Ratgeber
Wohnung vermieten: Das müssen Sie beachten
Wohnung vermieten – was beachten? Fünf Dinge müssen Sie richtig machen: die Miete passend festlegen, den richtigen Mieter auswählen, einen wirksamen Mietvertrag nutzen, die Pflichten als Vermieter erfüllen und die Einnahmen versteuern. Die meisten Fehler passieren vor dem Einzug. Diese Checkliste zeigt, worauf es ankommt.
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Kurz gesagtBeim Vermieten zählen marktgerechte Miete, sorgfältige Mieterauswahl, ein aktueller Mietvertrag, Kaution, Übergabeprotokoll, Energieausweis, Vermieterpflichten und die Steuererklärung.
Ihre erste Wohnung vermieten – oder die erste seit Jahren?
Vielleicht haben Sie geerbt. Vielleicht ziehen Sie um und behalten die alte Wohnung. Oder der langjährige Mieter ist ausgezogen und Sie stellen fest: Seit dem letzten Vertrag hat sich viel geändert. Neue Fristen, neue Pflichten, neue Urteile.
Vermieten ist kein Hexenwerk. Aber jeder Fehler wirkt lange. Ein Mietvertrag läuft oft zehn Jahre und mehr. Was Sie heute falsch machen, begleitet Sie das ganze Mietverhältnis. Hier ist die Checkliste in der richtigen Reihenfolge.
Erst entscheiden: vermieten oder verkaufen?
Bevor Sie inserieren, lohnt eine ehrliche Frage: Wollen Sie wirklich Vermieter sein? Mit Mieteranrufen, Reparaturen, Abrechnungen und Steuern? Oder ist ein Verkauf die bessere Lösung? Eine Entscheidungshilfe bietet die Seite Vermieten oder verkaufen?
1. Wohnung vorbereiten
- Zustand prüfen: Funktionieren Heizung, Fenster, Elektrik, Sanitär? Mängel vorher beheben spart Mietminderung.
- Renovieren? Eine frisch gestrichene Wohnung vermietet sich schneller. Wichtig für spätere Schönheitsreparaturen: Übergeben Sie unrenoviert, ohne dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich zu geben, ist die Übertragung auf den Mieter meist unwirksam.
- Rauchwarnmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren – Pflicht in NRW.
- Energieausweis beschaffen. Kennwerte gehören in die Anzeige, der Ausweis wird spätestens bei der Besichtigung vorgelegt.
- Wohnfläche korrekt ermitteln. Falsche Angaben führen zu Mietminderung.
2. Miete festlegen
Grundlage ist der Mietspiegel Gelsenkirchen mit Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage. In Gelsenkirchen gilt keine Mietpreisbremse. Trotzdem setzt der Markt Grenzen. Den genauen Rechenweg zeigt Die richtige Miete für Ihre Wohnung. Wollen Sie künftige Erhöhungen gleich im Vertrag regeln, ist eine Staffel- oder Indexmiete eine Option.
3. Den richtigen Mieter finden
Die Mieterauswahl entscheidet über Jahre. Eine klare Anzeige, kleine Vorauswahl, Besichtigung mit Gespräch und gründliche Prüfung der Unterlagen. Zwei Ratgeber helfen Ihnen dabei:
- So finden Sie einen guten Mieter – die sieben Schritte
- Mieterselbstauskunft und Bonität prüfen – welche Fragen erlaubt sind
Wichtig: Bei der Auswahl darf niemand wegen Herkunft, Religion, Geschlecht oder Behinderung benachteiligt werden. Das verbietet das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz.
4. Mietvertrag, Kaution und Übergabe
- Mietvertrag: Nutzen Sie eine aktuelle Vorlage. Alte Formulare enthalten oft unwirksame Klauseln, etwa starre Renovierungsfristen. Eine unwirksame Klausel ersetzt das Gesetz – meist zu Ihrem Nachteil.
- Unbefristet ist der Normalfall. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit gesetzlichem Grund erlaubt, etwa geplantem Eigenbedarf (§ 575 BGB).
- Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten, auf getrenntem Konto. Siehe Mietkaution richtig anlegen.
- Übergabe: mit Protokoll, Fotos und Zählerständen. Siehe Wohnungsübergabe-Protokoll.
- Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen nach Einzug ausstellen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen5. Während der Mietzeit: Ihre Pflichten
Mit dem Einzug beginnt die eigentliche Arbeit. Mängel beheben, jährlich die Betriebskosten abrechnen, Fristen einhalten, Rauchmelder, Legionellen, Winterdienst. Eine Übersicht bietet Vermieterpflichten in NRW.
Ein Risiko, das viele unterschätzen: Zahlungsausfall. Reagieren Sie beim ersten fehlenden Betrag sofort mit einer freundlichen, klaren Erinnerung. Wer abwartet, verliert schnell zwei Monatsmieten – und damit ist der Weg zur fristlosen Kündigung schon offen.
Liegt die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, gilt zusätzlich die Hausordnung der WEG. Geben Sie sie dem Mieter mit dem Vertrag. Und denken Sie daran: Nicht das ganze Hausgeld ist auf den Mieter umlegbar. Mehr dazu unter Welcher Teil vom Hausgeld ist umlagefähig?
6. Steuern: Mieteinnahmen richtig erklären
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie gehören in die Anlage V der Steuererklärung. Dem stehen Werbungskosten gegenüber: Abschreibung des Gebäudes, Zinsen, Reparaturen, Verwaltungskosten, Maklerkosten für die Vermietung. Auch die Kosten einer Hausverwaltung zählen dazu. Für Details sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Selbst machen oder machen lassen?
Viele private Vermieter machen alles selbst. Das geht, solange Zeit und Wissen da sind. Wird es zu viel, können Sie Teile oder alles abgeben:
- Nur die Mietersuche: Die Vermietung durch GOTTSCHLING Immobilien kostet zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Erfahrung aus über 1.000 Vermietungen.
- Die laufende Verwaltung: Die Verwaltung einer einzelnen Wohnung oder des ganzen Hauses kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner.
Häufige Fragen
Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung zum ersten Mal vermiete?
Bereiten Sie die Wohnung vor, legen Sie die Miete nach Mietspiegel fest und prüfen Sie Mieter sorgfältig. Nutzen Sie einen aktuellen Mietvertrag, legen Sie die Kaution getrennt an und machen Sie ein Übergabeprotokoll. Danach erfüllen Sie die laufenden Pflichten wie die jährliche Betriebskostenabrechnung.
Welche Unterlagen brauche ich zum Vermieten?
Energieausweis, Grundriss mit Wohnfläche, Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Hausordnung und die Wohnungsgeberbestätigung. In Eigentumswohnungen zusätzlich die Hausordnung der WEG und Angaben zu umlagefähigen Kosten aus der Hausgeldabrechnung.
Brauche ich einen Energieausweis zum Vermieten?
Ja. Die Kennwerte müssen in der Anzeige stehen. Den Ausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor und übergeben ihn nach Vertragsschluss als Kopie. Fehlt er, droht ein Bußgeld.
Darf ich eine Wohnung befristet vermieten?
Nur mit einem gesetzlichen Grund nach § 575 BGB, etwa wenn Sie die Wohnung danach selbst nutzen oder umfassend sanieren wollen. Der Grund muss schriftlich im Vertrag stehen. Ohne Grund gilt der Vertrag als unbefristet.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja. Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gehören in die Anlage V. Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen, Reparaturen und Verwaltungskosten mindern den Gewinn. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.
Lohnt sich das Vermieten einer Wohnung in Gelsenkirchen?
Das hängt von Kaufpreis, Zustand, Miete und Ihrem Aufwand ab. Gelsenkirchen hat einen großen Mietwohnungsmarkt, aber auch spürbaren Leerstand und viel alten Bestand. Wer gut vermietet und Instandhaltung einplant, kann solide Erträge erzielen.
Wer hilft mir beim Vermieten in Gelsenkirchen?
GOTTSCHLING Immobilien übernimmt die Vermietung von der Mietpreisermittlung bis zur Schlüsselübergabe und auf Wunsch die laufende Mietverwaltung. Termine finden vor Ort in Gelsenkirchen statt, der Sitz ist im benachbarten Essen.
Fazit
Wohnung vermieten, was beachten? Die ersten Schritte zählen am meisten. Wohnung vorbereiten, Miete richtig ansetzen, Mieter gründlich prüfen, sauberer Vertrag, getrennte Kaution, gutes Protokoll. Danach geht es um Pflichten und Steuern. Wer diese Checkliste abarbeitet, vermietet sicher – selbst oder mit Unterstützung.
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