Ratgeber
Tagesordnung der Eigentümerversammlung
Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung legt fest, worüber beschlossen werden darf. Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wurde (§ 23 Abs. 2 WEG). Aufgestellt wird sie vom Verwalter. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass ein Punkt aufgenommen wird, wenn das ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtNur über Punkte, die in der Einladung klar bezeichnet sind, kann wirksam beschlossen werden; Eigentümer können beim Verwalter die Aufnahme eigener Punkte beantragen.
Ihr Thema fehlt schon wieder
Seit zwei Jahren klemmt die Haustür. Seit zwei Jahren wollen Sie, dass darüber abgestimmt wird. Und wieder steht es nicht auf der Tagesordnung. In der Versammlung heißt es dann: „Darüber kann heute nicht beschlossen werden.“
Das ist leider richtig. Was nicht in der Einladung steht, kann nicht wirksam beschlossen werden. Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung ist deshalb das mächtigste Werkzeug jeder Versammlung. Wer sie kennt, bekommt seine Themen durch.
Warum die Tagesordnung so wichtig ist
Die Regel steht in § 23 Abs. 2 WEG: Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Dahinter steckt ein einfacher Gedanke. Jeder Eigentümer soll vorher wissen, worüber entschieden wird. Nur dann kann er entscheiden, ob er kommt, sich vertreten lässt oder sich vorbereitet.
Wird trotzdem über einen nicht angekündigten Punkt beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar. Die Klage muss innerhalb eines Monats erhoben werden (§ 45 WEG). Mehr dazu im Ratgeber WEG-Beschluss anfechten.
Wie genau muss ein Punkt formuliert sein?
So genau, dass jeder Eigentümer versteht, worum es geht und was auf ihn zukommen kann. Eine Faustregel: Ein Eigentümer, der nur die Einladung liest, muss erkennen können, ob ihn das Thema betrifft.
| Zu ungenau | Gut |
|---|---|
| Dach | Sanierung des Flachdachs über dem Hinterhaus: Auswahl aus drei Angeboten und Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage |
| Verwalter | Abberufung des Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags und Bestellung eines neuen Verwalters |
| Finanzen | Beschluss über die Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse aus der Jahresabrechnung |
| Verschiedenes | (nur für Informationen und Diskussion, nicht für Beschlüsse) |
Tipp: Gute Verwalter schicken zu jedem Punkt einen konkreten Beschlussvorschlag mit. Das spart in der Versammlung viel Zeit.
Die typische Tagesordnung einer ordentlichen Versammlung
- Begrüßung, Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung
- Bericht des Verwalters
- Bericht des Verwaltungsbeirats
- Beschluss über Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse aus der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) – siehe Jahresabrechnung prüfen
- Beschluss über die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) – siehe Der Wirtschaftsplan der WEG
- Entlastung des Verwalters und des Beirats
- Erhaltungsmaßnahmen und Aufträge
- Anträge von Eigentümern
- Verschiedenes (ohne Beschlüsse)
Je nach Lage kommen Punkte wie Verwalterbestellung, Beiratswahl oder bauliche Veränderungen dazu.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSo bringen Sie einen eigenen Punkt auf die Tagesordnung
- Antrag an den Verwalter. Schreiben Sie ihm in Textform, welchen Punkt Sie wünschen. Formulieren Sie einen konkreten Beschlussvorschlag.
- Kurz begründen. Warum ist das Thema wichtig? Zum Beispiel: „Die Haustür schließt nicht mehr. Das ist ein Sicherheitsrisiko.“
- Früh senden. Der Verwalter muss die Einladung mindestens drei Wochen vor der Versammlung verschicken (§ 24 Abs. 4 WEG). Ihr Antrag sollte deutlich vorher bei ihm sein.
Muss der Verwalter Ihren Punkt aufnehmen? Wenn die Behandlung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, haben Sie einen Anspruch darauf (§ 18 Abs. 2 WEG). Das ist meist der Fall, wenn es um ein echtes Anliegen der Gemeinschaft geht. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung mit bestimmten Punkten, muss der Verwalter sie ohnehin einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG).
Weigert sich der Verwalter, hilft der Beirat oder notfalls das Amtsgericht. Für Anlagen in Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Kann die Tagesordnung nachträglich ergänzt werden?
Ja, solange die Frist noch gewahrt ist. Der Verwalter kann eine Ergänzung verschicken. Für neue Punkte gilt dann ebenfalls die Frist von drei Wochen. Kommt die Ergänzung später, sind Beschlüsse dazu anfechtbar – außer bei besonderer Dringlichkeit.
In der Versammlung selbst kann die Tagesordnung nicht um neue Beschlusspunkte erweitert werden. Ausnahme: Alle Eigentümer sind anwesend oder vertreten und einverstanden.
Eine Tagesordnung, die Ergebnisse bringt
Bei GOTTSCHLING Immobilien bekommen Sie zu jedem Punkt einen klaren Beschlussvorschlag. Grundlage sind die Musterbeschlüsse des VDIV, des Verbands der Immobilienverwalter. Viele davon finden Sie auch im Bereich Musterbeschlüsse und Beschlussvorlagen. Anträge der Eigentümer werden aufgenommen, wenn sie die Gemeinschaft betreffen. Mehr zur Versammlung lesen Sie unter Eigentümerversammlung in Gelsenkirchen – sauber organisiert.
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Wer stellt die Tagesordnung der Eigentümerversammlung auf?
Der Verwalter, weil er auch einlädt (§ 24 Abs. 1 WEG). Lädt ausnahmsweise der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer ein, stellt er die Tagesordnung auf. Eigentümer können die Aufnahme von Punkten beantragen.
Kann über einen Punkt beschlossen werden, der nicht auf der Tagesordnung steht?
Nicht wirksam. Ein solcher Beschluss ist anfechtbar, weil der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sein muss (§ 23 Abs. 2 WEG). Wird er nicht innerhalb eines Monats angefochten, wird er allerdings bestandskräftig. Ausnahme ist eine Vollversammlung, bei der alle Eigentümer zustimmen.
Wie bringe ich einen Punkt auf die Tagesordnung?
Schreiben Sie dem Verwalter in Textform, mit einem konkreten Beschlussvorschlag und einer kurzen Begründung. Senden Sie den Antrag so früh, dass er ihn vor dem Versand der Einladung berücksichtigen kann. Entspricht das Anliegen ordnungsmäßiger Verwaltung, muss er es aufnehmen.
Was darf unter „Verschiedenes“ beschlossen werden?
Grundsätzlich keine Beschlüsse. „Verschiedenes“ ist für Informationen, Fragen und Diskussionen gedacht. Wer dort etwas beschließen lässt, riskiert eine erfolgreiche Anfechtung.
Kann die Tagesordnung nach der Einladung noch ergänzt werden?
Ja, wenn für die neuen Punkte die Frist von drei Wochen eingehalten wird (§ 24 Abs. 4 WEG). Eine kürzere Frist ist nur bei besonderer Dringlichkeit zulässig. In der Versammlung selbst können keine neuen Beschlusspunkte hinzukommen, außer alle Eigentümer stimmen zu.
Müssen Beschlussvorschläge in der Einladung stehen?
Gesetzlich nicht. Der Gegenstand muss nur klar bezeichnet sein. Konkrete Beschlussvorschläge helfen aber allen. Sie zeigen, worüber genau abgestimmt wird, und machen die Versammlung kürzer.
Was gehört auf die Tagesordnung, wenn der Verwalter gewechselt werden soll?
Abberufung des Verwalters, Kündigung des Verwaltervertrags, Bestellung eines neuen Verwalters, Abschluss des neuen Vertrags und Ermächtigung zur Unterschrift. Am besten liegen die Angebote der Einladung bei. Ein Angebot von GOTTSCHLING Immobilien erstellen Sie sofort im Preisrechner.
Fazit
Die Tagesordnung der Eigentümerversammlung entscheidet, worüber Ihre Gemeinschaft beschließen kann. Jeder Punkt muss klar bezeichnet sein, „Verschiedenes“ reicht für Beschlüsse nicht. Eigene Themen bringen Sie mit einem schriftlichen Antrag und einem konkreten Beschlussvorschlag frühzeitig beim Verwalter ein. Ignoriert er Ihre Anträge dauerhaft, ist das ein Grund, über einen Wechsel nachzudenken – den Preis dafür zeigt Ihnen der Preisrechner.
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