Ratgeber
Was kostet ein Hausverkauf?
Wenn Sie ein Haus verkaufen, sind Ihre Kosten meist geringer, als Sie denken: Notar und Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Ihre typischen Kosten sind die Maklerprovision, die Löschung der Grundschuld und Unterlagen wie der Energieausweis. Teuer werden kann es bei einem laufenden Kredit oder wenn Spekulationssteuer anfällt.
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Kurz gesagtVerkäufer zahlen meist nur Maklerprovision, Grundschuldlöschung und Unterlagen. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.
Die Rechnung, die niemand aufmacht
Sie haben einen Preis im Kopf. Zum Beispiel 250.000 Euro. Und Sie planen schon, was Sie damit machen. Doch wie viel davon kommt wirklich auf Ihrem Konto an?
Viele Eigentümer rechnen das erst nach dem Notartermin aus. Dann kommt die Überraschung: Die Bank will eine Vorfälligkeitsentschädigung. Oder das Finanzamt meldet sich. Wer die Kosten vorher kennt, plant sicher. Und verhandelt mit klarem Kopf.
Die gute Nachricht: Die Liste ist kurz. Wer ein Haus verkaufen will, sollte die Kosten trotzdem genau kennen. Was zahlen Sie? Was zahlt der Käufer? Und wo liegen versteckte Risiken? Den Ablauf dazu erklärt der Ratgeber Haus verkaufen: Der Ablauf in 9 Schritten.
Kosten, die Sie als Verkäufer tragen
Maklerprovision
Beauftragen Sie einen Makler, ist das meist der größte Posten. Bei Einfamilienhaus und Eigentumswohnung gilt die Halbteilung (§ 656c BGB). Verkäufer und Käufer zahlen gleich viel. Bei GOTTSCHLING Immobilien sind das je 3,57 % inkl. MwSt. Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken als Kapitalanlage zahlt nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. Der Verkäufer ist dann courtagefrei. Die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig. Alle Details stehen auf der Seite Maklerprovision in Gelsenkirchen.
Löschung der Grundschuld
Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld eingetragen, muss sie meist gelöscht werden. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Die Höhe richtet sich nach dem Betrag der Grundschuld. Meist ist dieser Posten überschaubar.
Unterlagen
Der Energieausweis ist Pflicht. Als Erfahrungswert aus der eigenen Verkaufspraxis von GOTTSCHLING Immobilien kostet ein Verbrauchsausweis rund 200 bis 250 €, ein Bedarfsausweis rund 500 bis 700 €. Dazu kommen je nach Fall Grundbuchauszug, Flurkarte oder Kopien aus der Bauakte. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet beim Grundbuchamt 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro. Welche Papiere Sie brauchen, zeigt die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.
Kosten, die üblicherweise der Käufer trägt
Viele Verkäufer wissen das nicht: Die großen Nebenkosten zahlt fast immer der Käufer. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer: In NRW 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: Für Kaufvertrag, Vormerkung und Eigentumsumschreibung. Die Gebühren richten sich gesetzlich nach dem Kaufpreis (GNotKG).
- Finanzierung: Eintragung der neuen Grundschuld für seine Bank.
Rechtlich können Käufer und Verkäufer das anders regeln. In der Praxis ist diese Verteilung aber üblich. Sie hat einen Nebeneffekt: Hohe Kaufnebenkosten schmälern das Budget des Käufers. Ein realistischer Preis ist deshalb doppelt wichtig.
Die versteckten Kosten: Kredit und Steuer
Vorfälligkeitsentschädigung
Läuft Ihr Kredit noch mit fester Zinsbindung? Dann darf die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung verlangen (§ 502 BGB bzw. § 490 BGB). Die Summe kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Nach zehn Jahren ab voller Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB). Wie Sie das Risiko senken, lesen Sie im Ratgeber Verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft.
Spekulationssteuer
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG). Ausnahme: Sie haben selbst darin gewohnt – entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Die Details erklärt der Ratgeber Spekulationsfrist und Steuern beim Verkauf. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenBeispielrechnung: Was bleibt übrig?
Ein vereinfachtes Beispiel für ein Einfamilienhaus in Gelsenkirchen. Die Zahlen sind ausgedacht und dienen nur der Orientierung.
- Verkaufspreis: 250.000 €
- Maklerprovision Verkäuferseite 3,57 % inkl. MwSt.: 8.925 €
- Löschung der Grundschuld (Annahme): einige Hundert Euro
- Energieausweis und Unterlagen (Annahme): einige Hundert Euro
- Restschuld bei der Bank (Annahme): 60.000 €
Ohne Vorfälligkeit und ohne Steuer bleiben in diesem Beispiel gut 180.000 € übrig. Kommt eine Vorfälligkeitsentschädigung dazu, sinkt der Betrag weiter.
Der größte Hebel ist aber nicht die Provision. Es ist der Preis. Wenige Prozent zu niedrig angesetzt kosten schnell mehr als jede Gebühr. Deshalb steht am Anfang immer eine ehrliche Immobilienbewertung in Gelsenkirchen.
So senken Sie Ihre Verkaufskosten
- Kredit früh klären: Fragen Sie Ihre Bank nach der genauen Vorfälligkeitsentschädigung. Prüfen Sie, ob der Käufer den Kredit übernehmen kann oder ob ein Pfandtausch möglich ist.
- Zehn-Jahres-Frist prüfen: Manchmal lohnt es sich, ein paar Monate zu warten.
- Unterlagen selbst besorgen: Grundbuchauszug und Bauakte sind günstig, wenn Sie sie direkt anfordern.
- Preis richtig ansetzen: Ein Haus, das lange im Netz steht, verliert an Wert. Der Nachlass kostet meist mehr als jede Vorbereitung.
Bei Mehrfamilienhäusern gibt es einen zusätzlichen Spareffekt. Hier zahlt bei GOTTSCHLING Immobilien nur der Käufer die Provision. Mehr dazu auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Gelsenkirchen.
Übrigens: Nicht jeder muss verkaufen. Wer überlegt, das Haus zu behalten, findet eine ehrliche Entscheidungshilfe unter Vermieten oder verkaufen? Alle weiteren Themen sammelt der Ratgeber Immobilienverkauf.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Welche Kosten hat der Verkäufer beim Hausverkauf?
Typisch sind Maklerprovision, Löschung der Grundschuld und Unterlagen wie der Energieausweis. Je nach Fall kommen Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer dazu. Notar, Grundbuch für den Käufer und Grunderwerbsteuer zahlt meist der Käufer.
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
In der Praxis zahlt der Käufer die Notarkosten für den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten für die Löschung seiner eigenen Grundschuld. Diese Verteilung ist üblich, aber vertraglich anders regelbar.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hausverkauf in Gelsenkirchen?
Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlen Verkäufer und Käufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen je 3,57 % inkl. MwSt. Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken als Kapitalanlage zahlt nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt. Fällig wird die Provision erst nach dem Notartermin. Mehr unter Maklerprovision in Gelsenkirchen.
Kann ich die Kosten für den Hausverkauf von der Steuer absetzen?
Bei einem selbst genutzten Haus meist nicht. Wenn der Verkauf steuerpflichtig ist, mindern Verkaufskosten wie die Maklerprovision aber den steuerpflichtigen Gewinn. Bei vermieteten Objekten gelten eigene Regeln. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Was kostet die Löschung der Grundschuld?
Die Kosten richten sich nach dem eingetragenen Betrag der Grundschuld. Es fallen Gebühren für Notar und Grundbuchamt an. Meist ist das ein kleiner Posten im Vergleich zu den übrigen Kosten. Die Bank liefert dafür eine Löschungsbewilligung.
Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?
Nur wenn Ihr Kredit noch in der festen Zinsbindung läuft und Sie ihn vorzeitig ablösen. Nach zehn Jahren ab voller Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB). Fragen Sie Ihre Bank früh nach der genauen Summe.
Zahlt der Verkäufer die Grunderwerbsteuer?
Nein, in der Regel nicht. Die Grunderwerbsteuer beträgt in NRW 6,5 % und wird üblicherweise vom Käufer gezahlt. Gesetzlich haften zwar beide Seiten, im Kaufvertrag übernimmt sie aber fast immer der Käufer.
Fazit
Wenn Sie ein Haus verkaufen, zahlen Sie an Kosten meist nur Makler, Grundschuldlöschung und Unterlagen. Die großen Nebenkosten trägt der Käufer. Gefährlich werden zwei Posten: die Vorfälligkeitsentschädigung und die Spekulationssteuer. Klären Sie beide, bevor Sie einen Preis nennen. Und denken Sie daran: Der richtige Preis bringt mehr als jede gesparte Gebühr.
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