Gelsenkirchen
Vermieten oder verkaufen? Die ehrliche Entscheidungshilfe
Ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen sollten, hängt von vier Dingen ab: Ihrem Geldbedarf, dem Zustand der Immobilie, der Steuer und Ihrer Bereitschaft, Vermieter zu sein. Für eine Wohnung gilt dasselbe. Unten finden Sie die Rechnung und die Risiken beider Wege, ohne dass Ihnen eine Richtung aufgedrängt wird.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtVermieten lohnt sich bei gutem Zustand, solider Miete und langem Atem; verkaufen ist besser bei hohem Sanierungsbedarf, Geldbedarf oder Streit unter Erben.
Die Frage, die nachts wach hält
Das Haus der Eltern ist leer. Oder Ihre alte Wohnung, weil Sie umgezogen sind. Die Familie sagt: „Bloß nicht verkaufen, Betongold!“ Der Bankberater sagt etwas anderes. Und Sie wissen nicht, wem Sie glauben sollen.
Die gute Nachricht: Bei der Frage „Haus vermieten oder verkaufen?“ gibt es keine Antwort, die für alle passt. Es gibt nur die richtige Antwort für Ihre Lage. GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Verkäufe und über 1.000 Vermietungen begleitet. Aus dieser Erfahrung stammen die folgenden Fragen. Beantworten Sie sie ehrlich, dann wird die Entscheidung klarer.
Frage 1: Brauchen Sie das Geld?
Wer Schulden ablösen, ein neues Haus finanzieren oder ein Pflegeheim bezahlen muss, braucht Kapital. Eine Vermietung bringt jeden Monat etwas Geld, aber nie den großen Betrag auf einmal.
Wer das Geld nicht braucht, kann in Ruhe abwägen. Dann zählt die Frage, ob die Immobilie als Geldanlage mehr bringt als die Alternative, zum Beispiel ein Tagesgeld oder ein Fonds.
Steht ein Verkauf im Raum, weil die Pflege der Eltern bezahlt werden muss? Lesen Sie dazu den Ratgeber Haus verkaufen wegen Pflegeheim.
Frage 2: In welchem Zustand ist die Immobilie?
In Gelsenkirchen sind die meisten Wohngebäude älter. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt ist ein Wohngebäude im Schnitt rund 64 Jahre alt. Das heißt oft: alte Heizung, alte Fenster, altes Bad.
Bevor Sie vermieten, muss die Immobilie vermietbar sein. Prüfen Sie:
- Läuft die Heizung zuverlässig? Wie alt ist sie?
- Sind Dach, Fenster und Elektrik in Ordnung?
- Gibt es Feuchtigkeit oder Schimmel?
- Ist das Bad zeitgemäß?
Müssen Sie vor der Vermietung 40.000 € investieren, sieht die Rechnung ganz anders aus als bei einer bezugsfertigen Wohnung. Bei großem Sanierungsbedarf ist ein Verkauf oft die ruhigere Lösung. Die Käufer bewerten den Zustand dann selbst.
Frage 3: Was bringt die Vermietung wirklich?
Viele rechnen nur mit der Kaltmiete. Das ist zu optimistisch. Eine ehrliche Rechnung sieht so aus:
Beispielrechnung für eine Wohnung in Gelsenkirchen (alle Werte sind Annahmen):
- Kaltmiete 70 m² × 6,50 € = 455 € im Monat = 5.460 € im Jahr
- minus nicht umlagefähige Kosten, zum Beispiel Verwaltung und Instandhaltung: rund 1.200 € im Jahr
- minus Rücklage für Mietausfall und Leerstand: rund 270 € im Jahr
- bleiben rund 3.990 € im Jahr vor Steuern
Angenommen, die Wohnung wäre beim Verkauf 80.000 € wert. Dann bringt die Vermietung rund 5 % Ertrag vor Steuern. Das ist ordentlich. Aber Sie tragen das Risiko von Leerstand, Reparaturen und Mietausfall.
Die Werte für Ihre eigene Immobilie berechnen Sie mit dem Mietspiegel Gelsenkirchen und einer Immobilienbewertung in Gelsenkirchen.
Frage 4: Was sagt das Finanzamt?
Die Steuer kann die Entscheidung kippen. Zwei Punkte sind besonders wichtig:
- Die Zehn-Jahres-Frist: Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Haben Sie selbst darin gewohnt, gelten Ausnahmen. Details im Ratgeber Spekulationsfrist und Steuern beim Verkauf.
- Bei einer Erbschaft: Die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet. Mehr dazu im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.
Wer vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern, kann aber Kosten abziehen: Zinsen, Abschreibung, Verwaltung, Makler. Die genaue Rechnung gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenFrage 5: Wollen Sie Vermieter sein?
Vermieten ist Arbeit. Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung, Reparaturen, Beschwerden, im schlimmsten Fall Mahnung und Kündigung. Wer weit weg wohnt oder wenig Zeit hat, unterschätzt das oft.
Es gibt eine Mittellösung: vermieten und verwalten lassen. Die Mietverwaltung in Gelsenkirchen von GOTTSCHLING Immobilien kostet 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. Die Mieterbetreuung, die Abrechnung und die Handwerker laufen dann über das Team. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die Mietverwaltung. Was im Preis enthalten ist, zeigt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen.
Vermietet verkaufen: der teure Umweg
Manche vermieten erst und wollen später verkaufen. Das kann sinnvoll sein. Aber es hat einen Preis. Eine vermietete Wohnung erzielt oft weniger als eine leere, weil Selbstnutzer sie nicht sofort beziehen können.
Aus der eigenen Vermarktungspraxis von GOTTSCHLING Immobilien liegt der Abschlag bei üblichen Mietverträgen oft bei rund 20 %. Ist die Miete deutlich zu niedrig oder gibt es Streit mit dem Mieter, kann der Abschlag viel höher ausfallen. Das ist ein Erfahrungswert, keine amtliche Statistik.
Wer weiß, dass er in wenigen Jahren verkaufen will, sollte das vor der Vermietung bedenken. Mehr dazu auf der Seite Vermietete Wohnung verkaufen.
Die Entscheidung auf einen Blick
| Eher vermieten, wenn … | Eher verkaufen, wenn … |
|---|---|
| die Immobilie in gutem Zustand ist | hoher Sanierungsbedarf ansteht |
| Sie das Geld nicht brauchen | Sie Kapital benötigen |
| Sie langfristig planen | Sie in wenigen Jahren ohnehin verkaufen wollen |
| die Zehn-Jahres-Frist noch läuft | die Frist abgelaufen ist oder Sie selbst darin gewohnt haben |
| Sie Arbeit abgeben können oder wollen | Sie keine Lust auf Mieter haben |
| alle Erben einig sind | eine Erbengemeinschaft zerstritten ist |
Für Erbengemeinschaften lohnt der Blick in den Ratgeber Haus in der Erbengemeinschaft verkaufen. Sie brauchen Geld aus der Immobilie, möchten aber nicht ausziehen? Dann lesen Sie Immobilie verkaufen und wohnen bleiben. Wer verkaufen möchte, findet alles auf der Seite Immobilie in Gelsenkirchen verkaufen. Wer vermieten möchte, auf der Seite Wohnung in Gelsenkirchen vermieten lassen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Ist es besser, ein geerbtes Haus zu vermieten oder zu verkaufen?
Das hängt vom Zustand, Ihrem Geldbedarf und der Einigkeit der Erben ab. Ein gut erhaltenes Haus kann als Mietobjekt stabile Einnahmen bringen. Bei hohem Sanierungsbedarf oder Streit unter Erben ist ein Verkauf oft die einfachere Lösung. Die Haltedauer des Erblassers zählt bei der Zehn-Jahres-Frist mit.
Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung beim Verkauf?
Rechnen Sie bei einem normalen Mietvertrag mit etwa einem Fünftel weniger Kaufpreis. Das zeigt die Erfahrung des Maklerteams von GOTTSCHLING Immobilien, eine amtliche Zahl gibt es dazu nicht. Liegt die Miete weit unter dem Markt, wird der Abstand größer.
Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Steuern zahlen?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausnahmen gelten, wenn Sie selbst darin gewohnt haben. Nach zehn Jahren ist der Gewinn bei Privatpersonen meist steuerfrei. Lassen Sie den Einzelfall von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Lohnt sich Vermieten in Gelsenkirchen überhaupt noch?
Es kann sich lohnen, weil die Kaufpreise in Gelsenkirchen niedrig sind und damit der Ertrag im Verhältnis zum Wert gut sein kann. Gleichzeitig gibt es Leerstand von rund 6 % und viele ältere Gebäude. Gute Lage, guter Zustand und ein geprüfter Mieter sind deshalb entscheidend.
Kann ich erst vermieten und später verkaufen?
Ja. Rechnen Sie aber mit einem Abschlag beim späteren Verkauf, weil Selbstnutzer nicht sofort einziehen können. Wer schon weiß, dass er verkaufen will, verkauft oft besser leer. Das Mietverhältnis geht beim Verkauf auf den Käufer über (§ 566 BGB).
Was kostet die Vermietung, was kostet der Verkauf mit GOTTSCHLING Immobilien?
Die Vermietung kostet zwei Kaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses zahlt jede Seite 3,57 % inkl. MwSt. Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken zahlt nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt.
Was ist meine Immobilie in Gelsenkirchen wert?
Das hängt von Lage, Größe, Zustand und Baujahr ab. Einen ersten Eindruck geben die Marktseiten für die Stadtteile. Für eine fundierte Entscheidung zwischen Vermieten und Verkaufen lohnt sich eine Immobilienbewertung durch das Maklerteam.
Fazit
Haus vermieten oder verkaufen ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechnung. Ihr Geldbedarf, der Zustand der Immobilie, die Steuer und Ihre Lust auf Vermieterarbeit entscheiden. Wer gut erhaltene Immobilien langfristig hält, fährt mit einer Vermietung oft gut. Wer Kapital braucht oder viel sanieren müsste, ist mit einem Verkauf meist besser dran. GOTTSCHLING Immobilien kann beides: Vermietung und Verkauf. Fragen Sie jetzt eine Einschätzung für Ihre Immobilie in Gelsenkirchen an.
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