Ratgeber
Teilungserklärung einfach erklärt
Die Teilungserklärung ist die Gründungsurkunde Ihrer Eigentümergemeinschaft. Sie teilt das Haus in einzelne Wohnungen auf, legt die Miteigentumsanteile fest und enthält meist die Gemeinschaftsordnung mit den Spielregeln. Sie steht im Grundbuch und gilt für jeden Eigentümer, auch für Käufer.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie Teilungserklärung teilt ein Gebäude in Wohnungseigentum auf (§ 8 WEG), legt Miteigentumsanteile fest und enthält meist die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln der WEG.
Haben Sie Ihre Teilungserklärung schon einmal gelesen?
Ehrlich: Die meisten Eigentümer haben sie beim Kauf bekommen, abgeheftet und nie wieder angesehen. Dreißig Seiten Juristendeutsch, dazu Pläne mit Zahlen. Wer liest so etwas freiwillig?
Dann kommt der Streit. Darf ich einen Hund halten? Wer zahlt meine Fenster? Darf die Erdgeschosswohnung den Garten allein nutzen? Darf ich mein Büro in der Wohnung betreiben? Die Antwort steht fast immer in der Teilungserklärung. Wer sie versteht, beendet viele Diskussionen in der Eigentümerversammlung, bevor sie beginnen.
Was ist die Teilungserklärung?
Ein Mehrfamilienhaus wird erst dann zu einzelnen Eigentumswohnungen, wenn jemand es rechtlich aufteilt. Das passiert auf zwei Wegen:
- Teilungserklärung nach § 8 WEG: Der Eigentümer des ganzen Hauses, oft ein Bauträger, teilt es allein auf. Das ist der häufigste Fall.
- Teilungsvertrag nach § 3 WEG: Mehrere Miteigentümer einigen sich gemeinsam auf die Aufteilung.
Die Erklärung wird notariell beurkundet oder beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Für jede Wohnung wird dann ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt. Ab da kann jede Wohnung einzeln verkauft, vererbt oder beliehen werden.
Die drei Teile: Was drinsteht
1. Die Aufteilung
Hier steht, welche Wohnungen es gibt und welcher Miteigentumsanteil zu jeder gehört, zum Beispiel 112/1.000. Dieser Anteil ist wichtig. Nach ihm werden ohne andere Regel die Kosten verteilt. Beim Stimmrecht gilt ohne andere Regel dagegen: eine Stimme je Eigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG).
2. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung. Jede Wohnung und jeder Kellerraum hat darin eine Nummer. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bestätigt, dass jede Wohnung baulich abgeschlossen ist (§ 7 Abs. 4 WEG). Beides gehört zur Eintragung.
3. Die Gemeinschaftsordnung
Sie ist das Herzstück für den Alltag. Hier stehen die Regeln, die vom Gesetz abweichen. Typische Inhalte:
- Zuordnung von Sondernutzungsrechten (Garten, Stellplatz, Dachboden)
- Kostenregeln, etwa dass jeder seine Fenster selbst zahlt
- Stimmrecht nach Köpfen, Anteilen oder Einheiten
- Nutzungszweck der Einheiten (Wohnung, Laden, Büro)
- Zustimmungspflicht des Verwalters beim Verkauf (Verwalterzustimmung)
- Regeln zu Tierhaltung, Vermietung oder Hausordnung
So lesen Sie Ihre Teilungserklärung in vier Schritten
- Ihre Einheit finden. Suchen Sie im Aufteilungsplan Ihre Nummer. Prüfen Sie, welche Räume und Keller dazugehören.
- Ihren Anteil notieren. Der Miteigentumsanteil bestimmt, welchen Teil der Kosten Sie tragen.
- Sondernutzungsrechte prüfen. Gehört ein Garten, Stellplatz oder eine Terrasse zu Ihrer Wohnung?
- Gemeinschaftsordnung nach Abweichungen durchsuchen. Achten Sie besonders auf Kosten (Fenster, Balkon, Heizkörper), Nutzung und Stimmrecht.
Was Ihnen allein gehört und was allen, erklärt der Ratgeber Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum? ausführlich.
Vorsicht bei alten Teilungserklärungen
Viele Teilungserklärungen stammen aus der Zeit vor der WEG-Reform. Manche Klauseln sind heute überholt. Zum Beispiel gilt die Abberufung des Verwalters jetzt jederzeit per Mehrheit, auch wenn die Erklärung etwas anderes sagt (§ 26 Abs. 3 WEG). Und Kostenschlüssel lassen sich heute für einzelne Kostenarten per Beschluss ändern.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWo bekommen Sie Ihre Teilungserklärung?
Drei Wege führen zum Dokument:
- Ihre Kaufunterlagen: Der Notar hat sie beim Kauf meist mitgeschickt.
- Der Verwalter: Er muss die Unterlagen der Gemeinschaft führen. Jeder Eigentümer darf Einsicht nehmen (§ 18 Abs. 4 WEG).
- Das Grundbuchamt: Für Häuser in Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig. Eigentümer bekommen dort Kopien aus den Grundakten, die Teilungserklärung samt Plänen liegt dort.
Kaufinteressenten haben beim Grundbuchamt in der Regel kein eigenes Einsichtsrecht. Sie bekommen die Unterlagen über den Verkäufer oder den Makler. Mehr dazu unter Eigentumswohnung kaufen: Diese WEG-Unterlagen prüfen.
Kann man die Teilungserklärung ändern?
Ja, aber es ist schwer. Die Teilungserklärung ist eine Vereinbarung aller Eigentümer. Für eine Änderung braucht es grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer (§ 10 Abs. 1 WEG). Soll sie gegenüber Käufern wirken, muss sie ins Grundbuch.
Ausnahmen, die das leichter machen
- Öffnungsklausel: Manche Gemeinschaftsordnungen erlauben Änderungen mit Mehrheit.
- Gesetzliche Beschlusskompetenz: Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), bauliche Veränderungen (§ 20 WEG) und vieles mehr regelt die Versammlung heute per Mehrheit. Siehe Kostenverteilungsschlüssel in der WEG ändern und den Musterbeschluss Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.
- Anspruch auf Anpassung: Ist eine Regel aus schwerwiegenden Gründen unbillig, kann jeder Eigentümer eine Änderung verlangen (§ 10 Abs. 2 WEG).
Die Hausordnung ist übrigens meist nicht Teil der Teilungserklärung. Sie lässt sich mit einfacher Mehrheit ändern. Vorlage: Musterbeschluss Hausordnung.
Teilungserklärung im Griff mit GOTTSCHLING Immobilien
Bei der Übernahme einer Gemeinschaft liest das Team von GOTTSCHLING Immobilien die Teilungserklärung vollständig. So werden Kosten richtig verteilt und Beschlüsse auf die richtige Grundlage gestellt. Fallen veraltete Regeln auf, bekommen die Eigentümer einen Vorschlag auf Basis der VDIV-Muster. GOTTSCHLING ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und betreut rund 4.000 Einheiten.
Die WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € je Stellplatz, zzgl. USt. Auch hier zählt die Teilungserklärung: Sie legt fest, was eine Einheit ist – nicht die Größe. Ein kleines Apartment kostet so viel wie eine große Wohnung oder eine Gewerbeeinheit. Mit dem Preisrechner für die WEG-Verwaltung berechnen Sie Ihren Preis sofort. Alle Preise erklärt die Seite Preisübersicht für Ihre Hausverwaltung in Gelsenkirchen. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail. Danach folgt der Vertragsentwurf.
Häufige Fragen
Was steht in einer Teilungserklärung?
Die Aufteilung des Hauses in Wohnungen mit ihren Miteigentumsanteilen, der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung und meist die Gemeinschaftsordnung. Diese enthält Regeln zu Kosten, Nutzung, Stimmrecht und Sondernutzungsrechten. Alles zusammen bestimmt das Leben in der WEG.
Was ist der Unterschied zwischen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung?
Die Teilungserklärung teilt das Gebäude rechtlich auf. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben, etwa Kosten und Nutzung. In der Praxis sind beide meist in einer Urkunde zusammengefasst, daher werden die Begriffe oft gleich verwendet.
Wo bekomme ich eine Kopie der Teilungserklärung?
Aus Ihren Kaufunterlagen, beim Verwalter oder beim Grundbuchamt. Für Gelsenkirchener Immobilien führt das Amtsgericht Gelsenkirchen die Grundbücher. Als Eigentümer erhalten Sie dort Kopien aus den Grundakten.
Kann die Eigentümerversammlung die Teilungserklärung ändern?
Grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Ausnahmen sind eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung oder gesetzliche Beschlusskompetenzen, etwa für die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Dann reicht eine Mehrheit.
Gilt die Teilungserklärung auch für neue Eigentümer?
Ja. Sie ist im Grundbuch eingetragen und bindet jeden, der eine Wohnung kauft oder erbt. Gleiches gilt für Beschlüsse, die auf gesetzlicher Grundlage gefasst wurden. Deshalb sollten Käufer sie vor dem Kauf genau lesen.
Was bedeutet der Miteigentumsanteil in der Teilungserklärung?
Er gibt an, welcher Anteil am Gemeinschaftseigentum zu Ihrer Wohnung gehört, etwa 85/1.000. Nach ihm werden ohne andere Regel die Kosten verteilt. Das Stimmrecht richtet sich nur dann danach, wenn die Gemeinschaftsordnung das vorsieht. Sonst hat jeder Eigentümer eine Stimme.
Was passiert, wenn Teilungserklärung und Gesetz sich widersprechen?
Zwingendes Gesetz geht vor. Manche alten Klauseln sind seit der WEG-Reform unwirksam oder überholt, zum Beispiel Beschränkungen der Verwalterabberufung. Bei Unklarheiten lohnt eine Prüfung durch den Verwalter oder einen Fachanwalt.
Fazit
Die Teilungserklärung ist das Grundgesetz Ihrer Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest, was Ihnen gehört, welchen Anteil Sie tragen und welche Regeln gelten. Lesen Sie zumindest Ihren Anteil, Ihre Sondernutzungsrechte und die Kostenregeln. Ändern lässt sie sich nur schwer, viele Fragen regelt heute aber die Mehrheit. Was eine Verwaltung kostet, die Ihre Teilungserklärung wirklich kennt, können Sie für Ihre Gemeinschaft online ausrechnen.
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