Ratgeber
Mehrheiten und Beschlüsse in der WEG
Die meisten Beschlüsse in der WEG brauchen nur die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ein Mindestquorum gibt es seit der WEG-Reform nicht mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig – auch wenn nur zwei Eigentümer kommen.
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Kurz gesagtRegel: einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ausnahmen: drei Viertel für die virtuelle Versammlung, zwei Drittel plus Hälfte der Anteile für Kosten aller bei baulichen Veränderungen, Zustimmung aller beim Umlaufbeschluss.
Zu wenige Eigentümer da – ist die Versammlung trotzdem beschlussfähig?
Kennen Sie diesen Einwand? Früher war er richtig. Kamen nicht genug Eigentümer, war die Versammlung nicht beschlussfähig. Dann gab es eine zweite Versammlung. Viel Aufwand, wenig Ergebnis.
Seit der WEG-Reform gilt: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig. Es zählt nicht, wie viele Eigentümer da sind. Das bringt Tempo. Es bringt aber auch ein Risiko: Wer nicht hingeht, wird überstimmt. Wenn Sie nicht selbst kommen können, nutzen Sie eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
Ordnungsgemäß einberufen heißt: in Textform, mit Tagesordnung, in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 WEG Abs. 4). Details im Ratgeber Einladung und Fristen.
Die einfache Mehrheit: der Normalfall
§ 25 WEG Abs. 1 sagt: Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das bedeutet:
- Mehr Ja- als Nein-Stimmen: Beschluss angenommen.
- Enthaltungen zählen nicht mit. Sie sind weder Ja noch Nein.
- Gleichstand: Beschluss abgelehnt.
Beispiel: 10 Eigentümer sind da. 4 stimmen Ja, 3 Nein, 3 enthalten sich. Ergebnis: angenommen. 4 Ja-Stimmen sind mehr als 3 Nein-Stimmen.
Mit einfacher Mehrheit beschließen Sie fast alles im Alltag: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltung, Hausordnung, Verwalterwahl und Abberufung des Verwalters. Auch die meisten baulichen Veränderungen (§ 20 WEG) und die Änderung der Kostenverteilung für einzelne Kosten (§ 16 WEG Abs. 2 Satz 2) gehen mit einfacher Mehrheit.
Wie wird gezählt? Kopf, Objekt oder Wert
Wer wie viele Stimmen hat, regelt zuerst die Teilungserklärung. Steht dort nichts, gilt das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, egal wie viele Wohnungen er besitzt (§ 25 WEG Abs. 2).
- Kopfprinzip: eine Stimme je Eigentümer. Ehepaare mit gemeinsamer Wohnung haben zusammen eine Stimme.
- Objektprinzip: eine Stimme je Wohnung. Wer drei Wohnungen hat, hat drei Stimmen.
- Wertprinzip: Stimmen nach Miteigentumsanteilen. Große Wohnungen zählen mehr.
Das Stimmprinzip kann das Ergebnis komplett drehen. Ein Großeigentümer mit fünf Wohnungen hat nach Kopfprinzip eine Stimme, nach Objektprinzip fünf. Ein guter Versammlungsleiter klärt das vor der ersten Abstimmung.
Die Ausnahmen: Wann mehr als die einfache Mehrheit nötig ist
| Thema | Mehrheit | Paragraf |
|---|---|---|
| Virtuelle Versammlung (ganz ohne Präsenz) | mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen | § 23 Abs. 1a WEG |
| Bauliche Veränderung: Kosten tragen alle | mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile | § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG |
| Umlaufbeschluss (schriftlich) | alle Eigentümer stimmen in Textform zu | § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG |
| Änderung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung | Vereinbarung aller Eigentümer (außer bei Öffnungsklausel) | § 10 WEG |
Die Zwei-Drittel-Regel ist wichtig für Ihren Geldbeutel. Wird sie bei einer baulichen Veränderung erreicht, zahlen alle Eigentümer mit. Wird nur die einfache Mehrheit erreicht, zahlen grundsätzlich nur die, die zugestimmt haben (§ 21 WEG Abs. 3). Ausnahme: Die Maßnahme macht sich in angemessener Zeit bezahlt. Dann zahlen ebenfalls alle. Mehr dazu im Ratgeber Bauliche Veränderungen in der WEG.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWer nicht mitstimmen darf
§ 25 WEG Abs. 4 schließt Eigentümer in bestimmten Fällen vom Stimmrecht aus:
- bei einem Rechtsgeschäft der Gemeinschaft mit genau diesem Eigentümer,
- bei einem Rechtsstreit der Gemeinschaft gegen ihn,
- immer, wenn er rechtskräftig zur Veräußerung seiner Wohnung verurteilt ist (§ 17 WEG).
Beispiel: Die Gemeinschaft will einen Eigentümer wegen Hausgeldschulden verklagen. Er darf über die Klage nicht abstimmen. Mehr zum Thema im Ratgeber Eigentümer zahlt kein Hausgeld.
Ist der Verwalter selbst Eigentümer, darf er bei seiner eigenen Wahl mitstimmen. Bei seiner eigenen Entlastung ist er nach der Rechtsprechung dagegen ausgeschlossen.
Der Beschluss gilt erst mit der Verkündung
Ein Beschluss entsteht nicht schon durch Handheben. Der Versammlungsleiter muss das Ergebnis feststellen und verkünden. Erst dann ist der Beschluss da. Er gilt dann, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt.
Das ist ein häufiger Fehler. Der Leiter verkündet „angenommen“, obwohl falsch gezählt wurde. Dann gilt der Beschluss trotzdem. Sie müssen ihn innerhalb eines Monats anfechten. Lesen Sie dazu WEG-Beschluss anfechten: Frist und Ablauf. Jeder verkündete Beschluss gehört ins Protokoll und in die Beschlusssammlung.
Sauber abstimmen mit einer erfahrenen Verwaltung
Falsch gezählte Stimmen, vergessene Stimmverbote, unklare Anträge – das kostet Gemeinschaften viel Geld vor Gericht. GOTTSCHLING Immobilien bereitet jeden Antrag schriftlich vor, oft mit den Musterbeschlüssen des VDIV. Das Stimmprinzip wird vorab aus der Teilungserklärung geklärt.
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Ist eine Eigentümerversammlung mit nur zwei Teilnehmern beschlussfähig?
Ja. Seit der WEG-Reform gibt es kein Mindestquorum mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung kann beschließen (§ 25 Abs. 1 WEG). Alte Quorumsklauseln in Teilungserklärungen sind seit der Reform oft nicht mehr anwendbar. Ein Blick in Ihre Teilungserklärung schafft Klarheit.
Zählen Enthaltungen als Nein-Stimmen?
Nein. Enthaltungen werden bei der Mehrheit der abgegebenen Stimmen nicht mitgezählt. Es zählen nur Ja und Nein. Wer einen Beschluss verhindern will, muss also mit Nein stimmen.
Welche Mehrheit braucht ein Verwalterwechsel?
Für Abberufung und Neubestellung reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 26 Abs. 1 und 3 WEG). Ein wichtiger Grund ist nicht nötig. Wie der Wechsel praktisch abläuft, zeigt die Seite Verwalterwechsel in 5 Schritten.
Was passiert bei Stimmengleichheit?
Bei Gleichstand ist der Antrag abgelehnt. Es gibt keine entscheidende Stimme des Verwalters oder des Beirats. Die Gemeinschaft kann den Antrag in geänderter Form erneut stellen.
Hat ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen mehr Stimmen?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Gilt das gesetzliche Kopfprinzip, hat er nur eine Stimme. Beim Objekt- oder Wertprinzip hat er mehrere Stimmen oder Stimmen nach Miteigentumsanteilen.
Darf der Verwalter mit Vollmachten abstimmen?
Ja, wenn Eigentümer ihn bevollmächtigen. Die Vollmacht braucht Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Bei Beschlüssen, die ihn selbst betreffen, etwa seiner Entlastung, darf er mit fremden Vollmachten nicht stimmen.
Kann ein Beschluss trotz richtiger Mehrheit ungültig sein?
Ja. Ein Beschluss muss auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Ist er unbestimmt, grob unfair oder fehlen Vergleichsangebote bei großen Aufträgen, kann ein Gericht ihn nach Anfechtung aufheben. Verstößt er gegen zwingendes Recht, ist er sogar nichtig (§ 23 Abs. 4 WEG).
Fazit
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen regelt fast alles in der WEG. Enthaltungen zählen nicht, Gleichstand heißt Ablehnung, ein Quorum gibt es nicht mehr. Höhere Mehrheiten brauchen Sie nur für die virtuelle Versammlung, für die gemeinsame Kostentragung bei baulichen Veränderungen und für Umlaufbeschlüsse. Wer nicht abstimmt, entscheidet trotzdem mit – nur eben nicht in seinem Sinn.
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