Lexikon
Teilungserklärung – einfach erklärt
Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Grundstück mit Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Meist enthält sie auch die Gemeinschaftsordnung – die Hausregeln der Eigentümergemeinschaft.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie Teilungserklärung teilt ein Gebäude in Wohnungseigentum auf und regelt mit der Gemeinschaftsordnung die Rechte und Pflichten aller Eigentümer (§ 8 WEG).
Das Grundgesetz Ihrer Wohnanlage
Darf ich meine Wohnung als Ferienwohnung vermieten? Wer zahlt meine Fenster? Wie viele Stimmen habe ich? Fast jede Streitfrage in einer Eigentümergemeinschaft endet bei demselben Dokument: der Teilungserklärung.
Sie besteht meist aus drei Teilen:
- Teilung: Welche Wohnung bekommt welchen Miteigentumsanteil?
- Aufteilungsplan: Bauzeichnungen mit nummerierten Räumen. Er zeigt, was Sondereigentum ist.
- Gemeinschaftsordnung: Regeln zu Kosten, Stimmrecht, Nutzung und oft zu Sondernutzungsrechten oder zur Verwalterzustimmung beim Verkauf.
Wofür ist das wichtig?
Die Teilungserklärung bestimmt, was Sie zahlen und was Sie dürfen. Sie gilt auch für jeden späteren Käufer, weil sie im Grundbuch eingetragen ist.
Beispiel: In einem Haus in Gelsenkirchen-Erle regelt die Gemeinschaftsordnung, dass jeder Eigentümer die Fenster seiner Wohnung selbst bezahlt. Ohne diese Regel wäre das Sache der Gemeinschaft. Ein Käufer, der die Teilungserklärung nicht liest, kalkuliert also falsch.
Wer eine Wohnung kaufen will, sollte sie vor dem Notartermin lesen. Der Ratgeber Teilungserklärung lesen und verstehen zeigt, worauf Sie achten müssen.
Rechtsgrundlage: §§ 3, 7, 8 und 10 WEG
- § 8 WEG: Der Eigentümer eines Grundstücks teilt es durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt auf. Das ist der Normalfall bei Bauträgern und bei Umwandlungen.
- § 3 WEG: Alternativ räumen sich Miteigentümer per Vertrag gegenseitig Sondereigentum ein.
- § 7 Abs. 4 WEG: Beizufügen sind Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.
- § 10 WEG: Die Gemeinschaftsordnung wirkt gegen spätere Käufer, wenn sie im Grundbuch steht.
Ändern lässt sich die Teilungserklärung grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Einige Punkte, etwa die Kostenverteilung, kann die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 WEG per Beschluss anpassen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSo lesen Sie die Teilungserklärung richtig
Die Urkunde ist oft dick und in Juristendeutsch geschrieben. Das schreckt ab. Sie müssen aber nicht jede Seite verstehen. Konzentrieren Sie sich auf diese Punkte:
- Ihre Wohnung: Welche Nummer hat sie im Aufteilungsplan? Welche Räume, Keller und Flächen gehören dazu?
- Kosten: Nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt? Gibt es Sonderregeln für Fenster, Balkone oder Stellplätze?
- Nutzung: Sind Gewerbe, Ferienvermietung oder Tierhaltung eingeschränkt?
- Verkauf: Braucht ein Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Gerade bei älteren Anlagen in Gelsenkirchen gibt es oft mehrere Nachträge. Lassen Sie sich deshalb immer die vollständige Fassung mit allen Änderungen geben. Fehlt ein Nachtrag, kann eine wichtige Regel übersehen werden.
Typische Fehler und Gelsenkirchen-Bezug
- Nie gelesen: Viele Eigentümer kennen ihre Teilungserklärung nicht. Streit ist so vorprogrammiert.
- Veraltete Fassung: Nachträge werden übersehen. Maßgeblich ist der Stand im Grundbuch.
- Plan und Wirklichkeit weichen ab: Ein Keller wurde getauscht, ein Dachboden ausgebaut. Das muss sauber nachgetragen werden.
Eine Kopie bekommen Sie vom Verwalter. Alternativ beim Grundbuchamt. Für das ganze Stadtgebiet ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig. Die WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien wertet die Teilungserklärung bei der Übernahme aus. Wer eine Wohnung verkaufen will, findet beim Wohnungsverkauf in Gelsenkirchen Unterstützung.
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Was steht in einer Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung legt fest, welche Wohnungen es gibt und welchen Miteigentumsanteil jede hat. Der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume Sondereigentum sind. Die Gemeinschaftsordnung regelt Kosten, Stimmrecht, Nutzung und Sonderrechte.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung in Gelsenkirchen?
Am einfachsten über Ihren Verwalter, der eine Kopie haben muss. Eigentümer können sie auch beim Grundbuchamt anfordern. Für Gelsenkirchen ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig, auch für Buer und Horst.
Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
Die Teilungserklärung teilt das Gebäude in Wohnungseigentum auf. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Regeln für das Zusammenleben und die Kosten. In der Praxis stehen beide meist in einer Urkunde, deshalb werden die Begriffe oft gleich verwendet.
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Grundsätzlich nur, wenn alle Eigentümer zustimmen und die Änderung im Grundbuch eingetragen wird. Einzelne Punkte erlaubt das Gesetz per Mehrheitsbeschluss, etwa eine neue Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG. Manche Teilungserklärungen enthalten auch eine Öffnungsklausel.
Muss ich die Teilungserklärung vor dem Wohnungskauf lesen?
Ja, unbedingt. Sie erfahren daraus, welche Kosten auf Sie zukommen, was Sie nutzen dürfen und welche Beschränkungen gelten. Lesen Sie dazu auch die Protokolle der letzten Versammlungen und die Beschlusssammlung.
Gilt die Teilungserklärung auch für Mieter?
Nicht direkt. Mieter haben einen Vertrag mit dem vermietenden Eigentümer, nicht mit der Gemeinschaft. Vermieter sollten aber die Hausordnung und Nutzungsregeln in den Mietvertrag übernehmen, damit sich auch Mieter daran halten müssen.
Fazit
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft. Sie regelt, was wem gehört, wer was zahlt und was erlaubt ist. Lesen Sie sie vor dem Kauf und bei jedem Streit zuerst. Ihr Verwalter sollte sie kennen und konsequent anwenden.
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