Gelsenkirchen
Eigentümerversammlung in Gelsenkirchen – sauber organisiert
Wer eine Eigentümerversammlung organisieren muss, hat feste Regeln: Sie findet mindestens einmal im Jahr statt, mit mindestens drei Wochen Einladungsfrist und sauberem Protokoll. GOTTSCHLING Immobilien organisiert und leitet die Versammlung Ihrer WEG – online, hybrid oder vor Ort in Gelsenkirchen, je nach Beschluss der Gemeinschaft. Dazu gibt es ausformulierte Beschlussanträge nach Vorlagen des VDIV NRW.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Verwalter muss die Eigentümerversammlung mindestens einmal jährlich in Textform mit mindestens drei Wochen Frist einberufen, sie leiten und ein Protokoll erstellen (§ 24 WEG).
Drei Stunden, viel Streit, kein Ergebnis?
Der Raum ist zu klein. Die Tagesordnung kam per Post, aber ohne Unterlagen. Ein Eigentümer redet seit zwanzig Minuten über die Mülltonnen. Bei der wichtigen Frage zur Dachsanierung weiß am Ende niemand, worüber genau abgestimmt wurde. Und drei Wochen später fehlt noch immer das Protokoll.
So sieht leider manche Versammlung aus. Das Ergebnis: Frust, Anfechtungen und Entscheidungen, die sich um ein Jahr verschieben. Dabei ist die Versammlung das wichtigste Werkzeug Ihrer Gemeinschaft. Gut organisiert dauert sie kürzer und bringt mehr.
Die Regeln aus dem Gesetz – kurz erklärt
- Wie oft? Mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG).
- Wer lädt ein? Der Verwalter. Fehlt er oder weigert er sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Beirats oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Wie? In Textform, also auch per E-Mail möglich.
- Frist? Mindestens drei Wochen, außer in besonders dringenden Fällen (§ 24 Abs. 4 WEG).
- Beschlussfähig? Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig. Ein Mindestquorum gibt es nicht mehr.
- Mehrheit? Meist reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG).
- Protokoll? Ja, die Niederschrift ist Pflicht (§ 24 Abs. 6 WEG). Beschlüsse kommen unverzüglich in die Beschlusssammlung.
Mehr zu Fristen lesen Sie im Ratgeber Einladung zur Eigentümerversammlung. Die Grundlagen erklärt das Lexikon unter Eigentümerversammlung.
Eigentümerversammlung organisieren: So läuft die Vorbereitung
Eine gute Versammlung beginnt Wochen vorher. So bereitet das Team von GOTTSCHLING Immobilien sie vor:
- Termin und Ort: Je nach Beschluss der Gemeinschaft online, hybrid oder in einem gut erreichbaren Raum in Gelsenkirchen. Termin und Form werden mit dem Beirat abgestimmt.
- Tagesordnung: Jeder Punkt ist klar benannt. Eigentümer können vorher eigene Punkte anmelden.
- Beschlussanträge: Jeder Antrag ist schon ausformuliert. Die Texte folgen den Musterbeschlüssen des VDIV NRW.
- Unterlagen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angebote liegen der Einladung bei.
- Vollmachten: Ein Vollmachtsformular liegt bei, damit verhinderte Eigentümer sich vertreten lassen können.
Diese Punkte stehen fast jedes Jahr auf der Tagesordnung
- Beschluss über die Nachzahlungen und Erstattungen aus der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)
- Beschluss über den neuen Wirtschaftsplan und das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG)
- Bericht zum Vermögen und zur Erhaltungsrücklage
- anstehende Reparaturen und Wartungen
- bei Bedarf: Wahl des Verwaltungsbeirats
In Gelsenkirchen fragen Eigentümer aktuell oft nach der Grundsteuer. Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt jetzt bei 980 %. Wichtig: Die Grundsteuer zahlt jeder Eigentümer selbst, sie läuft nicht über das Hausgeld. Mehr dazu im Ratgeber Grundsteuer in Gelsenkirchen.
Wie eine gute Tagesordnung aussieht, zeigt der Ratgeber Tagesordnung der Eigentümerversammlung.
Am Tag der Versammlung
Die Verwaltung leitet die Versammlung, wenn die Gemeinschaft nichts anderes beschließt. Darauf können Sie sich verlassen:
- Anwesenheit und Vollmachten werden geprüft und notiert.
- Jeder Tagesordnungspunkt wird kurz erklärt, mit Zahlen und Optionen.
- Diskussionen bleiben beim Thema. Redezeiten werden fair verteilt.
- Vor jeder Abstimmung wird der genaue Beschlusstext vorgelesen.
- Das Ergebnis wird sofort verkündet: Ja-Stimmen, Nein-Stimmen, Enthaltungen.
Die Versammlung findet – je nach Beschluss der Gemeinschaft – online, hybrid oder vor Ort in Gelsenkirchen statt. Online und hybrid sind für viele Eigentümer am bequemsten. Der Sitz von GOTTSCHLING Immobilien ist in Essen, also direkt in der Nachbarstadt.
Online oder hybrid: Teilnahme von zu Hause
Nicht jeder Eigentümer wohnt in Gelsenkirchen. Viele Kapitalanleger leben in anderen Städten. GOTTSCHLING Immobilien bietet deshalb Online- und Hybrid-Versammlungen an und empfiehlt sie sogar. Eine Versammlung vor Ort bleibt möglich. Es gibt zwei Wege:
- Hybride Versammlung: Die Versammlung findet vor Ort statt. Eigentümer können per Video zugeschaltet werden. Das muss die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Vorlage: Musterbeschluss Online-Teilnahme.
- Virtuelle Versammlung: Die Versammlung findet nur online statt. Dafür braucht es einen Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Er gilt für höchstens drei Jahre (§ 23 Abs. 1a WEG). In einer Übergangszeit muss trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden (§ 48 Abs. 6 WEG). Vorlage: Musterbeschluss virtuelle Versammlung.
Alles zu Technik und Regeln steht im Ratgeber Online-Eigentümerversammlung.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenNach der Versammlung: Protokoll und Umsetzung
- Protokoll: Die Niederschrift wird zeitnah erstellt und an alle Eigentümer verschickt. So haben Sie die Ergebnisse schnell schwarz auf weiß.
- Beschlusssammlung: Jeder Beschluss wird unverzüglich eingetragen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).
- Umsetzung: Aufträge werden vergeben, Fristen überwacht, Eigentümer informiert.
Wichtig für Sie: Ein Beschluss kann nur innerhalb eines Monats angefochten werden (§ 45 WEG). Ein schnelles Protokoll gibt allen Eigentümern die Chance, rechtzeitig zu prüfen. Mehr dazu im Ratgeber Protokoll der Eigentümerversammlung.
Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden
- Frist zu kurz: Weniger als drei Wochen Vorlauf macht Beschlüsse anfechtbar.
- Unklare Tagesordnung: „Verschiedenes“ reicht nicht für wichtige Beschlüsse. Jeder Beschlussgegenstand muss vorher bekannt sein.
- Ungenaue Beschlusstexte: Ohne Betrag, Firma und Finanzierung bleibt offen, was eigentlich beschlossen wurde.
- Fehlende Vollmachten: Ohne gültige Vollmacht zählt die Stimme nicht.
- Protokoll zu spät: Dann bleibt kaum Zeit für eine Prüfung innerhalb der Anfechtungsfrist.
Hier hilft die Arbeit mit geprüften Vorlagen. GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und setzt die Musterbeschlüsse des Verbands ein. Viele Beschlusstexte finden Sie auch in der Rubrik Musterbeschlüsse zum Kopieren. Häufige Themen sind zum Beispiel die Entlastung des Verwalters, der Glasfaseranschluss oder die Trinkwasser- und Legionellenprüfung.
Im Preis enthalten: die jährliche Versammlung
Bei GOTTSCHLING Immobilien ist eine ordentliche Eigentümerversammlung im Jahr im Grundpreis enthalten. Der Preis beträgt 24 € netto je Einheit und Monat, Stellplätze 5 € netto, zzgl. Umsatzsteuer. Weitere außerordentliche Versammlungen stehen mit festem Preis im Preisverzeichnis.
Berechnen Sie Ihren Preis im Preisrechner für die WEG-Verwaltung. Alle Leistungen finden Sie auf der Seite WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Was im Preis enthalten ist, zeigt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen.
GOTTSCHLING richtig bestellen – Beschlusstext zum Kopieren
Ein kleiner Fehler im Namen oder ein fehlender Zeitraum – und die Bestellung muss in einer zweiten Versammlung wiederholt werden. Übernehmen Sie diesen Text deshalb genau so in die Einladung:
TOP [Nr.]: Bestellung der GOTTSCHLING Immobilien GmbH zur Verwalterin
Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, bestellen die GOTTSCHLING Immobilien GmbH, Gemarkenstr. 37, 45147 Essen, zur Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums für die Zeit vom [TT.MM.JJJJ] bis zum [TT.MM.JJJJ]. Grundlage ist das Angebot vom [Datum] mit dem Entwurf des Verwaltervertrags, der dieser Einladung beiliegt. [Name, z. B. Vorsitz des Verwaltungsbeirats] wird ermächtigt, den Verwaltervertrag im Namen der Gemeinschaft zu unterschreiben.
Diese drei Fehler passieren am häufigsten:
- „Gottschling Immobilien“ ohne „GmbH“ – der Name ist dann nicht eindeutig.
- „Gottschling GmbH“ – das ist ein anderes Unternehmen.
- Kein Zeitraum „vom … bis …“ – die Laufzeit bleibt offen.
Den vollständigen Beschluss mit Vergütung, Vertrag und Ende des alten Verwalters finden Sie im Musterbeschluss zur Verwalterbestellung.
Häufige Fragen
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Außerdem muss der Verwalter eine Versammlung einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform verlangt. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die jährliche Versammlung im Preis enthalten.
Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur in besonders dringenden Fällen darf sie kürzer sein. Wird die Frist verletzt, können Beschlüsse angefochten werden.
Ist jede Eigentümerversammlung beschlussfähig?
Ja. Seit der WEG-Reform gibt es kein Mindestquorum mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer kommen. Umso wichtiger ist eine gute Information aller Eigentümer vorab.
Darf ein Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Grundsätzlich nein, die Versammlung ist nicht öffentlich. Ein Eigentümer kann aber einer anderen Person eine Vollmacht geben, wenn die Gemeinschaftsordnung das nicht einschränkt. Wie das geht, steht im Ratgeber Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
Kann die Versammlung auch online stattfinden?
Ja. Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer online teilnehmen dürfen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine reine Online-Versammlung braucht einen Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG). GOTTSCHLING Immobilien bietet beide Formen an.
Wo finden die Versammlungen in Gelsenkirchen statt?
Das hängt vom Beschluss Ihrer Gemeinschaft ab: online, hybrid oder vor Ort. Online und hybrid sind für viele Eigentümer am bequemsten. Findet die Versammlung vor Ort statt, dann in einem gut erreichbaren Raum in Gelsenkirchen, möglichst nah an Ihrem Haus. Der Ort wird mit dem Beirat abgestimmt. GOTTSCHLING Immobilien hat den Sitz in Essen und kommt für Versammlungen vor Ort nach Gelsenkirchen.
Was kostet eine außerordentliche Eigentümerversammlung?
Eine ordentliche Versammlung im Jahr ist im Grundpreis von 24 € netto je Einheit enthalten. Für weitere außerordentliche Versammlungen gilt ein fester Preis aus dem Preisverzeichnis. So weiß die Gemeinschaft vorher, was eine zusätzliche Versammlung kostet.
Wie schnell kommt das Protokoll?
GOTTSCHLING Immobilien erstellt das Protokoll zeitnah und verschickt es an alle Eigentümer. Die Beschlüsse kommen unverzüglich in die Beschlusssammlung. So bleibt genug Zeit, die Beschlüsse innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat zu prüfen.
Fazit
Eine gute Eigentümerversammlung spart Zeit, Geld und Nerven. Entscheidend sind die richtige Frist, eine klare Tagesordnung, ausformulierte Beschlussanträge und ein schnelles Protokoll. GOTTSCHLING Immobilien organisiert und leitet Ihre Versammlung – online, hybrid oder vor Ort in Gelsenkirchen – und nutzt dafür die Musterbeschlüsse des VDIV NRW. Die jährliche Versammlung ist im Preis enthalten. Berechnen Sie jetzt den Preis für Ihre Gemeinschaft.
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