Gelsenkirchen · Immobilienpreise
Immobilienpreise und Mieten in Gelsenkirchen-Feldmark
Bei den Immobilienpreisen in der Feldmark spielt der Westteil vorne mit: Der Mietspiegel gibt Feldmark-West 0,20 € pro Quadratmeter Zuschlag. Feldmark-Ost ist Normlage. Kaufpreise für die Feldmark allein veröffentlicht der Gutachterausschuss nicht.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagt+0,20 €/m² für Feldmark-West, Normlage für Feldmark-Ost – und beim Kaufpreis zählt Ihr Haus, nicht ein Stadtteilschnitt.
Grün vor der Tür, Essen um die Ecke – was ist das wert?
Morgens eine Runde durch den Stadtgarten. Abends ins Gesundheitsbad im Revierpark Nienhausen. Und zur Arbeit mit der Straßenbahn 107 direkt nach Essen. So sieht ein Alltag in der Feldmark aus. Laut Stadtstatistik leben hier rund 11.100 Menschen, zwischen Innenstadt und der Stadtgrenze zu Essen-Katernberg.
Eigentümer in der Feldmark haben deshalb oft ein gutes Gefühl beim Wert ihrer Immobilie. Ob es stimmt, zeigen die Zahlen. Und die sind ehrlicher, als viele Portale glauben machen.
Feldmark-West mit Zuschlag: was der Mietspiegel sagt
Der Mietspiegel Gelsenkirchen bewertet die Wohnlage nach kleinen Bezirken. Für die Feldmark gilt:
- Feldmark-West: +0,20 €/m² – genauso viel wie Buer-Nord und Resse-West
- Feldmark-Ost: 0,00 €/m² – Normlage
Nur Buer-Ost, Buer-Zentrum, Erle-Nord und Hassel-Nord haben noch höhere Zuschläge. Feldmark-West spielt also im oberen Feld der Stadt mit.
Zwei Beispiele
- Große Altbauwohnung bis Baujahr 1948, 110 m², mit Balkon, in Feldmark-West: 5,50 €/m² (Spanne 4,86 bis 6,13). In Feldmark-Ost: 5,30 €/m².
- Wohnung von 1957–1965, 75 m², mit Balkon, in Feldmark-West: 6,25 €/m² (Spanne 5,60 bis 6,87).
Fällt Ihnen etwas auf? Große Altbauwohnungen haben im Mietspiegel die niedrigsten Quadratmeterwerte. Das liegt an der Fläche, nicht an der Lage. Mit modernisiertem Bad, hochwertigen Böden und neuen Fenstern kommen über 1,40 € dazu. Ihre Wohnung am Stadtgarten oder an der Grenzstraße rechnet der Online-Mietspiegelrechner der Stadt exakt aus.
Was die Bebauung in der Feldmark ausmacht
Die Feldmark ist überwiegend ein Wohnstadtteil mit etwas Gewerbe. Mehrfamilienhäuser, kleinere Eigentümergemeinschaften und Einzelhäuser stehen nebeneinander. Prägend sind die großen Grünflächen:
- Stadtgarten zwischen Feldmark und Altstadt
- Revierpark Nienhausen mit Gesundheitspark und Solebad an der Grenze zu Essen
- Trabrennbahn mit dem GelsenTrabPark
Im Preis zeigt sich das so: Ruhige Straßen nahe Park und Grün werden höher eingeschätzt als Häuser an Durchgangsstraßen. Die Straßenbahn 107 vom Hauptbahnhof über die Trabrennbahn bis Essen-Zollverein und Essen Hauptbahnhof ist ein starkes Argument für Mieter, die in Essen arbeiten. Auch das zahlt auf die Vermietbarkeit ein.
Weil die Feldmark südlich des Rhein-Herne-Kanals liegt, gehört sie zum Stadtumbaugebiet, das Land und Stadt gemeinsam fördern.
Immobilienpreise Feldmark: welche Kaufzahlen es gibt
Der Gutachterausschuss sieht zwar jeden Kaufvertrag, rechnet aber keinen Feldmark-Schnitt aus. Was bleibt, sind etwas ältere Mittelwerte für die Gesamtstadt aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt:
- Haus für eine oder zwei Familien: 2.457 €/m²
- Eigentumswohnung: 1.166 €/m²
- Mehrfamilienhaus: 921 €/m²
Seitdem ist das Preisniveau leicht gesunken. Der Halbjahresbericht des Gutachterausschusses meldet zuletzt minus 2 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern und minus 4 % bei Eigentumswohnungen.
Portale
Inserate für die Feldmark laufen meist unter der Postleitzahl 45883. Die gilt auch für Heßler. Jede Portalzahl mischt also zwei Stadtteile. Dazu kommen kleine Fallzahlen. Als Verkaufspreis taugt so ein Wert nicht.
Bei Häusern am Stadtgarten steckt viel Wert im Grundstück. Den passenden Bodenrichtwert zeigt die Karte von BORIS NRW.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas Eigentümer in der Feldmark oft unterschätzen
- Lage im Mietspiegel prüfen: Viele Vermieter wissen nicht, ob sie in Feldmark-West oder -Ost liegen. 0,20 € je Quadratmeter machen bei 80 m² fast 200 € im Jahr aus.
- Miete zu lange nicht angepasst: Im laufenden Vertrag sind bis zu 20 % mehr in drei Jahren erlaubt, solange die Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Wer das nie nutzt, verschenkt Ertrag und damit Wert. Wie es geht, zeigt Mieterhöhung nach Mietspiegel.
- Gemischte Größen: Neben großen Häusern gibt es viele kleine Eigentümergemeinschaften. Gerade dort fehlt oft ein Plan für die Rücklage. Käufer sehen das sofort.
Mit dem richtigen Wert die richtige Entscheidung treffen
Eine Immobilienbewertung für Gelsenkirchen klärt, was Ihre Wohnung oder Ihr Haus in der Feldmark heute bringt. Dann wählen Sie den Weg:
- Verkaufen: Für ein Einfamilienhaus fallen je Seite 3,57 % inkl. MwSt. an. Bezahlt wird erst, wenn der Notarvertrag unterschrieben ist. Schritt für Schritt: Haus verkaufen in Gelsenkirchen.
- Vermieten: Pendler nach Essen sind eine starke Zielgruppe. Alles dazu unter Wohnung vermieten in Gelsenkirchen.
- Verwalten lassen: Für Ihre Eigentümergemeinschaft über die WEG-Verwaltung oder für Ihr Mietshaus über die Mietverwaltung. Der Monatssatz beträgt 24 € netto je Einheit plus USt.; Ihren Gesamtpreis liefert der Preisrechner.
GOTTSCHLING Immobilien hat den Sitz im benachbarten Essen und kommt für Termine zu Ihnen in die Feldmark. Was die Verwaltung zwischen Stadtgarten und Trabrennbahn leistet, erklärt Hausverwaltung Gelsenkirchen-Feldmark. Auf der anderen Seite des Stadtgartens warten die Immobilienpreise Altstadt, im Süden die Immobilienpreise Rotthausen.
Häufige Fragen
Was zahlen Käufer in der Feldmark?
Für die Feldmark allein führt niemand eine amtliche Preisliste. Bekannt sind nur städtische Mittelwerte mit älterem Stand aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt: 2.457 €/m² bei Häusern für eine oder zwei Familien, 1.166 €/m² bei Eigentumswohnungen. Mit Feldmark-West hat der Stadtteil eine der besseren Mietlagen der Stadt. Wie viel davon in Ihrem Preis ankommt, hängt an Straße und Zustand.
Welchen Lagezuschlag hat die Feldmark im Mietspiegel Gelsenkirchen?
Feldmark-West legt 0,20 € je Quadratmeter auf den Tabellenwert, Feldmark-Ost nimmt ihn unverändert. Wo die Grenze für Ihre Straße verläuft, steht im Online-Rechner der Stadt.
Ist die Feldmark eine gute Wohnlage in Gelsenkirchen?
Im Mietspiegel ja: Feldmark-West gehört zu den Bezirken mit Zuschlag. Stadtgarten, Revierpark Nienhausen und die Straßenbahn 107 nach Essen sind starke Pluspunkte. Wie gut Ihre Lage ist, hängt aber auch von Straße und Haus ab.
Wie viel Miete bekomme ich für eine Wohnung in der Feldmark?
Das hängt von Baujahr, Größe und Ausstattung ab. Eine 75-m²-Wohnung von 1957–1965 mit Balkon liegt in Feldmark-West laut Mietspiegel bei 6,25 €/m². Bei Neuvermietung ist mehr möglich, weil keine Mietpreisbremse gilt. Die Grenze setzt erst das Verbot der Mietpreisüberhöhung.
Wie verlässlich sind Portalpreise für die Feldmark?
Nur bedingt. Portale zeigen Angebotspreise und sortieren nach Postleitzahl. Die 45883 deckt Feldmark und Heßler zugleich ab. Eine Villa am Stadtgarten kann den Schnitt dann schnell nach oben ziehen. Gezahlte Preise sieht nur der Gutachterausschuss.
Spielt die Nähe zu Essen für den Wert eine Rolle?
Für die Vermietung ja. Die Straßenbahn 107 fährt vom Gelsenkirchener Hauptbahnhof über die Feldmark bis Essen Hauptbahnhof. Mieter, die in Essen arbeiten, finden hier oft günstigere Wohnungen als in Essen selbst. Das stützt die Nachfrage.
Wie ermittle ich den Bodenwert meines Grundstücks in der Feldmark?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert in der Karte von BORIS NRW. Den Wert der Zone multiplizieren Sie mit Ihrer Grundstücksfläche. Zuschnitt und Bebauung können das Ergebnis noch verschieben. Bei Häusern ist der Bodenwert ein großer Teil des Gesamtwerts.
Fazit
Stadtgarten, Revierpark und die 107 nach Essen machen die Feldmark attraktiv. Der Mietspiegel belohnt Feldmark-West mit 0,20 €/m², im Osten gilt Normlage. Einen amtlichen Kaufpreis nur für die Feldmark gibt es nicht, und Portale mischen sie mit Heßler. Am Ende zählen Straße, Zustand und Miete. Mit einer belastbaren Zahl planen Sie Verkauf, Vermietung oder Verwaltung ohne Rätselraten.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenQuellen
- Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen (aktuelle Fassung)
- Online-Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen
- Gutachterausschuss Gelsenkirchen – Halbjahresbericht Grundstücksmarkt
- BORIS NRW – amtliche Bodenrichtwerte
- miet-check.de – Angebotsmieten Gelsenkirchen (Portalwerte)
- Wikipedia – Revierpark Nienhausen