Ratgeber
Geerbtes Haus verkaufen: Steuern
Beim Verkauf eines geerbten Hauses sind zwei Steuern zu prüfen: die Erbschaftsteuer auf das Erbe selbst und die Einkommensteuer auf einen möglichen Verkaufsgewinn. Der Verkauf ist meist einkommensteuerfrei, wenn der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Erbschaftsteuer fällt bei Kindern und Ehepartnern wegen hoher Freibeträge oft gar nicht an.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtZu prüfen sind Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer. Hat der Erblasser vor über zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn meist steuerfrei.
Zwei Steuern, die oft verwechselt werden
Der Brief vom Finanzamt liegt auf dem Tisch. Darin geht es um das Haus Ihrer Eltern. Und Sie fragen sich: Muss ich jetzt Steuern zahlen? Und noch einmal, wenn ich verkaufe?
Viele Erben werfen hier zwei Dinge zusammen. Die Erbschaftsteuer fällt auf das Erbe an. Ob Sie verkaufen oder nicht, spielt dafür zunächst keine Rolle. Die Einkommensteuer fällt nur an, wenn Sie beim Verkauf einen steuerpflichtigen Gewinn machen.
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sind beide Steuern schnell erklärt. Teuer werden vor allem ein paar Fallen. Wichtig: Das ist eine allgemeine Information. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen. Mehr zum Verkauf vor Ort lesen Sie unter Geerbtes Haus in Gelsenkirchen verkaufen.
Erbschaftsteuer: Die Freibeträge
Jeder Erbe hat einen persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG). Erst was darüber liegt, wird versteuert. Die wichtigsten Freibeträge:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
- Enkel: 200.000 €
- Eltern und Großeltern beim Erbe: 100.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen: 20.000 €
Für Kinder und Ehepartner fällt deshalb oft gar keine Erbschaftsteuer an. Bei Geschwistern, Nichten oder Lebensgefährten ohne Trauschein sieht das anders aus. Dort greift der Freibetrag schnell nicht mehr.
Frist beachten
Jeder Erbe muss den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Gehört eine Immobilie zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein Testament amtlich eröffnet wurde (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Melden Sie ein geerbtes Haus also immer.
Die Familienheim-Falle
Ehepartner und Kinder können das Elternhaus komplett erbschaftsteuerfrei erben (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Die Bedingung: Sie ziehen unverzüglich selbst ein und wohnen dort zehn Jahre. Bei Kindern gilt die Befreiung nur für bis zu 200 m² Wohnfläche.
Hier liegt eine Falle. Verkaufen oder vermieten Sie das Haus innerhalb der zehn Jahre, entfällt die Befreiung rückwirkend. Dann wird die Erbschaftsteuer nachträglich fällig. Ausnahme: Zwingende Gründe hindern Sie am Wohnen, etwa Pflegebedürftigkeit.
Wer also eingezogen ist und nun verkaufen will, sollte vorher genau rechnen. Oft liegt der Wert ohnehin unter dem Freibetrag. Dann spielt die Falle keine Rolle.
Einkommensteuer: Die Spekulationsfrist beim Erbe
Beim Verkauf kann Einkommensteuer anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Beim Erbe gilt eine wichtige Regel: Sie übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen.
- Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
- Hat er es selbst geerbt oder geschenkt bekommen, zählt das Datum des letzten entgeltlichen Erwerbs davor.
- Hat er es vor wenigen Jahren gekauft, läuft die Frist für Sie weiter.
Haben Sie selbst im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor dort gewohnt, kann der Verkauf auch vorher steuerfrei sein. Wie die Frist genau läuft, erklärt der Ratgeber Spekulationsfrist und Steuern beim Verkauf.
Gut zu wissen: Viele Elternhäuser wurden vor Jahrzehnten gekauft. Dann ist der Verkauf in aller Regel einkommensteuerfrei.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWelcher Wert gilt für das Finanzamt?
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert fest. Dafür nutzt es pauschale Verfahren. Manchmal liegt dieser Wert über dem, was das Haus am Markt wirklich bringt. Etwa bei älteren Häusern mit Sanierungsstau.
Dann können Sie einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht mit einem Gutachten. Auch ein zeitnaher Verkaufspreis kann als Nachweis dienen. Ihr Steuerberater weiß, welche Unterlagen das Finanzamt akzeptiert.
Für die Verkaufsplanung brauchen Sie den Marktwert. Eine Immobilienbewertung in Gelsenkirchen liefert Ihnen eine realistische Zahl. Damit wissen Sie, was nach Kosten übrig bleibt.
Ihr Fahrplan für den steuerlich sauberen Verkauf
- Erbe anzeigen: Innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt.
- Kaufdatum des Erblassers suchen: Alten Kaufvertrag oder Grundbuchauszug anfordern.
- Nutzung klären: Familienheim-Befreiung genutzt? Dann vor dem Verkauf rechnen.
- Steuerberater fragen: Erbschaftsteuer und Einkommensteuer gemeinsam prüfen lassen.
- Wert ermitteln und verkaufen.
Gibt es mehrere Erben, braucht der Verkauf alle Unterschriften. Der Ratgeber Haus in der Erbengemeinschaft verkaufen zeigt den Weg. Fehlt noch der Erbschein, hilft Verkaufen ohne Erbschein?
Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien übernimmt Bewertung, Unterlagen und Vermarktung. Steuerberatung leistet es nicht. Die Provision bei Einfamilienhaus und Eigentumswohnung beträgt für Verkäufer 3,57 % inkl. MwSt., fällig erst nach dem Notartermin. Alle Kosten zeigt Was kostet ein Hausverkauf? Weitere Themen im Ratgeber Immobilienverkauf.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Einkommensteuer fällt nur an, wenn der Erblasser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und keine Ausnahme greift. Erbschaftsteuer hängt vom Wert des Erbes und Ihrem Freibetrag ab, nicht vom Verkauf. Bei Kindern und Ehepartnern bleibt das Erbe oft steuerfrei.
Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder bei der Erbschaftsteuer?
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil (§ 16 ErbStG). Ehepartner haben 500.000 €, Enkel 200.000 €. Geschwister und nicht verwandte Erben nur 20.000 €.
Gilt die Spekulationsfrist neu ab dem Erbfall?
Nein. Erben übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen. Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. Die Frist beginnt durch das Erbe nicht neu.
Kann ich das geerbte Elternhaus sofort verkaufen?
Rechtlich ja, sobald Sie als Erbe nachweisen können, dass Sie verfügungsberechtigt sind. Steuerlich kann ein Verkauf aber teuer werden, wenn Sie die Familienheim-Befreiung genutzt haben. Dann entfällt sie bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren rückwirkend.
Was ist, wenn das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt?
Sie können einen niedrigeren Marktwert nachweisen (§ 198 BewG). Das geht etwa mit einem Gutachten. Auch ein zeitnaher Verkaufspreis kann helfen. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater über die passenden Nachweise.
Muss ich das Erbe dem Finanzamt melden?
Ja, innerhalb von drei Monaten (§ 30 ErbStG). Die Ausnahme bei amtlich eröffneten Testamenten gilt nicht, wenn Grundbesitz zum Erbe gehört (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Ein geerbtes Haus melden Sie also immer. Das Finanzamt prüft dann, ob Erbschaftsteuer anfällt.
Kann ich die Verkaufskosten steuerlich absetzen?
Nur wenn der Verkauf einkommensteuerpflichtig ist. Dann mindern Kosten wie die Maklerprovision den Gewinn. Ist der Verkauf steuerfrei, wirken sich die Kosten steuerlich nicht aus. Fragen Sie im Einzelfall Ihren Steuerberater.
Fazit
Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sind zwei Steuern zu prüfen: Erbschaftsteuer auf das Erbe und Einkommensteuer auf einen Verkaufsgewinn. Kinder und Ehepartner zahlen dank hoher Freibeträge oft keine Erbschaftsteuer. Der Verkauf ist meist steuerfrei, wenn der Erblasser vor über zehn Jahren gekauft hat. Vorsicht gilt bei der Familienheim-Befreiung. Klären Sie die Steuern mit Ihrem Steuerberater und den Wert mit einer ehrlichen Bewertung.
Das könnte Sie auch interessieren
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen