Lexikon
Abberufung – einfach erklärt
Die Abberufung ist der Beschluss, mit dem eine Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter aus dem Amt entfernt. Seit der WEG-Reform geht das jederzeit mit einfacher Mehrheit, ein wichtiger Grund ist nicht nötig. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach.
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Kurz gesagtAbberufung ist der Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, der den WEG-Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund aus dem Amt entfernt (§ 26 Abs. 3 WEG).
Was bedeutet Abberufung genau?
Ihr Verwalter ruft nicht zurück. Die Abrechnung kommt zu spät. Die Versammlung fällt aus. Viele Eigentümer glauben dann, sie müssten bis zum Vertragsende durchhalten. Das stimmt nicht.
Abberufung heißt: Die Eigentümer nehmen dem Verwalter per Beschluss sein Amt. Er darf die Gemeinschaft danach nicht mehr vertreten. Das Amt (die Bestellung) und der Vertrag sind dabei zwei verschiedene Dinge. Die Abberufung beendet das Amt sofort. Der Verwaltervertrag läuft höchstens noch sechs Monate weiter.
Wichtig für Sie: Ohne Verwalter ist die Gemeinschaft schnell handlungsunfähig. Deshalb gehört zur Abberufung fast immer die Bestellung eines neuen Verwalters in derselben Versammlung.
Rechtsgrundlage: § 26 Abs. 3 WEG
Nach § 26 Abs. 3 WEG können die Eigentümer den Verwalter jederzeit abberufen. Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Ein wichtiger Grund muss nicht mehr nachgewiesen werden.
Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bis dahin kann der alte Verwalter grundsätzlich seine Vergütung verlangen, auch wenn er nicht mehr für die Gemeinschaft arbeitet. Das sollten Sie bei der Planung einrechnen.
Beispiel
Beispiel: Eine WEG in Gelsenkirchen-Buer beruft ihren Verwalter in der Versammlung ab. Im gleichen Termin bestellt sie einen neuen Verwalter. Der alte Vertrag wäre noch zwei Jahre gelaufen. Er endet nun spätestens sechs Monate nach dem Beschluss.
Typische Fehler bei der Abberufung
- Kein Tagesordnungspunkt: Die Abberufung muss in der Einladung stehen. Sonst ist der Beschluss anfechtbar. Mehr dazu unter Tagesordnung der Eigentümerversammlung.
- Kein Nachfolger: Wer abberuft, ohne neu zu bestellen, steht ohne Verwalter da. Was dann passiert, zeigt der Ratgeber WEG ohne Verwalter.
- Vertrag vergessen: Amt und Vertrag getrennt beschließen. Die Vorlage Kündigung des Verwaltervertrags hilft dabei.
- Unterlagen nicht geregelt: Legen Sie fest, bis wann der alte Verwalter alles herausgibt.
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Braucht die WEG einen wichtigen Grund für die Abberufung?
Nein. Seit der WEG-Reform kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Ein wichtiger Grund muss nicht mehr vorliegen. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Welche Mehrheit braucht die Abberufung des Verwalters?
Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung. Ein Mindestquorum gibt es nicht mehr. Enthaltungen zählen nicht mit.
Muss die WEG nach der Abberufung weiter zahlen?
Möglicherweise ja. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Bis dahin kann der alte Verwalter seine vereinbarte Vergütung verlangen. Prüfen Sie den Vertrag auf eine kürzere Laufzeit.
Kann der Verwalter seine Abberufung verhindern?
Er kann sie nicht verhindern, aber den Beschluss anfechten. Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats beim Amtsgericht erhoben werden. Für Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Was passiert mit den Unterlagen nach der Abberufung?
Der alte Verwalter muss alle Unterlagen der Gemeinschaft herausgeben. Dazu gehören Beschlusssammlung, Konten, Verträge und Abrechnungen. Gibt er sie nicht freiwillig heraus, hilft der Ratgeber Alter Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
Ist Abberufung dasselbe wie Kündigung?
Nein. Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters. Die Kündigung beendet den Vertrag. In der Praxis beschließt die WEG beides zusammen, damit es keine Lücke gibt.
Fazit
Die Abberufung ist das schnellste Mittel gegen einen schlechten Verwalter. Sie geht jederzeit und mit einfacher Mehrheit. Planen Sie aber immer den Nachfolger gleich mit. Und denken Sie an die Vergütung, die bis zu sechs Monate weiterlaufen kann.
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