Ratgeber
WEG-Verwalter abberufen: So geht es
Seit der WEG-Reform kann die Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig. Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung (§ 26 Abs. 3 WEG).
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- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
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Kurz gesagtEin WEG-Verwalter kann jederzeit ohne wichtigen Grund mit einfacher Mehrheit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG).
Genug ist genug?
Wie oft haben Sie schon gesagt: „Das kommt bei der nächsten Versammlung auf den Tisch“? Und dann passiert wieder nichts. Die Abrechnung kommt zu spät. Anrufe laufen ins Leere. Der Schaden im Keller wird größer.
Früher war ein Verwalterwechsel mitten in der Amtszeit schwer. Viele Teilungserklärungen erlaubten die Abberufung nur aus wichtigem Grund. Den mussten die Eigentümer beweisen. Das ist vorbei.
Heute gilt: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Davon darf auch die Teilungserklärung nicht abweichen (§ 26 Abs. 5 WEG). Ihr Vorteil: Wer seinen Verwalter abberufen will, muss keine Pflichtverletzung beweisen. Es reicht, dass die Mehrheit einen Wechsel will.
Welche Mehrheit braucht die Abberufung?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit. Ein Mindestquorum gibt es nicht mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann also beschließen, egal wie viele Eigentümer erscheinen.
Beispiel: In einer Gemeinschaft mit 12 Wohnungen kommen 7 Eigentümer. 4 stimmen für die Abberufung, 2 dagegen, 1 enthält sich. Ergebnis: Die Abberufung ist beschlossen.
Wie Stimmen gezählt werden, hängt von Ihrer Teilungserklärung ab. Gesetzlich hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Oft regelt die Teilungserklärung aber ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Mehr dazu im Ratgeber Mehrheiten und Beschlüsse in der WEG.
Der Ablauf in sechs Schritten
- Mitstreiter finden. Sprechen Sie mit anderen Eigentümern und dem Verwaltungsbeirat. Klären Sie, ob eine Mehrheit realistisch ist.
- Angebote einholen. Wer abberuft, braucht einen Nachfolger. Holen Sie mehrere Angebote ein. Den Preis von GOTTSCHLING Immobilien sehen Sie sofort im Preisrechner.
- Tagesordnungspunkt beantragen. Die Abberufung muss in der Einladung als eigener Punkt stehen (§ 23 Abs. 2 WEG). Sonst ist der Beschluss anfechtbar. Wie Sie einen Punkt beantragen, lesen Sie unter Tagesordnung der Eigentümerversammlung.
- Versammlung abhalten. Beschließen Sie die Abberufung, die Kündigung des Vertrags und die Bestellung des neuen Verwalters möglichst in derselben Versammlung.
- Erklärung zustellen. Ist der Verwalter anwesend, wirkt die Abberufung mit der Verkündung des Beschlusses. Sonst muss sie ihm zugehen. Gegenüber dem Verwalter vertritt der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG).
- Übergabe organisieren. Unterlagen, Konten und Schlüssel gehen an den Nachfolger. Was dabei schiefgehen kann, lesen Sie im Ratgeber Alter Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
Den gesamten Wechsel Schritt für Schritt finden Sie auf der Seite WEG-Verwalter gesucht? Der Wechsel in 5 Schritten.
Was passiert mit dem Verwaltervertrag?
Hier liegt die Falle, die viele übersehen. Amt und Vertrag sind zwei verschiedene Dinge.
- Das Amt endet mit der Abberufung. Ab dann darf der alte Verwalter die Gemeinschaft nicht mehr vertreten.
- Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Läuft er ohnehin früher aus, endet er früher.
Bis zum Vertragsende kann der alte Verwalter grundsätzlich seine Vergütung verlangen. Er muss sich aber anrechnen lassen, was er an Aufwand spart. Rechnen Sie also im ungünstigen Fall mit einigen Monaten Doppelkosten. Das ist der Preis für einen schnellen Neustart. Bei einer schweren Pflichtverletzung kann die Gemeinschaft den Vertrag zusätzlich fristlos kündigen. Dann entfällt die Vergütung ab der Kündigung. Mehr dazu im Ratgeber Verwaltervertrag kündigen.
Tipp: Beschließen Sie Abberufung und Kündigung des Vertrags immer gemeinsam. Eine Vorlage finden Sie im Musterbeschluss Abberufung des Verwalters und im Musterbeschluss Kündigung des Verwaltervertrags.
Wenn der Verwalter selbst die Versammlung nicht einberuft
Ein Verwalter, der um sein Amt fürchtet, lädt nicht gern zu seiner eigenen Abberufung ein. Das müssen Sie nicht hinnehmen.
- Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung in Textform, mit Zweck und Gründen, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Weigert er sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Was Sie tun können, wenn es keinen Beirat gibt, lesen Sie im Ratgeber Verwalter beruft keine Versammlung ein.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenAbberufung per Umlaufbeschluss?
Das geht, ist aber selten praktisch. Ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung braucht die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG). Eine einzige fehlende Stimme genügt, und der Beschluss kommt nicht zustande. Die Gemeinschaft kann zwar beschließen, dass für eine einzelne Frage die Mehrheit reicht (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Dafür braucht es aber vorher wieder eine Versammlung. In der Praxis ist die Versammlung der sicherere Weg.
Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Abberufen ohne Nachfolger. Dann steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da. Niemand bezahlt Rechnungen, niemand kümmert sich um Schäden. Lesen Sie dazu WEG ohne Verwalter.
- Punkt fehlt in der Tagesordnung. „Verschiedenes“ reicht nicht. Der Beschluss wäre anfechtbar.
- Nur abberufen, nicht gekündigt. Dann läuft der Vertrag bis zu sechs Monate weiter.
- Keine Übergabefrist gesetzt. Legen Sie im Beschluss fest, bis wann der alte Verwalter Unterlagen und Geld herausgeben muss.
- Neuen Verwalter ohne Vergleich gewählt. Bei einer Neubestellung erwarten Gerichte in der Regel, dass mehrere Angebote vorliegen. Mehr dazu unter Neuen Verwalter bestellen.
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Alles zur Leistung lesen Sie auf der Seite WEG-Verwaltung Gelsenkirchen.
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Kann man einen WEG-Verwalter ohne Grund abberufen?
Ja. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, ein wichtiger Grund ist nicht nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Die Teilungserklärung darf davon nicht abweichen. Es genügt ein Mehrheitsbeschluss in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung.
Welche Mehrheit braucht die Abberufung des Verwalters?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Eine Mindestzahl an anwesenden Eigentümern gibt es nicht mehr. Wie die Stimmen gezählt werden, kann die Teilungserklärung regeln.
Muss die WEG nach der Abberufung weiter zahlen?
Möglicherweise ja. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Bis dahin kann der alte Verwalter grundsätzlich die Vergütung verlangen, abzüglich ersparter Aufwendungen. Bei einer schweren Pflichtverletzung kann eine fristlose Kündigung diese Zahlungen beenden.
Wer teilt dem Verwalter die Abberufung mit?
Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Ist der Verwalter in der Versammlung anwesend, wirkt die Abberufung mit der Verkündung. Sonst sollten Sie die Erklärung nachweisbar zustellen.
Kann der alte Verwalter die Abberufung anfechten?
Der Verwalter selbst ist kein Eigentümer und kann den Beschluss in der Regel nicht anfechten. Eigentümer können ihn aber innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG). Zuständig ist für Anlagen in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen. Bis zu einem rechtskräftigen Urteil gilt der Beschluss (§ 23 Abs. 4 WEG).
Sollten Abberufung und Neubestellung in einer Versammlung stattfinden?
Ja, das ist der sicherste Weg. So entsteht keine Lücke, in der die Gemeinschaft ohne Verwalter dasteht. Holen Sie die Angebote vorher ein und setzen Sie beide Punkte auf die Tagesordnung. Ein Angebot von GOTTSCHLING Immobilien erhalten Sie sofort über den Preisrechner.
Gibt es einen Musterbeschluss für die Abberufung?
Ja. Im Bereich Musterbeschlüsse finden Sie eine Vorlage für die Abberufung und eine für die Kündigung des Verwaltervertrags. Passen Sie die Vorlagen an Ihre Gemeinschaft an. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Fazit
Sie müssen einen schlechten Verwalter nicht bis zum Ende seiner Amtszeit ertragen. Sie können den Verwalter jederzeit abberufen – ohne wichtigen Grund und mit einfacher Mehrheit. Wichtig sind ein eigener Tagesordnungspunkt, die gleichzeitige Kündigung des Vertrags und ein Nachfolger, der am selben Tag bestellt wird. Holen Sie sich deshalb vorher Angebote. Den Preis für Ihre Gemeinschaft sehen Sie sofort im Preisrechner.
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