Ratgeber
Mietspiegel Gelsenkirchen einfach erklärt
Der Mietspiegel Gelsenkirchen zeigt, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine Wohnung üblich ist. Die Spanne reicht aktuell von 4,66 €/m² für große Altbauwohnungen bis 11,27 €/m² für kleine Neubauwohnungen. Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage verschieben den Wert nach oben oder unten.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer aktuelle Mietspiegel Gelsenkirchen ist ein einfacher Mietspiegel mit Werten von 4,66 bis 11,27 €/m² nettokalt, je nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage.
Was zeigt der Mietspiegel Gelsenkirchen?
Ihr Mieter zahlt seit Jahren dieselbe Miete. Sie fragen sich: Ist das noch fair? Oder verschenken Sie jeden Monat Geld? Genau diese Frage beantwortet der Mietspiegel.
Der Mietspiegel ist eine Tabelle der Stadt. Er zeigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Miete, die für ähnliche Wohnungen in Gelsenkirchen üblich ist. Gemeint ist immer die Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Betriebskosten sind nicht enthalten.
Herausgeber ist die Stadt Gelsenkirchen. Erstellt hat ihn ein Arbeitskreis. Dort sitzen Eigentümervereine, der Mieterverein, große Wohnungsunternehmen, die Stadtverwaltung und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Grundlage sind Mietdaten aus sechs Jahren.
Wichtig für Sie: Der Mietspiegel Gelsenkirchen ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Er ist kein qualifizierter Mietspiegel. Das heißt: Vor Gericht gilt er nicht automatisch als richtig. Er ist aber ein anerkanntes Mittel, um eine Mieterhöhung zu begründen. Mehr zum Begriff lesen Sie im Lexikon zum Mietspiegel.
Die Tabelle: Baujahr und Wohnungsgröße
Der Mietspiegel teilt Wohnungen nach zwei Merkmalen ein: Baujahr und Größe. Für jedes Feld gibt es einen Mittelwert und eine Spanne. Hier ein Auszug (Mittelwert, in Klammern die Spanne, alles in €/m² nettokalt):
| Baujahr | bis 40 m² | über 40–60 m² | über 60–100 m² | über 100 m² |
|---|---|---|---|---|
| bis 1948 | 6,50 (5,84–7,11) | 5,90 (5,25–6,52) | 5,65 (5,02–6,29) | 5,30 (4,66–5,93) |
| 1957–1965 | 6,85 (6,22–7,50) | 6,25 (5,63–6,90) | 6,05 (5,40–6,67) | 5,70 (5,05–6,32) |
| 1966–1981 | 7,05 (6,39–7,66) | 6,45 (5,80–7,07) | 6,20 (5,57–6,84) | 5,85 (5,21–6,48) |
| 1996–2006 | 8,40 (7,78–9,06) | 7,85 (7,19–8,46) | 7,60 (6,96–8,23) | 7,25 (6,60–7,88) |
| ab 2017 | 10,65 (9,99–11,27) | 10,05 (9,40–10,67) | 9,80 (9,16–10,44) | 9,45 (8,81–10,09) |
Die vollständige Tabelle mit allen acht Baujahresgruppen finden Sie im Mietspiegel der Stadt Gelsenkirchen (PDF).
Zwei Regeln merken Sie sich am besten sofort:
- Kleine Wohnungen haben einen höheren Quadratmeterpreis als große.
- Modernisierte Wohnungen bleiben in ihrer ursprünglichen Baujahresgruppe. Die Modernisierung zählt über Zuschläge.
Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage im Haus
Der Tabellenwert ist nur der Start. Danach rechnen Sie Zu- und Abschläge dazu. So passt der Wert zu Ihrer Wohnung. Die wichtigsten Werte laut Mietspiegel (in €/m²):
- Bad in den letzten 10 Jahren modernisiert: +0,82 (bis 30 Jahre: +0,30)
- Barrierefreie Wohnung: +0,48
- Hochwertige Böden: +0,34
- Heizung in den letzten 10 Jahren erneuert: +0,31
- Fenster in den letzten 10 Jahren erneuert: +0,30 (bis 30 Jahre: +0,06)
- Fassadendämmung in den letzten 30 Jahren: +0,16
- Dachgeschoss: +0,08
- Erdgeschoss: −0,06 · 3. bis 4. OG: −0,21 · ab 5. OG: −0,35
- Kein Balkon: −0,33
- Innenliegendes Bad ohne Fenster: −0,46
Ihr Vorteil: Jede Modernisierung, die Sie belegen können, hebt die zulässige Miete. Ein neues Bad allein kann bei 70 m² rund 57 € mehr Vergleichsmiete im Monat bringen. Deshalb lohnt es sich, Rechnungen und Baujahre sauber abzulegen.
Wohnlage: Was Ihr Stadtteil ausmacht
Gelsenkirchen ist im Mietspiegel in kleine Bezirke eingeteilt. Jeder Bezirk hat einen eigenen Lagewert. Er liegt zwischen +0,50 und −0,35 €/m².
- +0,50: Buer-Ost
- +0,40: Buer-Zentrum
- +0,25: Erle-Nord, Hassel-Nord
- +0,20: Buer-Nord, Feldmark-West, Resse-West
- +0,15: Bismarck-Ost, Heßler, Horst-Nord, Horst-Süd
- +0,10: Rotthausen-Ost, Scholven-Süd, Ückendorf-Süd/Ost, Ückendorf-West
- 0,00 (Normlage): zum Beispiel Erle-Ost, Erle-Süd, Feldmark-Ost, Hassel-Süd, Resser Mark, Rotthausen-West
Für einige Bezirke sieht der Mietspiegel Abschläge von −0,10 bis −0,35 €/m² vor. Welcher Wert für Ihre Straße gilt, steht im Mietspiegel. Am schnellsten finden Sie es im Online-Mietspiegelrechner der Stadt Gelsenkirchen.
Wie die Lage in Ihrem Viertel aussieht, lesen Sie auch auf den Seiten zu den Gelsenkirchener Stadtteilen und zu den Immobilienpreisen nach Stadtteilen.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenRechenbeispiel: So ermitteln Sie Ihre Vergleichsmiete
Der Rechenweg ist einfach. Sie addieren alle Zu- und Abschläge. Die Summe rechnen Sie auf den Mittelwert und auf beide Spannengrenzen.
Beispiel (frei gewählt): Wohnung von 1975, 70 m², 2. OG, Bad vor 8 Jahren modernisiert, mit Balkon, Lage Buer-Nord.
- Tabellenwert 1966–1981, über 60–100 m²: 6,20 €/m² (Spanne 5,57–6,84)
- Bad modernisiert (bis 10 Jahre): +0,82
- Lage Buer-Nord: +0,20
- Summe der Zuschläge: +1,02
- Ergebnis: 7,22 €/m² (Spanne 6,59–7,86)
Bei 70 m² liegt die Vergleichsmiete damit bei rund 505 € nettokalt im Monat. Zahlt Ihr Mieter heute 420 €, ist Luft nach oben. Wie viel davon Sie tatsächlich verlangen dürfen, regelt die Kappungsgrenze in Gelsenkirchen.
Mieterhöhung mit dem Mietspiegel: Die wichtigsten Regeln
Der Mietspiegel ist Ihr stärkstes Werkzeug für eine Mieterhöhung. Aber nur, wenn die Form stimmt. Die häufigsten Fehler kosten Monate.
- Wartezeit: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, wenn die Erhöhung wirkt. Das Verlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (§ 558 BGB).
- Kappungsgrenze: In Gelsenkirchen höchstens 20 % in drei Jahren.
- Textform und Begründung: Das Schreiben muss die Mietspiegel-Werte nachvollziehbar nennen (§ 558a BGB).
- Zustimmung: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit (§ 558b BGB).
Die Schritte im Detail zeigt der Ratgeber Mieterhöhung nach Mietspiegel. Wer sich den Aufwand sparen will: Die Mieterhöhung durch die Mietverwaltung kostet laut Preisverzeichnis 99 € netto je Wohnung.
Mietspiegel und Hausverwaltung: Wer prüft Ihre Mieten?
Viele Vermieter in Gelsenkirchen prüfen ihre Mieten nie. Der Grund ist verständlich: Tabelle, Zuschläge, Fristen, Formvorschriften. Das kostet Zeit. Und ein Fehler macht die ganze Erhöhung unwirksam.
Eine gute Mietverwaltung in Gelsenkirchen behält Ihre Mieten im Blick. GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Einheiten im Ruhrgebiet. Das Team kennt den Gelsenkirchener Mietspiegel und die Fristen. Die Verwaltung kostet 24 € netto je Einheit und Monat, Garagen und Stellplätze 5 € netto je Stück, jeweils zzgl. USt. Ihren genauen Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die Mietverwaltung. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, danach folgt der Vertragsentwurf.
Wird eine Wohnung frei, hilft das Maklerteam bei der Vermietung in Gelsenkirchen mit über 1.000 Vermietungen Erfahrung.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Ist der Mietspiegel Gelsenkirchen qualifiziert?
Nein. Der aktuelle Mietspiegel Gelsenkirchen ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Er hat deshalb keine gesetzliche Vermutungswirkung vor Gericht. Für die Begründung einer Mieterhöhung dürfen Sie ihn trotzdem nutzen.
Wie hoch ist die durchschnittliche Miete laut Mietspiegel Gelsenkirchen?
Einen einzigen Durchschnittswert gibt der Mietspiegel nicht an. Die Mittelwerte reichen von 5,30 €/m² (Altbau bis 1948, über 100 m²) bis 10,65 €/m² (Neubau ab 2017, bis 40 m²). Für Ihre Wohnung kommen Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage dazu.
Gibt es einen Mietspiegelrechner für Gelsenkirchen?
Ja. Die Stadt Gelsenkirchen bietet einen Online-Mietspiegelrechner an. Sie geben Adresse, Baujahr, Größe und Ausstattung ein. Der Rechner berücksichtigt auch den Lagewert Ihres Bezirks.
Wie wird eine modernisierte Altbauwohnung im Mietspiegel eingeordnet?
Sie bleibt in der Gruppe ihres ursprünglichen Baujahrs. Die Modernisierung zählt über Zuschläge, zum Beispiel +0,82 €/m² für ein Bad, das in den letzten zehn Jahren modernisiert wurde. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen auf, damit Sie die Zuschläge belegen können.
Welche Stadtteile haben im Mietspiegel Gelsenkirchen den höchsten Lagezuschlag?
Den höchsten Zuschlag hat Buer-Ost mit +0,50 €/m², danach Buer-Zentrum mit +0,40 €/m². Erle-Nord und Hassel-Nord liegen bei +0,25 €/m². Viele Bezirke liegen in der Normlage mit 0,00 €/m².
Gilt der Mietspiegel Gelsenkirchen auch für Neuvermietungen?
Bei einer Neuvermietung dürfen Sie die Miete in Gelsenkirchen grundsätzlich frei vereinbaren, weil hier keine Mietpreisbremse gilt. Der Mietspiegel ist trotzdem ein guter Maßstab für einen fairen Preis. Eine Miete mehr als 20 % über der Vergleichsmiete kann bei knappem Angebot eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz sein.
Kann ich mit dem Mietspiegel Gelsenkirchen die Miete jedes Jahr erhöhen?
Nicht beliebig. Die Miete muss 15 Monate unverändert sein, bevor eine Erhöhung wirkt. Außerdem gilt in Gelsenkirchen die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren. Eine Mietverwaltung plant die Termine so, dass Sie keine Erhöhung verpassen.
Fazit
Der Mietspiegel Gelsenkirchen ist eine einfache Tabelle mit großer Wirkung. Baujahr und Größe geben den Startwert. Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage machen ihn passend für Ihre Wohnung. Wer seine Werte kennt, verschenkt keine Miete und vermeidet Streit. Und wer den Aufwand abgeben will, lässt die Mieten von einer Verwaltung prüfen, die Gelsenkirchen kennt.
Das könnte Sie auch interessieren
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen