Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Änderung des Kostenverteilungsschlüssels
Seit der WEG-Reform reicht für den Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels die einfache Mehrheit. Das erlaubt § 16 Abs. 2 S. 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten. Der neue Schlüssel braucht einen sachlichen Grund und darf niemanden willkürlich benachteiligen.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtNach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit einen neuen Verteilungsschlüssel für einzelne Kosten oder Kostenarten beschließen, wenn ein sachlicher Grund besteht.
Warum zahlt das Erdgeschoss für den Aufzug?
Die Frage kennt fast jede Gemeinschaft. Oder: Warum zahlt die kleine Wohnung so viel Wasser wie die große Familie? Warum teilen sich alle die Müllkosten nach Fläche, obwohl im Single-Apartment kaum Müll anfällt?
Früher war ein neuer Schlüssel fast unmöglich. Es brauchte die Zustimmung aller. Heute reicht eine einfache Mehrheit. Das ist eine große Chance für mehr Fairness. Es ist aber auch ein Risiko: Eine Mehrheit kann sich auf Kosten einer Minderheit entlasten. Grundlagen erklärt der Ratgeber Kostenverteilungsschlüssel, kurz das Lexikon.
Der Beschlusstext zum Kopieren
Kopieren Sie den Musterbeschluss Änderung des Kostenverteilungsschlüssels und füllen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern aus.
TOP [Nr.]: Änderung der Verteilung der Kosten für [Kostenart]
1. Die Eigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG: Die Kosten für [Kostenart, z. B. Kaltwasser und Abwasser] werden ab dem Wirtschaftsjahr [Wirtschaftsjahr] nicht mehr nach [bisheriger Schlüssel, z. B. Miteigentumsanteilen] verteilt, sondern nach [neuer Schlüssel, z. B. dem durch Zähler erfassten Verbrauch der einzelnen Einheiten].
2. Grund der Änderung: [Begründung, z. B. Der Verbrauch der Einheiten unterscheidet sich stark. Eine Verteilung nach Verbrauch ist gerechter und setzt Anreize zum Sparen.]
3. [Bei Verbrauchsschlüssel: Voraussetzung ist, dass alle Einheiten mit geeichten Zählern ausgestattet sind. Kosten, die nicht vom Verbrauch abhängen, etwa Grundgebühren und Zählermiete, werden weiter nach [Schlüssel] verteilt.]
4. Der neue Schlüssel gilt erstmals für den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung [Wirtschaftsjahr]. Für frühere Zeiträume bleibt es beim bisherigen Schlüssel.
5. Die übrige Kostenverteilung nach Gesetz, Gemeinschaftsordnung und früheren Beschlüssen bleibt unverändert.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage und Mehrheit
§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG regelt den Normalfall: Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Satz 2 erlaubt Abweichungen. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen. Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Das gilt sogar, wenn die Teilungserklärung etwas anderes sagt. Grenzen gibt es trotzdem. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Gerichte lassen den Eigentümern viel Spielraum. Sie verlangen aber einen sachlichen Grund. Eine Änderung, die nur einzelne Eigentümer gezielt belastet, ist angreifbar. Was in Ihrer Teilungserklärung steht, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung.
Gute Gründe für einen neuen Schlüssel
- Verbrauch statt Fläche: Wasser, Müll oder Strom für Einzelgeräte lassen sich oft messen.
- Nutzen statt Anteil: Ein Aufzug, eine Tiefgarage oder ein Fahrradkeller nützen nicht allen gleich.
- Einheiten statt Fläche: Kosten wie Kabelanschluss oder Verwaltung fallen je Wohnung an, unabhängig von der Größe.
- Einzelne Maßnahme: Auch für eine einzelne Reparatur kann ein eigener Schlüssel sinnvoll sein. Ein Beispiel sind Fenster.
Achtung bei Heizung und Warmwasser: Hier schreibt die Heizkostenverordnung eine weitgehend verbrauchsabhängige Verteilung vor. Ein Beschluss kann diese Pflicht nicht aushebeln.
Beispielrechnung
Beispiel: Ein Haus hat sechs Wohnungen. Die Wasserkosten betragen 6.000 € im Jahr. Nach Miteigentumsanteilen zahlt die große Wohnung im Dachgeschoss mit 25 % genau 1.500 €. Dort wohnt ein Paar. In der kleineren Wohnung im Erdgeschoss mit 12 % lebt eine Familie mit drei Kindern. Sie zahlt 720 €.
Nach Verbrauch dreht sich das Bild: Die Familie verbraucht deutlich mehr Wasser und zahlt entsprechend mehr. Das Paar zahlt weniger. Genau solche Verschiebungen sollten Sie vor der Abstimmung offen zeigen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Kein Grund genannt. Ohne Begründung ist der Beschluss schwer zu verteidigen.
- Rückwirkende Änderung. Ein neuer Schlüssel für bereits abgelaufene Jahre ist riskant. Ändern Sie für die Zukunft.
- Kostenart unklar. „Nebenkosten“ ist zu ungenau. Nennen Sie die Kostenart genau.
- Technik fehlt. Ein Verbrauchsschlüssel ohne Zähler in allen Einheiten funktioniert nicht.
- Folgen nicht gezeigt. Eigentümer müssen wissen, wie sich der Schlüssel für sie auswirkt.
Was das für Vermieter bedeutet
Ändert sich der Schlüssel in der WEG, ändert sich nicht automatisch der Schlüssel im Mietvertrag. Vermieter müssen prüfen, ob ihre Nebenkostenabrechnung angepasst werden kann. Bei vermieteten Wohnungen unterstützt die Sondereigentumsverwaltung dabei.
So arbeitet GOTTSCHLING Immobilien
Bei GOTTSCHLING Immobilien bekommen Eigentümer vor einer Abstimmung eine Gegenüberstellung: alter Schlüssel, neuer Schlüssel, Betrag je Einheit. So weiß jeder, worüber er abstimmt. Die Beschlussvorlagen folgen den Mustern des VDIV NRW.
Mehr zur WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen lesen Sie auf der Säulenseite. Ihren Preis sehen Sie im Preisrechner. Weitere Vorlagen bietet die Übersicht Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Kann der Kostenverteilungsschlüssel per Mehrheitsbeschluss geändert werden?
Ja. Nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG reicht die einfache Mehrheit, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes vorsieht. Die Änderung gilt für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten. Sie braucht einen sachlichen Grund.
Kann der Beschluss über einen neuen Schlüssel angefochten werden?
Ja, innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung. Erfolg hat die Klage vor allem, wenn der neue Schlüssel willkürlich ist oder einzelne Eigentümer gezielt benachteiligt. Für Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Kann ein neuer Schlüssel nur für eine einzelne Reparatur beschlossen werden?
Ja. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG erlaubt eine abweichende Verteilung auch für einzelne Kosten. Das ist etwa bei Fenstern oder Balkonen üblich. Der Beschluss muss die Maßnahme genau benennen.
Gilt ein neuer Kostenschlüssel auch für spätere Käufer?
Ja. Beschlüsse binden alle künftigen Eigentümer. Sie stehen in der Beschlusssammlung. Käufer sollten sie vor dem Kauf einsehen.
Darf die WEG die Heizkostenverteilung frei ändern?
Nur im Rahmen der Heizkostenverordnung. Sie schreibt vor, dass ein großer Teil der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch verteilt wird. Ein Beschluss kann diese Pflicht nicht aufheben.
Muss ich als Vermieter die Nebenkostenabrechnung anpassen?
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag. Der Schlüssel aus der WEG gilt nicht automatisch für den Mieter. Oft ist eine Anpassung möglich, aber nicht in jedem Fall.
Fazit
Ein fairer Kostenschlüssel sorgt für Frieden im Haus. Den Musterbeschluss Änderung des Kostenverteilungsschlüssels fassen Sie heute mit einfacher Mehrheit. Nennen Sie Kostenart, neuen Schlüssel und einen sachlichen Grund. Ändern Sie nur für die Zukunft. Und zeigen Sie vorher jedem, was sich für ihn ändert.
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