Ratgeber
Verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft
Ja, Sie können Ihr Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft. Der Käufer zahlt dann einen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank, die Grundschuld wird gelöscht, den Rest erhalten Sie. Teuer kann nur die Vorfälligkeitsentschädigung werden – und die lässt sich oft senken oder vermeiden.
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Kurz gesagtVerkaufen geht trotz Kredit: Der Käufer zahlt Ihre Restschuld direkt an die Bank. Kosten entstehen vor allem durch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
„Das Haus gehört ja noch der Bank“ – stimmt das?
Diesen Satz hören Makler oft. Er stimmt nicht. Das Haus gehört Ihnen. Die Bank hat nur eine Sicherheit: die Grundschuld im Grundbuch. Sie dürfen Ihr Haus verkaufen, auch wenn der Kredit noch läuft.
Die eigentliche Sorge ist eine andere. Was verlangt die Bank, wenn der Kredit vorzeitig endet? Reicht der Kaufpreis für die Restschuld? Und wie läuft das beim Notar ab?
Diese Fragen sind berechtigt. Wer sie früh klärt, verkauft ohne böse Überraschung. Wer sie ignoriert, verliert schnell einige Tausend Euro. Den kompletten Verkaufsweg erklärt der Ratgeber Haus verkaufen: Der Ablauf in 9 Schritten.
So läuft die Ablösung beim Notar
- Restschuld erfragen: Bitten Sie Ihre Bank um eine Aufstellung der Restschuld zum geplanten Verkaufstermin. Fragen Sie gleich nach der Vorfälligkeitsentschädigung.
- Notar informieren: Der Notar fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung an. Die Bank nennt dafür den Ablösebetrag.
- Kaufvertrag: Im Vertrag steht, dass der Käufer zuerst Ihre Bank bezahlt.
- Zahlung: Der Käufer überweist den Ablösebetrag an Ihre Bank und den Rest an Sie.
- Löschung: Die Grundschuld wird aus dem Grundbuch gelöscht. Der Käufer erhält ein lastenfreies Haus.
Sie müssen die Restschuld also nicht vorher aus eigener Tasche bezahlen. Das Geld des Käufers löst den Kredit ab. Dieser Weg ist Standard und sicher für beide Seiten.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wann und wie viel?
Haben Sie mit Ihrer Bank einen festen Zins für mehrere Jahre vereinbart, plant die Bank mit diesen Zinsen. Endet der Kredit früher, darf sie einen Ausgleich verlangen. Das ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Verbraucherdarlehen ist sie in § 502 BGB geregelt.
Wann fällt sie an?
- Wenn die feste Zinsbindung noch läuft
- Wenn Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen
Wann nicht?
- Bei variablen Krediten
- Wenn die Zinsbindung abgelaufen ist
- Nach zehn Jahren ab voller Auszahlung: Dann können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
Wie hoch ist sie?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsunterschied ab. Je länger die Zinsbindung noch läuft, desto teurer. Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank prüfen, etwa von einer Verbraucherzentrale. Fehler kommen vor. Sind die Angaben zur Berechnung im Kreditvertrag unzureichend, kann der Anspruch sogar entfallen (§ 502 Abs. 2 BGB).
Fünf Wege, die Kosten zu senken
- Zeitpunkt wählen: Endet die Zinsbindung bald, kann sich warten lohnen. Die Vermarktung kann trotzdem schon starten.
- Zehn-Jahres-Kündigung nutzen: Liegt die Auszahlung über zehn Jahre zurück, kündigen Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung.
- Pfandtausch: Kaufen Sie eine neue Immobilie, kann die Bank die Grundschuld vielleicht auf das neue Objekt übertragen. Der Kredit läuft weiter.
- Kreditübernahme: Selten, aber möglich: Der Käufer übernimmt Ihren Kredit. Die Bank muss zustimmen.
- Sondertilgungen nutzen: Haben Sie Sondertilgungsrechte, nutzen Sie sie vor dem Verkauf. Das senkt die Basis.
Verhandeln lohnt sich auch. Manche Banken kommen entgegen, wenn Sie bei ihnen eine neue Finanzierung abschließen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWenn der Kaufpreis die Restschuld nicht deckt
Das ist der schwierigste Fall. Die Bank gibt die Grundschuld nur frei, wenn sie ihr Geld bekommt. Fehlt ein Betrag, müssen Sie ihn aus Ersparnissen zuschießen. Oder Sie vereinbaren mit der Bank eine Lösung für die Restschuld.
Deshalb ist eine realistische Bewertung vor dem Verkauf so wichtig. Sie zeigt, was übrig bleibt. Eine Immobilienbewertung in Gelsenkirchen gibt Ihnen diese Zahl. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Manchmal ist Vermieten die bessere Lösung, bis der Kredit weiter getilgt ist. Diese Abwägung erklärt die Seite Vermieten oder verkaufen? Wer vermietet und nicht selbst verwalten will, findet Hilfe bei der Mietverwaltung in Gelsenkirchen ab 24 € netto je Einheit und Monat.
Was Sie mit dem Makler besprechen sollten
Ein Makler ersetzt nicht Ihre Bank. Aber er hilft, den Ablauf zu takten. Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien stimmt den Notartermin auf Ihre Zinsbindung ab. Es sorgt dafür, dass der Notar früh die Löschungsunterlagen anfordert. Und es prüft die Finanzierung des Käufers, bevor Sie zusagen.
Die Provision bei Einfamilienhaus und Eigentumswohnung beträgt für Verkäufer 3,57 % inkl. MwSt. Bei Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage zahlt nur der Käufer. Fällig wird die Provision erst nach dem Notartermin. Alle Kosten im Überblick zeigt der Ratgeber Was kostet ein Hausverkauf? Mehr zum Verkauf vor Ort lesen Sie unter Haus verkaufen in Gelsenkirchen. Steuerfragen behandelt der Ratgeber Spekulationsfrist und Steuern. Weitere Themen sammelt der Ratgeber Immobilienverkauf.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Darf ich mein Haus verkaufen, wenn es noch nicht abbezahlt ist?
Ja. Das Haus gehört Ihnen, die Bank hat nur eine Grundschuld als Sicherheit. Beim Verkauf zahlt der Käufer die Restschuld direkt an Ihre Bank. Danach wird die Grundschuld gelöscht.
Muss ich die Bank vor dem Verkauf informieren?
Eine Genehmigung brauchen Sie nicht. Sie sollten Ihre Bank aber früh nach Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung fragen. Der Notar braucht später ihre Löschungsbewilligung. Je früher alles geklärt ist, desto schneller fließt das Geld.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Zinsunterschied ab. Je länger die Bindung noch läuft, desto höher. Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank prüfen. Fehler kommen vor.
Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder der Kredit variabel ist. Außerdem nach zehn Jahren ab voller Auszahlung: Dann können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB). Auch bei fehlerhaften Angaben im Vertrag kann der Anspruch entfallen.
Was passiert, wenn der Verkaufspreis nicht reicht?
Dann müssen Sie die Differenz aus eigenen Mitteln zahlen oder mit der Bank eine Lösung finden. Sonst gibt sie die Grundschuld nicht frei. Eine ehrliche Bewertung vor dem Verkauf zeigt, ob das droht.
Kann der Käufer meinen Kredit übernehmen?
Grundsätzlich ja, wenn die Bank zustimmt. Sie prüft dann die Bonität des Käufers. In der Praxis ist das selten. Häufiger ist ein Pfandtausch, wenn Sie selbst eine neue Immobilie kaufen.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen?
Beim selbst genutzten Haus in der Regel nicht. Bei vermieteten Objekten ist die Lage komplizierter und hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater.
Fazit
Sie können Ihr Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft. Der Käufer löst Ihre Restschuld über den Notar ab, den Rest erhalten Sie. Das größte Risiko ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Fragen Sie Ihre Bank früh, prüfen Sie die Zehn-Jahres-Regel und planen Sie den Notartermin klug. Mit einer realistischen Bewertung wissen Sie vorher, was am Ende übrig bleibt.
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