Ratgeber
Online- und Hybrid-Versammlung
Eine Online-Eigentümerversammlung ist erlaubt. Für die hybride Form – Präsenz mit Zuschaltung per Video – reicht die einfache Mehrheit (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung ohne Präsenz braucht mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG).
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtHybrid: einfache Mehrheit genügt. Rein virtuell: Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, befristet auf höchstens drei Jahre, plus eine Präsenzversammlung im Jahr.
Dienstagabend, 18 Uhr: Sie stehen noch im Stau
Die Versammlung beginnt gleich. Sie wohnen inzwischen in Münster und haben Ihre Wohnung in Gelsenkirchen vermietet. Hinfahren kostet Sie einen halben Tag. Also schicken Sie eine Vollmacht. Und ärgern sich hinterher über einen Beschluss, den Sie live verhindert hätten.
Genau dafür gibt es die Online-Teilnahme. Seit der WEG-Reform kann jede Gemeinschaft sie per Beschluss einführen. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen, deren Eigentümer weiter weg wohnen, macht das die Eigentümerversammlung voller und Beschlüsse breiter getragen.
Hybrid oder virtuell: der Unterschied
| Hybride Versammlung | Virtuelle Versammlung | |
|---|---|---|
| Was ist das? | Präsenzversammlung vor Ort, einzelne Eigentümer schalten sich online zu | Versammlung findet nur online statt, kein Versammlungsraum |
| Rechtsgrundlage | § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG | § 23 Abs. 1a WEG |
| Mehrheit | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen |
| Dauer | unbefristet möglich | höchstens drei Jahre ab Beschluss |
| Nachteile | kaum – jeder kann weiter vor Ort kommen | Eigentümer ohne Internet brauchen Hilfe beim Zugang |
Die hybride Form ist der sanfte Einstieg. Niemand wird ausgeschlossen. Wer lieber persönlich kommt, kommt. Wer weit weg wohnt, klickt sich ein.
Die hybride Versammlung: so führen Sie sie ein
§ 23 WEG Abs. 1 Satz 2 erlaubt einen Beschluss, dass Eigentümer online teilnehmen und ihre Rechte ganz oder teilweise elektronisch ausüben können. Der Beschluss sollte regeln:
- ob die Erlaubnis für eine Versammlung oder dauerhaft gilt,
- ob Online-Teilnehmer nur zuhören oder auch reden und abstimmen dürfen,
- welche Technik genutzt wird und wer die Kosten trägt,
- was passiert, wenn die Verbindung abbricht.
Wichtig: Fällt nur bei einem Teilnehmer die Technik aus, bleiben die gefassten Beschlüsse in der Regel wirksam. Dieses Risiko trägt der Online-Teilnehmer. Ein guter Beschluss sagt das klar. Eine fertige Vorlage bietet der Musterbeschluss zur Online-Teilnahme.
Die rein virtuelle Versammlung: hohe Hürde, klare Regeln
Für eine Versammlung ganz ohne Raum braucht es nach § 23 WEG Abs. 1a mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Der Beschluss gilt für höchstens drei Jahre. Danach muss neu beschlossen werden.
Das Gesetz verlangt außerdem: Die virtuelle Versammlung muss mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein. Jeder muss teilnehmen, reden, Fragen stellen und abstimmen können. Eine reine Abstimmungsseite ohne Austausch reicht nicht. Bis zum 31. Dezember 2028 muss außerdem grundsätzlich mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden.
Die Vorlage dazu finden Sie im Musterbeschluss virtuelle Eigentümerversammlung.
Technik, Einladung, Abstimmung: die Praxis
Einladung
Die Einladung kommt wie immer in Textform und in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 WEG Abs. 4). Sie enthält zusätzlich den Zugangslink oder die Zugangsdaten. Mehr zu Fristen im Ratgeber Einladung und Fristen.
Identität prüfen
Der Versammlungsleiter muss wissen, wer abstimmt. Persönliche Zugangsdaten je Eigentümer sind Standard. Vertreter brauchen weiterhin eine Vollmacht in Textform.
Abstimmen
Gezählt wird wie immer: Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Das Ergebnis wird verkündet und kommt ins Protokoll der Eigentümerversammlung.
Datenschutz
Aufzeichnungen nur mit Zustimmung aller. Die Software sollte in der EU betrieben werden.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenDie typischen Fehler
- Kein Beschluss: Der Verwalter lädt einfach online ein. Ohne Beschluss ist die Online-Teilnahme nicht gedeckt. Beschlüsse werden anfechtbar.
- Falsche Mehrheit: Eine rein virtuelle Versammlung wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Das reicht nicht.
- Kein Rederecht online: Zugeschaltete Eigentümer können nur zusehen, sollen aber abstimmen. Das verletzt ihre Rechte.
- Frist vergessen: Der Drei-Jahres-Zeitraum bei der virtuellen Versammlung läuft ab, niemand merkt es.
Jeder dieser Fehler kann zur Anfechtung führen. Lesen Sie dazu WEG-Beschluss anfechten.
Online-Teilnahme oder Vollmacht: was ist besser?
Viele Eigentümer schicken lieber eine Vollmacht. Das ist bequem. Es hat aber Nachteile:
- Sie geben Ihre Stimme aus der Hand. Neue Argumente in der Versammlung erreichen Sie nicht mehr.
- Ändert sich ein Antrag in der Versammlung, weiß Ihr Vertreter oft nicht, wie Sie entscheiden würden.
- Fragen zu Abrechnung oder Angeboten können Sie nicht selbst stellen.
Die Online-Teilnahme löst diese Probleme. Sie hören zu, fragen nach und stimmen selbst ab. Wenn Sie zum Termin gar keine Zeit haben, bleibt die Vollmacht der richtige Weg. Beides schließt sich nicht aus. Ein Tipp: Erteilen Sie eine Vollmacht mit klaren Weisungen zu jedem Tagesordnungspunkt. Dann ist Ihr Wille auch ohne Live-Teilnahme gesichert.
Weniger Aufwand mit der richtigen Verwaltung
GOTTSCHLING Immobilien arbeitet mit den Verbandsmustern des VDIV NRW und digitalen Abläufen. Das hilft Gemeinschaften, in denen viele Eigentümer nicht im Haus wohnen. Wer lieber persönlich kommt, trifft die Verwaltung vor Ort in Gelsenkirchen. Der Sitz ist in Essen, direkt nebenan.
Alles zur Organisation der Eigentümerversammlung lesen Sie auf der Leistungsseite. Den Preis für Ihre WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen sehen Sie sofort im Preisrechner: 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Ist eine Online-Eigentümerversammlung Pflicht?
Nein. Niemand muss eine Online-Versammlung anbieten. Die Gemeinschaft entscheidet per Beschluss, ob sie die hybride Teilnahme oder eine virtuelle Versammlung will. Ohne Beschluss bleibt es bei der klassischen Präsenzversammlung.
Welche Mehrheit braucht die hybride Eigentümerversammlung?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit. Der Beschluss kann für eine einzelne oder für alle künftigen Versammlungen gelten.
Darf mein Mieter für mich online abstimmen?
Abstimmen darf nur der Eigentümer oder sein Bevollmächtigter. Ein Mieter darf ohne Vollmacht nicht abstimmen. Die Versammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich. Ob Nichteigentümer zuhören dürfen, entscheidet die Versammlung.
Was kostet die Technik für eine Online-Versammlung?
Das hängt vom Anbieter ab. Viele Verwaltungen nutzen vorhandene Videokonferenz-Software, andere spezielle Versammlungsplattformen. Die Gemeinschaft regelt im Beschluss, wer die Kosten trägt. Fragen Sie die Verwaltung vorab nach den Kosten.
Sind Beschlüsse gültig, wenn meine Internetverbindung abbricht?
In der Regel ja. Das Risiko einer Störung auf Ihrer Seite tragen Sie selbst. Fällt dagegen die Technik der Verwaltung für alle aus, kann das ein Grund für eine Anfechtung sein. Ein guter Beschluss regelt solche Fälle vorab.
Wie lange gilt der Beschluss für eine virtuelle Versammlung?
Höchstens drei Jahre ab der Beschlussfassung (§ 23 Abs. 1a WEG). Danach muss die Gemeinschaft wieder mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen. Der Verwalter sollte den Ablauf rechtzeitig auf die Tagesordnung setzen.
Kann eine Online-Versammlung den Umlaufbeschluss ersetzen?
Oft ja, und sie ist meist besser. Ein Umlaufbeschluss braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer. Eine Online-Versammlung entscheidet mit Mehrheit und ermöglicht Diskussion.
Fazit
Die Online-Eigentümerversammlung ist kein Experiment mehr, sondern geregeltes Recht. Für die hybride Variante reicht die einfache Mehrheit, für die rein virtuelle Versammlung brauchen Sie drei Viertel der abgegebenen Stimmen und eine Befristung auf höchstens drei Jahre. Starten Sie mit der hybriden Form. So verliert niemand sein Recht auf Präsenz und mehr Eigentümer stimmen mit.
Das könnte Sie auch interessieren
- Mehrheiten und Beschlüsse in der WEGRatgeber
- Umlaufbeschluss in der WEGRatgeber
- Musterbeschluss Online-Teilnahme an der VersammlungMusterbeschluss zum Kopieren
- Musterbeschluss virtuelle EigentümerversammlungMusterbeschluss zum Kopieren
- Eigentümerversammlung in Gelsenkirchen – sauber organisiertGelsenkirchen
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen