Gelsenkirchen
WEG-Verwalter gesucht? Der Wechsel in 5 Schritten
WEG-Verwalter gesucht in Gelsenkirchen? Ihre Eigentümergemeinschaft kann den alten Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen. Der alte Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. GOTTSCHLING Immobilien organisiert den Wechsel in Gelsenkirchen – mit Beschlussvorlagen, Übergabe-Checkliste und festem Preis von 24 € netto je Einheit.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEin Verwalterwechsel braucht einen Mehrheitsbeschluss zur Abberufung und zur Neubestellung; der alte Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Kennen Sie diesen Moment?
Sie sitzen in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter liest vom Blatt ab. Auf Ihre Frage nach der fehlenden Abrechnung sagt er: „Das kommt noch.“ Ein Nachbar verdreht die Augen. Ein anderer flüstert: „Den müsste man eigentlich loswerden.“ Doch keiner weiß, wie.
Genau hier hängen viele Gemeinschaften fest. Sie glauben, der Wechsel sei kompliziert oder teuer. Oder dass der alte Vertrag noch Jahre läuft. Das ist meist falsch. Das Gesetz macht den Wechsel heute einfacher als je zuvor.
Die Rechtslage: Abberufung jederzeit möglich
Seit der WEG-Reform gilt § 26 Abs. 3 WEG. Die wichtigsten Punkte in einfachen Worten:
- Jederzeit: Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen.
- Ohne Grund: Ein wichtiger Grund ist nicht nötig. Unzufriedenheit reicht.
- Einfache Mehrheit: Es zählt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung (§ 25 WEG).
- Vertrag endet: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Wichtig: Abberufung und Vertrag sind zwei Dinge. Die Abberufung beendet das Amt sofort. Der Vertrag mit der Vergütung kann noch bis zu sechs Monate weiterlaufen. Mehr dazu im Ratgeber Verwalter abberufen. Wie Sie überhaupt eine passende Verwaltung finden, zeigt die Seite Hausverwaltung in Gelsenkirchen gesucht.
Schritt 1: Preis und Angebot einholen
Bevor die Gemeinschaft abstimmt, braucht sie ein klares Angebot. Bei GOTTSCHLING Immobilien geht das ohne Termin:
- Einheiten und Stellplätze in den Preisrechner für die WEG-Verwaltung eingeben
- Preis sofort sehen: 24 € netto je Einheit, 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt.
- Angebot automatisch per E-Mail bekommen, danach den Vertragsentwurf
Das Angebot gilt drei Monate. Leiten Sie es an den Beirat und an alle Eigentümer weiter. So kann jeder vor der Versammlung lesen, worüber abgestimmt wird.
Muss eine WEG mehrere Angebote vergleichen? Ein Vergleich ist üblich und sinnvoll. Für die Auswahl gibt es eine passende Vorlage: den Musterbeschluss zur Auswahl aus mehreren Verwalterangeboten.
Schritt 2: Versammlung einberufen
Abberufung und Neubestellung gehören auf die Tagesordnung. Normalerweise lädt der Verwalter ein. Was aber, wenn er sich weigert, weil er selbst abgewählt werden soll?
- Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung in Textform verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen. Auch ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer darf das (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).
Tipp: Formulieren Sie die Beschlussanträge schon in der Einladung aus. Das macht die Beschlüsse sicherer. Alles zur Einladung lesen Sie im Ratgeber Verwalter beruft keine Versammlung ein.
Schritt 3: Abberufen und neu bestellen
In der Versammlung fasst die Gemeinschaft in der Regel diese Beschlüsse:
- Abberufung des bisherigen Verwalters
- Kündigung des bisherigen Verwaltervertrags
- Bestellung des neuen Verwalters mit Beginn und Dauer
- Abschluss des neuen Verwaltervertrags und Vollmacht zur Unterschrift
- bei Bedarf: Herausgabe der Unterlagen und Beauftragung eines Anwalts
Die Beschlusstexte müssen Sie nicht selbst erfinden. GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und arbeitet mit den Musterbeschlüssen des Verbands. Eigene, frei nutzbare Vorlagen finden Sie in der Rubrik Musterbeschlüsse für die WEG zum Kopieren:
- Beschluss Abberufung des Verwalters
- Beschluss Verwalterbestellung
- Beschluss Kündigung des Verwaltervertrags
- Beschluss Entlastung des Verwalters
Wichtig bei der Bestellung: Im Beschluss muss der Verwalter exakt so stehen: „GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen“ – mit Zeitraum „vom [Datum] bis [Datum]“. Häufige Fehler sind „Gottschling Immobilien“ ohne „GmbH“, „Gottschling GmbH“ (das ist ein anderes Unternehmen) und ein fehlender Zeitraum. Dann muss die Bestellung in einer zweiten Versammlung wiederholt werden. Nutzen Sie deshalb den fertigen Beschlusstext zur Bestellung der GOTTSCHLING Immobilien GmbH.
Hinweis: Die Vorlagen ersetzen keine Rechtsberatung. Passen Sie jeden Beschluss an Ihre Gemeinschaft an.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSchritt 4: Übergabe der Unterlagen
Der alte Verwalter muss alle Unterlagen herausgeben. Sie gehören der Gemeinschaft. Diese Checkliste nutzt das Team bei jeder Übernahme:
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungspläne
- Beschlusssammlung und Protokolle
- Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Jahre
- Kontoauszüge, Belege, offene Posten, Stand der Erhaltungsrücklage
- Eigentümerliste mit Kontaktdaten und SEPA-Mandaten
- Verträge: Versicherungen, Wartung, Hausmeister, Reinigung, Energie
- Bauunterlagen, Pläne, laufende Mängel und Gutachten
- Schlüssel und Zugangsdaten
Die Konten der WEG gehören der Gemeinschaft. Bei der Übergabe wechselt die Verfügungsberechtigung zum neuen Verwalter. Die Eigentümer werden informiert, falls neue Lastschriftmandate nötig sind.
Verweigert der alte Verwalter die Herausgabe? Dann hilft der Ratgeber Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
Schritt 5: Start mit der neuen Verwaltung
Nach der Übergabe beginnt die eigentliche Arbeit. Die ersten Wochen laufen so:
- Eigentümer erhalten ein Begrüßungsschreiben mit neuen Kontaktdaten und Bankverbindung.
- Das Team prüft die Unterlagen auf Lücken und offene Fristen.
- Eine Begehung vor Ort in Gelsenkirchen zeigt den Zustand des Hauses.
- Laufende Verträge werden geprüft und, wo sinnvoll, neu verhandelt.
Und die Jahresabrechnung für das Vorjahr? Hat der alte Verwalter sie nicht mehr erstellt, muss die Gemeinschaft das regeln. Wie mit offenen Abrechnungen des Vorverwalters umgegangen wird, steht bei GOTTSCHLING Immobilien klar im Angebot. Mehr dazu im Ratgeber Verwalter macht keine Abrechnung.
Typische Fehler beim Verwalterwechsel
- Nur abberufen, nicht neu bestellt: Dann hat die WEG plötzlich keinen Verwalter. Rechnungen bleiben liegen. Lesen Sie dazu WEG ohne Verwalter.
- Vertrag vergessen: Wer nur das Amt beendet und den Vertrag nicht kündigt, zahlt die Vergütung oft bis zu sechs Monate weiter.
- Unklare Beschlüsse: Fehlen Beginn, Dauer oder Vergütung, droht Streit.
- Falscher Name im Bestellungsbeschluss: „Gottschling Immobilien“ ohne „GmbH“ oder „Gottschling GmbH“ (ein anderes Unternehmen) reicht nicht. Richtig ist „GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen“ mit Zeitraum „vom … bis …“. Sonst muss die Bestellung in einer zweiten Versammlung wiederholt werden.
- Zu spät gestartet: Planen Sie Abrechnung und Übergabe rechtzeitig, damit kein Jahr ohne Abrechnung entsteht.
WEG-Verwalter gesucht in Gelsenkirchen: Das bietet GOTTSCHLING Immobilien
- Fester Preis: 24 € netto je Einheit, ohne Staffel, Zusatzleistungen transparent im Preisverzeichnis
- Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied im VDIV NRW
- Rund 4.000 betreute Einheiten, 17 Mitarbeiter, über 20 Jahre Erfahrung
- 4,8 von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen auf ProvenExpert
- Eigener Hausmeisterservice
- Sitz in Essen, Begehungen vor Ort in Gelsenkirchen, Versammlungen online, hybrid oder vor Ort – je nach Beschluss der Gemeinschaft
Alle Leistungen und Grundlagen finden Sie auf der Seite WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Was im Preis enthalten ist, zeigt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen.
GOTTSCHLING richtig bestellen – Beschlusstext zum Kopieren
Ein kleiner Fehler im Namen oder ein fehlender Zeitraum – und die Bestellung muss in einer zweiten Versammlung wiederholt werden. Übernehmen Sie diesen Text deshalb genau so in die Einladung:
TOP [Nr.]: Bestellung der GOTTSCHLING Immobilien GmbH zur Verwalterin
Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, bestellen die GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen, zur Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums für die Zeit vom [TT.MM.JJJJ] bis zum [TT.MM.JJJJ]. Grundlage ist das Angebot vom [Datum] mit dem Entwurf des Verwaltervertrags, der dieser Einladung beiliegt. [Name, z. B. Vorsitz des Verwaltungsbeirats] wird ermächtigt, den Verwaltervertrag im Namen der Gemeinschaft zu unterschreiben.
Diese drei Fehler passieren am häufigsten:
- „Gottschling Immobilien“ ohne „GmbH“ – der Name ist dann nicht eindeutig.
- „Gottschling GmbH“ – das ist ein anderes Unternehmen.
- Kein Zeitraum „vom … bis …“ – die Laufzeit bleibt offen.
Den vollständigen Beschluss mit Vergütung, Vertrag und Ende des alten Verwalters finden Sie im Musterbeschluss zur Verwalterbestellung.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht ein Verwalterwechsel in der WEG?
Für Abberufung und Neubestellung reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung (§ 25 WEG). Ein Mindestquorum gibt es nicht mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig.
Kann die WEG den Verwalter ohne Grund abberufen?
Ja. Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen, auch ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Eine Begründung im Beschluss ist nicht nötig. Den Beschlusstext finden Sie im Musterbeschluss Abberufung.
Wie lange muss die WEG den alten Verwalter nach der Abberufung noch bezahlen?
Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bis dahin kann der alte Verwalter seine Vergütung verlangen, auch wenn er nicht mehr im Amt ist. Endet der Vertrag laut Vereinbarung früher, gilt das frühere Datum.
Wer macht die Jahresabrechnung nach dem Verwalterwechsel?
Grundsätzlich muss der Verwalter abrechnen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Amt ist. In der Praxis übernimmt oft der neue Verwalter die offene Abrechnung, damit die Gemeinschaft keine Zeit verliert. Wie GOTTSCHLING Immobilien mit offenen Abrechnungen des Vorverwalters umgeht, steht klar im Angebot.
Braucht man einen Notar für die Verwalterbestellung?
Für den Beschluss selbst nicht. Der neue Verwalter braucht aber manchmal einen Nachweis seiner Bestellung, etwa beim Grundbuchamt. Dafür genügt das Protokoll mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG). Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss zum Nachweis der Verwaltereigenschaft.
Was passiert mit dem Konto der WEG beim Wechsel?
Das Konto gehört der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Beim Wechsel geht die Verfügungsberechtigung auf den neuen Verwalter über. Alle Eigentümer werden informiert, falls sich Bankverbindung oder Lastschriftmandat ändern.
Wie muss GOTTSCHLING im Bestellungsbeschluss genau heißen?
Schreiben Sie exakt: „GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen“, dazu den Zeitraum „vom [Datum] bis [Datum]“. Fehlt „GmbH“, steht dort „Gottschling GmbH“ (das ist ein anderes Unternehmen) oder fehlt der Zeitraum, muss die Bestellung in einer zweiten Versammlung wiederholt werden. Sicher sind Sie mit dem fertigen Beschlusstext zur Bestellung der GOTTSCHLING Immobilien GmbH. Den Preis kennt Ihre Gemeinschaft von Anfang an: 24 € netto je Einheit und Monat.
Wie schnell kann ein neuer Verwalter in Gelsenkirchen starten?
Das hängt vor allem vom Termin der Versammlung und von der Übergabe ab. Wird in einer Versammlung abberufen und neu bestellt, kann der neue Verwalter zum beschlossenen Datum beginnen. Planen Sie die Einladungsfrist von drei Wochen mit ein.
Fazit
Ein Verwalterwechsel ist kein Hexenwerk. Die Gemeinschaft beruft den alten Verwalter mit einfacher Mehrheit ab und bestellt den neuen. Der alte Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Mit fertigen Musterbeschlüssen und einer klaren Übergabe-Checkliste gelingt der Wechsel ohne Chaos. GOTTSCHLING Immobilien organisiert den Ablauf für Ihre WEG in Gelsenkirchen. Starten Sie jetzt mit dem Preisrechner und legen Sie das Angebot Ihrer Gemeinschaft vor.
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