Gelsenkirchen

Eigentumswohnung verkaufen in Gelsenkirchen

Wer eine Wohnung in Gelsenkirchen verkaufen will, verkauft immer auch ein Stück Eigentümergemeinschaft mit. Käufer und Banken wollen Hausgeld, Rücklage und Protokolle sehen. GOTTSCHLING Immobilien kennt diese Unterlagen aus rund 4.000 verwalteten Einheiten und bereitet Ihren Verkauf entsprechend vor.

Kostenlose Bewertung anfragen0201 45 875 433 anrufen

• ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
• rund 4.000 verwaltete Einheiten
• Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
• Mitglied im VDIV NRW

Warum Wohnungen in Gelsenkirchen gerade schwerer zu verkaufen sind

„Was ist da los im Haus?“ Diese Frage stellt fast jeder Käufer einer Eigentumswohnung. Er will wissen, ob eine teure Sanierung droht. Ob die Rücklage reicht. Ob es Streit in der Gemeinschaft gibt.

Wer heute eine Wohnung in Gelsenkirchen verkaufen will, trifft auf einen ruhigeren Markt. Laut aktuellem Halbjahresbericht des Gutachterausschusses wurden in Gelsenkirchen 334 Eigentumswohnungen verkauft. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 491. Das Preisniveau sank um 4 %. Käufer haben also Zeit, Angebote zu vergleichen – und jede offene Frage kostet Sie Verhandlungsspielraum.

Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt hat Gelsenkirchen die niedrigsten Kaufpreise für Bestandswohnungen unter den kreisfreien Städten im Ruhrgebiet. Für viele Kapitalanleger ist die Stadt deshalb interessant. Für Sie heißt das: Es gibt Käufer – aber sie rechnen genau.

Die Unterlagen, die über Ihren Preis entscheiden

Bei Wohnungen braucht der Käufer viel mehr Papiere als bei einem Haus. Fehlt etwas, sinkt das Vertrauen – und der Preis.

• Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan – was gehört Ihnen, was der Gemeinschaft? Mehr im Lexikon unter Teilungserklärung.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschluss-Sammlung
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnungen
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis für das Gebäude
• Wohnflächenberechnung und Grundriss
• bei Vermietung: Mietvertrag und Nachweise über die Mietzahlungen

Viele dieser Unterlagen liegen bei der Hausverwaltung. Das Team von GOTTSCHLING Immobilien fordert sie mit Ihrer Vollmacht an und prüft sie vorab auf Stolpersteine.

Worauf Käufer bei der WEG achten

Das Hausgeld

Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung an die Gemeinschaft. Käufer rechnen es in ihre Belastung ein. Ein hohes Hausgeld ist kein Makel, wenn es gut begründet ist – etwa durch eine solide Rücklage.

Die Erhaltungsrücklage

Eine kleine Rücklage in einem alten Haus ist ein Warnsignal. Käufer fürchten eine Sonderumlage. Ist eine größere Maßnahme bereits beschlossen, muss das offen auf den Tisch.

Die Protokolle

Hier steht, was die Gemeinschaft plant, worüber gestritten wird und ob Hausgeld-Rückstände bestehen. Käufer und Banken lesen das genau.

Die Verwaltung

Eine gut geführte WEG mit zertifiziertem Verwalter, sauberen Abrechnungen und klaren Beschlüssen verkauft sich leichter. Ist das nicht der Fall, kann die Gemeinschaft wechseln – Informationen dazu bei der WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen.

Verwalterzustimmung: Der Stolperstein beim Notar

In vielen Teilungserklärungen steht: Der Verkauf braucht die Zustimmung des Verwalters. Erst wenn diese Zustimmung notariell beglaubigt vorliegt, wird der Kaufpreis fällig.

Das Problem: Manche Verwalter reagieren langsam. Dann wartet der Käufer, und die Finanzierung wird teurer. Das Team von GOTTSCHLING Immobilien prüft die Teilungserklärung vor dem Verkauf und holt die Zustimmung rechtzeitig ein. Was dahintersteckt, erklärt das Lexikon unter Verwalterzustimmung.

Leer oder vermietet verkaufen?

Das ist die wichtigste Weichenstellung. Ein Erfahrungswert aus der Verkaufspraxis von GOTTSCHLING Immobilien: Bei einem üblichen Mietvertrag bringt eine vermietete Wohnung rund 20 % weniger als eine leere. Ist die Miete stark untersetzt, ist der Abschlag deutlich größer.

• Leer: Sie erreichen Selbstnutzer und Anleger. Selbstnutzer zahlen oft mehr, weil sie selbst einziehen wollen.
• Vermietet: Käufer sind meist Kapitalanleger. Sie bewerten Miete, Mietvertrag und Rendite. Ein Mieter mit niedriger Miete senkt den erzielbaren Preis.

Den Mieter für den Verkauf einfach kündigen? Das ist rechtlich nicht möglich. Mehr dazu unter vermietete Wohnung verkaufen. Prüfen Sie auch, ob Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht hat – siehe Vorkaufsrecht des Mieters.

Fünf Fehler, die Wohnungsverkäufer Geld kosten

1. Preis nach Portal-Angeboten festlegen: Angebotspreise sind Wunschpreise. Banken finanzieren nach realen Vergleichswerten.
2. Protokolle erst auf Nachfrage liefern: Wer Unterlagen zurückhält, wirkt, als hätte er etwas zu verbergen.
3. Beschlossene Maßnahmen verschweigen: Eine geplante Dachsanierung kommt spätestens beim Notar ans Licht. Dann platzt der Kauf oder es droht Streit.
4. Die Wohnung nicht vorbereiten: Ein tropfender Hahn, kaputte Lampen und volle Räume drücken den Eindruck. Kleine Reparaturen kosten wenig.
5. Jeden Interessenten einlassen: Ohne Finanzierungsnachweis verlieren Sie Zeit – und im schlimmsten Fall den richtigen Käufer.

In welchen Stadtteilen Wohnungen besonders gefragt sind, zeigen die Immobilienpreise für Gelsenkirchen nach Stadtteil.

Ablauf: In sieben Schritten zum Notar

1. Erstgespräch und Ziel klären
2. Besichtigung vor Ort in Gelsenkirchen und Preisempfehlung
3. WEG-Unterlagen bei der Hausverwaltung anfordern und prüfen
4. Exposé mit allen Zahlen: Kaufpreis, Hausgeld, Rücklagenanteil, Miete
5. Käufer prüfen und Besichtigungen durchführen
6. Verhandlung, Reservierung, Verwalterzustimmung
7. Notartermin, Kaufpreiszahlung, Übergabe mit Protokoll

Wie Sie sich auf jeden Schritt vorbereiten, steht im Ratgeber Ablauf beim Immobilienverkauf.

Wie lange dauert es, eine Wohnung in Gelsenkirchen zu verkaufen?

Rechnen Sie mit Monaten, nicht mit Wochen. Die Erfahrungswerte aus der eigenen Verkaufspraxis von GOTTSCHLING Immobilien – keine amtliche Statistik:

• schneller Verkauf: rund 4 Monate
• normaler Verkauf: rund 6 bis 7 Monate
• Ausreißer: bis zu 12 Monate

Bei Wohnungen kommt ein eigener Zeitfresser dazu: die WEG-Unterlagen. Manche Verwaltungen brauchen Wochen für Protokolle oder die Verwalterzustimmung. Fordern Sie diese Papiere deshalb an, bevor die Vermarktung startet. Dann wartet später kein Käufer auf Sie.

Besonderheiten beim Wohnungsverkauf in Gelsenkirchen

Einige Regeln gelten nicht überall. In Gelsenkirchen sollten Sie diese Punkte kennen:

• Mieter-Vorkaufsrecht: Wurde das Haus nach dem Einzug Ihres Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, darf er beim ersten Verkauf oft selbst kaufen (§ 577 BGB).
• Kündigungssperrfrist: Nach einer solchen Umwandlung kann der Käufer drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). Gelsenkirchen hat keine verlängerte Frist.
• Sanierungsgebiet Bochumer Straße: Liegt die Wohnung dort, braucht der Kaufvertrag eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB.
• Grundsteuer: Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt aktuell bei 980 %. Das fließt in Hausgeld oder Nebenkosten ein. Käufer fragen danach – mehr unter Grundsteuer in Gelsenkirchen.
• Energieausweis: Bei Wohnungen gilt der Ausweis für das ganze Gebäude. Meist liegt er bei der Verwaltung. Fehlt er, kostet ein Verbrauchsausweis nach Erfahrung von GOTTSCHLING Immobilien rund 200 bis 250 €, ein Bedarfsausweis rund 500 bis 700 €.

Was kostet der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung?

Die Courtage beträgt bei GOTTSCHLING Immobilien 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis – für Verkäufer und Käufer gleich. Sie wird erst nach dem Notartermin fällig.

Beispielrechnung: Ihre Wohnung bringt 120.000 €. Ihr Anteil an der Courtage beträgt 4.284 €.

Mögliche weitere Kosten für Sie: Löschung der Grundschuld, Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung und gegebenenfalls Steuern auf den Gewinn. Einen vollständigen Überblick gibt die Seite Maklerprovision in Gelsenkirchen. Was beim Hausgeld im Verkaufsjahr gilt, regelt der Kaufvertrag – meist ab dem Tag der Übergabe.

Selbst verkaufen oder mit Makler?

Viele Eigentümer überlegen, die Wohnung privat zu verkaufen. Das spart die Courtage. Es kostet aber Zeit und birgt Risiken:

• Sie müssen alle WEG-Unterlagen selbst anfordern und verstehen.
• Sie führen jede Besichtigung selbst – oft abends und am Wochenende.
• Sie prüfen die Finanzierung des Käufers selbst. Platzt sie, beginnt alles von vorn.
• Sie verhandeln mit Menschen, die jeden Mangel als Argument nutzen.

Ein erfahrener Makler holt diese Kosten oft über einen besseren Preis wieder herein. Ob sich das für Sie rechnet, zeigt der Ratgeber Mit oder ohne Makler verkaufen.

Ihr Vorteil: Makler und Verwaltung aus einem Haus

Das Team von GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten als Verwaltung und hat über 400 Verkäufe begleitet. Es liest Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Protokolle jeden Tag. Fragen der Käufer werden deshalb schnell und sicher beantwortet.

Sie behalten eine Wohnung und wollen sie nur nicht mehr selbst vermieten? Dann ist die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Wohnung vielleicht passender als ein Verkauf. Zurück zur Übersicht: Immobilienmakler Gelsenkirchen.

4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97

Häufige Fragen

Was ist meine Eigentumswohnung in Gelsenkirchen wert?

Der Wert hängt von Lage, Baujahr, Größe, Zustand, Etage, Balkon und vom Zustand der Gemeinschaft ab. Auch Hausgeld und Erhaltungsrücklage spielen eine Rolle. Der städtische Durchschnitt hilft wenig, weil die Preise je Stadtteil stark schwanken. Eine kostenlose Ersteinschätzung bekommen Sie über die Immobilienbewertung.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?

Wichtig sind Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und Energieausweis. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Zahlungsnachweise dazu. Viele Unterlagen stellt die Hausverwaltung bereit.

Brauche ich die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf?

Nur wenn es in der Teilungserklärung steht. Das ist in vielen älteren Gemeinschaften der Fall. Die Zustimmung muss notariell beglaubigt werden, bevor der Kaufpreis fließt. Fordern Sie sie früh an, damit der Verkauf nicht stockt.

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Gegenüber der Gemeinschaft haftet bis zur Umschreibung im Grundbuch meist noch der Verkäufer. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass der Käufer ab der Übergabe die Kosten trägt. Abweichungen werden dann zwischen Käufer und Verkäufer ausgeglichen.

Wer bekommt meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie geht beim Verkauf mit der Wohnung auf den Käufer über. Eine Auszahlung an Sie gibt es nicht. Eine gut gefüllte Rücklage ist aber ein Verkaufsargument.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Wohnungsverkauf in Gelsenkirchen?

Bei GOTTSCHLING Immobilien zahlen Verkäufer und Käufer je 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis. Das entspricht der gesetzlichen Halbteilung nach § 656c BGB. Die Courtage ist erst nach dem Notartermin fällig.

Ist eine beschlossene Sonderumlage ein Problem beim Verkauf?

Sie muss dem Käufer offengelegt werden. Im Kaufvertrag wird geregelt, wer sie zahlt. Oft wird sie im Kaufpreis berücksichtigt. Verschweigen kann zu Schadensersatz führen.

Fazit

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Gelsenkirchen zählen nicht nur Lage und Zustand. Käufer prüfen die ganze Gemeinschaft: Hausgeld, Rücklage, Protokolle und Beschlüsse. Wer diese Unterlagen vollständig und geprüft vorlegt, verhandelt aus einer starken Position. GOTTSCHLING Immobilien verbindet Verwaltungswissen mit über 400 Verkäufen. Sie möchten Ihre Wohnung in Gelsenkirchen verkaufen? Fordern Sie jetzt Ihre kostenlose Ersteinschätzung an.

Das könnte Sie auch interessieren

• Immobilienmakler Gelsenkirchen – über 400 VerkäufeGelsenkirchen
• Vermietete Wohnung verkaufen in GelsenkirchenGelsenkirchen
• Immobilienbewertung in Gelsenkirchen – was ist Ihr Haus wert?Gelsenkirchen
• Eigentumswohnung kaufen: Diese WEG-Unterlagen prüfenRatgeber
• Maklerprovision in Gelsenkirchen – wer zahlt was?Gelsenkirchen

Quellen

• Gutachterausschuss Gelsenkirchen – Halbjahresbericht
• Stadt Gelsenkirchen – Wohnungsmarktbericht
• Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• § 656c BGB