Der Fall

Im Gebäude der Klägerin wird der Wärmeverbrauch in den Wohnungen unterschiedlich erfasst. In einigen Wohnungen durch einen Wärmemengenzähler, in anderen durch Heizkostenverteiler. Die Beklagte erhielt von der Vermieterin eine Nebennachzahlungsaufforderung. Über die Rechtmäßigkeit der zugrunde liegenden Abrechnung der Nebenkosten besteht Uneinigkeit. Die gelieferte Menge Wärmeenergie wurde von der Vermieterin um die verbrauchte Wärmemenge der Wohnungen mit Wärmemengenzähler vermindert. Der verbliebene Rest wurde auf die Wohnungen mit Heizkostenverteiler umgelegt. Eine Vorerfassung des Wärmeverbrauchs der Wohnungen mit Heizkostenverteiler fand nicht statt. Die Klägerin verlangte nun die Begleichung der Nebenkostennachzahlung, die nach Abzug der Kürzung um 15 Prozent noch ca. 250 Euro zzgl. Zinsen beträgt.

Gültigkeit einer inhaltlich fehlerhaften Heizkostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die erstellte Heizkostenabrechnung nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung entspricht. Aufgrund der fehlerhaften Heizkostenabrechnung ist auch das Kürzungsrecht der Beklagten rechtmäßig.

Da die Vermieterin die 15 prozentige Kürzung nur auf den Verbrauchskostenanteil, nicht aber wie gefordert auf die gesamten Heizkosten, bezogen hat, verringert sich ihr Zahlungsanspruch auf rund 217 Euro. Diese Zahlung muss indes von der Mieterin geleistet werden.

Die Vermieterin muss keine neue, inhaltlich einwandfreie, Abrechnung erstellen, auf Grundlage derer die Kürzung vorgenommen werden soll.

Fazit 

Jede Abrechnung, die den individuellen Verbrauch einbezieht (wenn auch fehlerhaft), ist einer Abrechnung rein nach Wohnfläche vorzuziehen.

Der Fall

In einem aktuellen Fall hatte ein Steuerpflichtiger aus Augsburg in verschiedenen Häusern Wände eingezogen, Bäder saniert und Fenster erneuert. Im Zuge dessen wurden auch einige Schönheitsreparaturen durchgeführt. Für die Arbeiten machte der Immobilienbesitzer Werbungskosten geltend. Das Finanzamt betrachtete die Kosten jedoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Kosten wurden demnach nicht sofort abgezogen, sondern nur im Wege einer Absetzung für Abnutzungen (AfA) geltend gemacht. Das EStG zählt die Kosten einer Instandsetzung jedoch zu den Herstellungskosten einer Immobilie, wenn diese drei Jahre nach dem Kauf erfolgen und die Nettokosten den Kaufpreis um 15 Prozent übersteigen.  

Der Immobilienkäufer war jedoch der Ansicht, dass die Ausgaben für Schönheitsreparaturen nicht als Herstellungskosten betrachtet werden können. Der Einspruch beim Finanzamt Augsburg blieb jedoch erfolglos und auch das Finanzgericht München schloss sich dem Urteil des Finanzamts an.

BFH-Entscheidung: Kosten einer Sanierung zusammenrechnen
Auch der BFH widersprach der Ansicht des Klägers, hob aber das Urteil des Finanzgerichts München aufgrund fehlender Angaben zu den tatsächlichen Kosten auf. Die vorgenommenen Arbeiten des Käufers sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, da das Gebäude mit den vorgenommen Arbeiten erst wieder vermietbar gemacht und über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wurde. Immobilienkäufer müssen künftig alle Kosten einer Sanierung zusammenrechnen, sodass eine Aufteilung der Gesamtkosten nicht zulässig ist.

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Name und Sitz der Gesellschaft:
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Königinstraße 28
80802 München

Geltungsraum der Versicherung:
Deutschland

Deckungssumme: 500.000,- EUR pro Versicherungsfall, 1.000.000,- EUR pro Versicherungsjahr.

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