Ratgeber
Spekulationsfrist und Steuern beim Verkauf
Die Spekulationsfrist für eine Immobilie beträgt zehn Jahre. Verkaufen Sie innerhalb dieser Zeit mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen. Das regelt § 23 EStG. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die zehn Jahre um sind oder wenn Sie selbst darin gewohnt haben – im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor.
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Kurz gesagtNach zehn Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Früher auch, wenn Sie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt haben.
Ein paar Monate können Tausende Euro wert sein
Der Käufer ist gefunden. Der Notartermin steht. Und dann fragt jemand: „Wann haben Sie die Wohnung eigentlich gekauft?“ Neun Jahre und zehn Monate ist das her. In diesem Moment wird es teuer – oder Sie warten noch ein wenig.
Genau das ist die Spekulationsfrist. Sie ist kein Sonderrecht für Spekulanten. Sie trifft ganz normale Eigentümer. Vor allem Vermieter, die eine Wohnung als Kapitalanlage gekauft haben.
Die Regel ist einfach. Aber die Details entscheiden: wie die Frist läuft, wann sie nicht gilt und wo Fallen liegen. Wichtig: Das ist eine allgemeine Information. Ihren Einzelfall sollte ein Steuerberater prüfen.
So funktioniert die Zehn-Jahres-Frist
Das Gesetz nennt das „private Veräußerungsgeschäfte“ (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn steuerpflichtig.
Welche Daten zählen?
Maßgeblich ist jeweils der Tag des notariellen Kaufvertrags. Nicht die Übergabe. Nicht die Eintragung ins Grundbuch. Zählen Sie vom Datum Ihres Kaufvertrags bis zum Datum des neuen Verkaufsvertrags. Erst wenn mehr als zehn Jahre dazwischen liegen, ist der Gewinn steuerfrei.
Was ist der Gewinn?
Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Verkaufskosten. Zu den Anschaffungskosten gehören Kaufpreis, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und eine frühere Maklerprovision. Bei vermieteten Objekten werden die bereits abgesetzten Abschreibungen wieder hinzugerechnet. Das erhöht den Gewinn.
Freigrenze
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Jahr insgesamt unter 1.000 Euro liegen. Das ist eine Freigrenze. Wird sie überschritten, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Bei Immobilien spielt sie selten eine Rolle.
Die wichtigste Ausnahme: selbst bewohnt
Haben Sie selbst in der Immobilie gewohnt, kann der Verkauf auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei sein (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Es gibt zwei Varianten:
- Sie haben die Immobilie die ganze Zeit zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt.
- Oder Sie haben sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt.
Bei der zweiten Variante reicht ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre. Das mittlere Jahr muss voll sein. Das erste und das letzte Jahr nicht. Ein Beispiel: Wer vom Dezember des ersten Jahres bis Januar des dritten Jahres selbst wohnt, kann die Bedingung erfüllen.
Vorsicht bei Leerstand: Steht die Wohnung vor dem Verkauf längere Zeit leer, kann die Eigennutzung unterbrochen sein. Auch ein häusliches Arbeitszimmer kann steuerlich Fragen aufwerfen. Lassen Sie das vor dem Verkauf prüfen.
Vermietet, geerbt, geschenkt: Was gilt?
Vermietete Immobilien
Hier gibt es keine Ausnahme. Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, zahlt Steuern. Das betrifft viele Vermieter in Gelsenkirchen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung in Gelsenkirchen verkaufen möchten, prüfen Sie das Kaufdatum zuerst.
Geerbte Immobilien
Erben übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen. Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei. Hat er erst vor wenigen Jahren gekauft, läuft die Frist für die Erben weiter. Mehr dazu im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.
Geschenkte Immobilien
Auch hier gilt das ursprüngliche Kaufdatum des Schenkers weiter. Eine Schenkung startet die Frist also nicht neu.
Mehrere Verkäufe
Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann gelten andere Regeln, auch nach zehn Jahren. Die Finanzverwaltung orientiert sich dabei an der sogenannten Drei-Objekt-Grenze.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenBeispielrechnung: Wann es teuer wird
Ein vereinfachtes Beispiel mit ausgedachten Zahlen:
- Kauf einer vermieteten Wohnung für 120.000 € plus 12.000 € Nebenkosten
- Verkauf nach acht Jahren für 150.000 €, Verkaufskosten 5.355 €
- Bisher abgesetzte Abschreibungen: 16.000 €
Gewinn: 150.000 € minus 5.355 € minus (132.000 € minus 16.000 €) = 28.645 €. Dieser Betrag wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Bei 35 % wären das rund 10.000 €.
Wartet der Eigentümer bis nach Ablauf der zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Solche Zahlen zeigen, warum der Zeitpunkt so wichtig ist. Den richtigen Verkaufspreis liefert eine Immobilienbewertung in Gelsenkirchen. Alle übrigen Kosten listet der Ratgeber Was kostet ein Hausverkauf?
So planen Sie den Verkauf steuerlich klug
- Kaufvertrag heraussuchen: Notieren Sie das genaue Datum der Beurkundung.
- Nutzung prüfen: Wann haben Sie selbst darin gewohnt, wann vermietet?
- Steuerberater fragen: Lassen Sie den möglichen Gewinn berechnen, bevor Sie einen Termin beim Notar machen.
- Vermarktung zeitlich planen: Ein Verkauf braucht Vorlauf. Sie können die Vermarktung starten und den Notartermin nach Ablauf der Frist legen.
Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien stimmt den Zeitplan mit Ihnen ab. Es hat über 400 Verkäufe begleitet und kennt solche Fristen aus der Praxis. Steuerberatung leistet es nicht – dafür ist Ihr Steuerberater da. Wie ein Verkauf mit Makler abläuft, sehen Sie auf der Seite Immobilienmakler Gelsenkirchen. Für Mehrfamilienhäuser lohnt ein Blick auf Mehrfamilienhaus verkaufen: Dort ist der Verkäufer courtagefrei. Weitere Themen im Ratgeber Immobilienverkauf.
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Wann ist ein Immobilienverkauf steuerfrei?
Wenn zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen. Oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Auch durchgehende Eigennutzung seit dem Kauf macht den Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG).
Ab wann zählt die Spekulationsfrist?
Sie beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Sie endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags. Übergabe und Grundbucheintrag spielen für die Frist keine Rolle.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei geerbten Häusern?
Ja, aber Erben übernehmen das Kaufdatum des Verstorbenen. Ist dieser Kauf mehr als zehn Jahre her, ist der Verkauf steuerfrei. Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu prüfen. Mehr im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Je höher Ihr Einkommen, desto höher die Steuer. Ein Steuerberater kann den Betrag vorher berechnen.
Zählt Vermietung an meine Kinder als Eigennutzung?
Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld bekommen, kann als Eigennutzung gelten. Eine Vermietung gegen Miete dagegen nicht. Die Einzelheiten sind kompliziert. Lassen Sie das unbedingt von einem Steuerberater prüfen.
Kann ich die Spekulationssteuer durch Abzüge senken?
Ja. Verkaufskosten wie Maklerprovision und Anschaffungsnebenkosten mindern den Gewinn. Auch nachträgliche Herstellungskosten können zählen. Bei vermieteten Objekten werden aber die genutzten Abschreibungen wieder hinzugerechnet.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf bis nach der Frist zu warten?
Oft ja, wenn nur wenige Monate fehlen und der Gewinn hoch ist. Sie können die Vermarktung trotzdem schon beginnen. Der Notartermin muss dann nach Ablauf der Frist liegen. Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien plant den Zeitablauf mit Ihnen.
Fazit
Die Spekulationsfrist bei einer Immobilie beträgt zehn Jahre. Es zählen die Daten der beiden Notarverträge. Wer selbst darin gewohnt hat, kann oft schon früher steuerfrei verkaufen. Vermietete Objekte sind die typische Steuerfalle. Prüfen Sie das Kaufdatum, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren, und lassen Sie Ihren Fall vom Steuerberater rechnen.
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