Ratgeber
Eigentümer zahlt kein Hausgeld
Wird Hausgeld nicht bezahlt, muss die Gemeinschaft handeln: mahnen, dann gerichtlich vorgehen. Zuständig für die Durchsetzung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter (§ 9a, § 9b WEG). In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldforderungen einen bevorzugten Rang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
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Kurz gesagtMahnen, Mahnbescheid oder Klage beim Amtsgericht, dann vollstrecken – bis zur Zwangsversteigerung, in der die WEG mit begrenztem Vorrang bedient wird.
Das Konto ist leer – und die Heizölrechnung kommt nächste Woche
Ein Eigentümer zahlt seit Monaten nicht. Erst 300 €, dann 900 €, dann 2.400 €. Die anderen zahlen pünktlich. Doch das Hausgeld der übrigen reicht nicht mehr. Der Verwalter warnt: Ohne Sonderumlage kann die Gemeinschaft Rechnungen bald nicht mehr begleichen.
Das ist die Lage, die viele Gemeinschaften fürchten. Denn am Ende zahlen die Ehrlichen für den Säumigen. Umso wichtiger ist es, früh und konsequent zu handeln.
Warum jeder Monat Abwarten teuer wird
- Die Liquidität sinkt. Die Gemeinschaft muss Lieferanten und Versicherung pünktlich zahlen.
- Die Lücke wächst. Wer sechs Monate nicht zahlt, zahlt selten im siebten plötzlich alles.
- Forderungen verjähren. Hausgeldansprüche verjähren in drei Jahren zum Jahresende (§ 195, § 199 BGB).
- Der Vorrang ist begrenzt. In der Zwangsversteigerung ist nur ein Teil der Rückstände bevorzugt. Wer zu lange wartet, verliert Geld.
Der Weg Schritt für Schritt
1. Zahlungserinnerung und Mahnung
Ist das Hausgeld fällig und nicht bezahlt, schickt der Verwalter eine Mahnung. Ist ein fester Fälligkeitstag beschlossen, tritt Verzug auch ohne Mahnung ein. Ab Verzug fallen Zinsen an: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB). Eine klare Regel zu Fälligkeit und Lastschrift hilft. Vorlage: Musterbeschluss Fälligkeit des Hausgelds und Lastschrift.
2. Gespräch suchen
Manchmal steckt eine Notlage dahinter. Eine Ratenzahlungsvereinbarung kann sinnvoll sein. Sie sollte schriftlich sein und bei Ausfall einer Rate sofort die ganze Restschuld fällig stellen.
3. Gerichtliches Mahnverfahren oder Klage
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich (§ 9b WEG). Ob er einen Anwalt einschaltet, hängt vom Verwaltervertrag oder einem Beschluss ab. Vorlagen: Musterbeschluss Hausgeldrückstände einklagen und Musterbeschluss Beauftragung eines Rechtsanwalts. Zuständig ist für Anlagen in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen (§ 43 WEG).
4. Vollstreckung
Mit dem Titel kann die Gemeinschaft vollstrecken: Kontopfändung, Pfändung von Mieteinnahmen, Eintragung einer Zwangssicherungshypothek oder Antrag auf Zwangsversteigerung.
Der Trumpf der WEG: Vorrang in der Zwangsversteigerung
Hausgeldforderungen stehen in der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Sie werden also vor den Banken bedient. Das gilt für Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor. Der Vorrang ist begrenzt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts der Wohnung.
Beispiel: Die Wohnung ist 120.000 € wert. Dann sind bis zu 6.000 € Hausgeldrückstände bevorzugt. Was darüber hinausgeht, steht hinten an – und fällt oft aus.
Die Gemeinschaft kann die Zwangsversteigerung auch selbst betreiben, wenn der Rückstand eine Mindesthöhe erreicht. Das ist ein starkes Druckmittel, gerade bei säumigen Kapitalanlegern.
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Versorgungssperre
Bei erheblichen Rückständen darf die Gemeinschaft nach der Rechtsprechung des BGH beschließen, die Versorgung der Wohnung mit Wasser und Wärme zu unterbrechen. Das setzt einen Beschluss und eine Androhung voraus. Bei vermieteten Wohnungen ist das heikel, weil Mieter betroffen sind. Nur nach rechtlicher Prüfung anwenden.
Entziehung des Wohnungseigentums
Als letztes Mittel kann die Gemeinschaft verlangen, dass der Eigentümer seine Wohnung verkauft (§ 17 WEG). Voraussetzung sind schwere Pflichtverletzungen. Dauerhafte Zahlungsverweigerung kann dazu gehören. Der Weg ist lang und wird selten gebraucht.
Kein Stimmrecht bei der eigenen Klage
Über die Klage gegen ihn darf der Schuldner nicht mitstimmen (§ 25 WEG Abs. 4). Mehr dazu unter Mehrheiten und Beschlüsse in der WEG.
Wenn das Geld trotzdem fehlt
Bis die Rückstände eingetrieben sind, kann es dauern. Damit die Gemeinschaft zahlungsfähig bleibt, gibt es zwei Wege:
- eine Sonderumlage zur Liquiditätssicherung, an der sich auch der säumige Eigentümer anteilig beteiligen muss,
- eine Entnahme aus der Rücklage per Beschluss, wenn der Zweck das zulässt.
Hintergründe im Ratgeber Sonderumlage in der WEG. Und als Vorbeugung: ein klarer Wirtschaftsplan mit realistischen Vorschüssen.
Ein konsequentes Mahnwesen schützt alle
Je früher gemahnt wird, desto kleiner bleibt der Schaden. Bei GOTTSCHLING Immobilien werden Hausgeldeingänge laufend kontrolliert, Rückstände zeitnah gemahnt und mit der Gemeinschaft das weitere Vorgehen abgestimmt. Das gilt für die WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen ebenso wie für das Mahnwesen in der Mietverwaltung.
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Häufige Fragen
Was passiert, wenn ein Eigentümer kein Hausgeld bezahlt?
Er gerät in Verzug und schuldet Verzugszinsen. Die Gemeinschaft mahnt ihn, geht dann gerichtlich vor und vollstreckt aus dem Titel. Im äußersten Fall wird seine Wohnung zwangsversteigert, wobei die Gemeinschaft mit Vorrang bedient wird.
Wer treibt das Hausgeld ein – der Verwalter oder die Eigentümer?
Anspruchsinhaberin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a WEG). Der Verwalter vertritt sie gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b WEG). Die einzelnen Eigentümer müssen nicht selbst klagen.
Ab wann darf die WEG den säumigen Eigentümer verklagen?
Sobald das Hausgeld fällig und nicht bezahlt ist. Eine Mindesthöhe gibt es für Mahnbescheid oder Klage nicht. Wirtschaftlich sinnvoll ist ein schnelles Vorgehen, bevor die Rückstände groß werden.
Wie viel Hausgeld ist in der Zwangsversteigerung bevorzugt?
Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor, höchstens bis 5 % des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Diese Beträge werden vor den Grundpfandrechten der Banken bedient. Darüber hinausgehende Rückstände sind nachrangig.
Muss ich mehr zahlen, wenn ein Miteigentümer nicht zahlt?
Nicht automatisch. Fehlt der Gemeinschaft aber Geld, kann sie eine Sonderumlage beschließen. Diese tragen alle Eigentümer anteilig, auch der Säumige. Wird der Rückstand später eingetrieben, fließt das Geld an die Gemeinschaft zurück.
Wann verjährt Hausgeld?
Hausgeldforderungen verjähren nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig wurden (§§ 195, 199 BGB). Ein Mahnbescheid oder eine Klage hemmt die Verjährung. Darum sollte der Verwalter Rückstände nicht liegen lassen.
Darf der Mieter des säumigen Eigentümers betroffen sein?
Der Mieter schuldet der Gemeinschaft nichts. Die Gemeinschaft kann aber Mietforderungen des Eigentümers pfänden. Dann zahlt der Mieter seine Miete an die Gemeinschaft statt an den Vermieter. Bei einer Versorgungssperre ist große Vorsicht geboten, weil sie den Mieter trifft.
Fazit
Wenn ein Eigentümer kein Hausgeld zahlt, ist Zögern der teuerste Fehler. Mahnen, gerichtlich durchsetzen und vollstrecken – das ist der klare Weg. Der Vorrang in der Zwangsversteigerung schützt die Gemeinschaft, aber nur bis 5 % des Verkehrswerts. Mit einem konsequenten Mahnwesen und klaren Beschlüssen zur Fälligkeit bleibt die Gemeinschaft zahlungsfähig und die ehrlichen Zahler müssen nicht einspringen.
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