Ratgeber
Sonderumlage in der WEG
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Extrazahlung aller Eigentümer zusätzlich zum Hausgeld. Sie braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit (§ 28 Abs. 1, § 19 Abs. 1 WEG). Ohne gültigen Beschluss müssen Sie nicht zahlen.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEine Sonderumlage ist eine beschlossene Einmalzahlung der Eigentümer für einen konkreten Bedarf. Sie braucht einen Mehrheitsbeschluss mit Betrag, Verteilung und Fälligkeit.
Post vom Verwalter: Bitte zahlen Sie 4.800 €
Kaum ein Brief sorgt in einer Eigentümergemeinschaft für mehr Ärger. Die Heizung ist ausgefallen. Oder das Dach muss neu. Die Rücklage reicht nicht. Jetzt soll jeder Eigentümer einen großen Betrag zahlen, oft innerhalb weniger Wochen.
Vielleicht fragen Sie sich: Darf die Gemeinschaft das einfach so? Muss ich zahlen, auch wenn ich dagegen war? Und was, wenn ich das Geld gerade nicht habe?
Vorab das Wichtigste: Eine Sonderumlage ist kein Willkürakt. Sie ist ein normales Werkzeug der Gemeinschaft. Aber sie muss sauber beschlossen werden.
Wann eine Sonderumlage nötig wird
Eine Sonderumlage kommt immer dann, wenn das laufende Geld nicht reicht. Typische Gründe:
- Große Erhaltung: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug oder Leitungen. Die Erhaltungsrücklage deckt die Kosten nicht.
- Liquiditätslücke: Einzelne Eigentümer zahlen kein Hausgeld. Die Gemeinschaft kann Rechnungen nicht mehr bezahlen.
- Unerwartete Kosten: Ein Rechtsstreit, eine Nachzahlung für Energie oder ein Schaden, den keine Versicherung trägt.
- Bauliche Veränderungen: Etwa eine neue Ladeinfrastruktur oder eine Dämmung. Dazu mehr unter Bauliche Veränderungen in der WEG.
In älteren Häusern ist das Risiko höher. In Gelsenkirchen sind die Wohngebäude laut Wohnungsmarktbericht der Stadt im Schnitt rund 64 Jahre alt. Wer hier nicht vorsorgt, zahlt später per Sonderumlage.
Der Beschluss: Mehrheit und Pflichtinhalte
Die Sonderumlage ist rechtlich ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan. Grundlage ist § 28 Abs. 1 WEG. Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer braucht es nicht mehr.
Was im Beschluss stehen muss
- Gesamtbetrag der Sonderumlage
- Zweck, also wofür das Geld gebraucht wird
- Verteilungsschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen
- Fälligkeit: ein Termin oder mehrere Raten
- Am besten auch der Betrag je Wohnung, damit jeder seine Zahl kennt
Fehlen Betrag oder Verteilung, ist der Beschluss angreifbar. Die Frist für eine Anfechtung beträgt einen Monat ab der Versammlung (§ 45 WEG). Mehr dazu unter WEG-Beschluss anfechten.
Fertige Vorlagen: der Musterbeschluss Sonderumlage für eine Maßnahme und der Musterbeschluss Sonderumlage zur Liquiditätssicherung.
Muss ich zahlen, auch wenn ich dagegen war?
Ja. Ein gültiger Beschluss bindet alle Eigentümer. Auch die, die dagegen gestimmt haben oder nicht da waren. Wer nicht zahlt, gerät in Verzug. Die Gemeinschaft kann das Geld dann einklagen, notfalls bis zur Zwangsversteigerung.
Sie halten den Beschluss für falsch? Dann hilft nur die Anfechtungsklage beim Amtsgericht. In Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig (§ 43 WEG). Wichtig: Auch während der Klage bleibt die Zahlung meist fällig.
Ohne Beschluss keine Pflicht
Der Verwalter darf keine Sonderumlage allein anordnen. Ohne Beschluss gibt es keine Zahlungspflicht. Das gilt auch, wenn es dringend ist. Für echte Notfälle darf der Verwalter nach § 27 WEG zwar Aufträge erteilen. Eine Sonderumlage, um diese Kosten zu bezahlen, braucht aber trotzdem einen Beschluss der Eigentümer.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenRatenzahlung, Darlehen und Alternativen
Ein Anspruch auf Ratenzahlung besteht nicht. Die Gemeinschaft kann aber Raten beschließen. Das ist oft klug. Ein Beispiel: Viele Eigentümer können 1.000 € im Monat leichter stemmen als 5.000 € auf einmal.
Weitere Wege, die Last zu verteilen:
- Teilweise Entnahme aus der Rücklage plus kleinere Umlage
- Darlehen der Gemeinschaft: Die WEG nimmt einen Kredit auf und zahlt ihn über das Hausgeld zurück. Dafür braucht es einen eigenen Beschluss, siehe Musterbeschluss Darlehen der Gemeinschaft.
- Maßnahme in Abschnitten: Nicht alles im selben Jahr machen
- Fördermittel: In bestimmten Stadterneuerungsgebieten fördert Gelsenkirchen Fassade und Hof, siehe Zuschuss für Fassade und Hof
Haben Sie persönlich ein Problem mit der Zahlung, sprechen Sie früh mit dem Verwalter. Eine Absprache ist besser als ein Mahnverfahren.
Sonderumlage beim Verkauf: Wer zahlt?
Entscheidend ist die Fälligkeit. Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht. Ist die Umlage vor der Umschreibung fällig, zahlt der Verkäufer. Wird sie erst danach fällig, zahlt der Käufer.
Im Kaufvertrag können Käufer und Verkäufer etwas anderes vereinbaren. Das gilt dann nur zwischen den beiden, nicht gegenüber der Gemeinschaft. Käufer sollten deshalb vor dem Kauf die Protokolle lesen. Mehr dazu unter Eigentumswohnung kaufen: WEG-Unterlagen prüfen.
Steuer
Vermieter können eine Sonderumlage als Werbungskosten absetzen, soweit sie für Erhaltung ausgegeben wird. Fließt sie in die Rücklage, gilt das erst bei Verwendung. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater.
Sonderumlagen vermeiden: Planung statt Überraschung
Die beste Sonderumlage ist die, die gar nicht kommt. Das gelingt mit drei Dingen: einer passenden Rücklage, einem Instandhaltungsplan und einem Verwalter, der Schäden früh meldet.
Bei der WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien sieht der eigene Hausmeisterservice das Haus regelmäßig. Das Team ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und arbeitet mit den Musterbeschlüssen des VDIV NRW. Rund 4.000 Einheiten werden so betreut.
Die Verwaltung kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat, Stellplätze 5 €, zzgl. USt. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner, das Angebot kommt automatisch per E-Mail.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht eine Sonderumlage in der WEG?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht. Grundlage sind § 28 Abs. 1 und § 25 WEG. Die Versammlung muss nur ordnungsgemäß einberufen sein. Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer gibt es nicht mehr.
Ist eine Sonderumlage ohne Beschluss gültig?
Nein. Ohne Beschluss der Eigentümer besteht keine Pflicht zur Zahlung. Der Verwalter darf eine Sonderumlage nicht allein festsetzen, auch nicht in einem Notfall.
Kann ich eine Sonderumlage in Raten zahlen?
Einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Die Gemeinschaft kann aber im Beschluss Raten festlegen. Bei hohen Beträgen ist das oft sinnvoll, weil es Zahlungsausfälle vermeidet.
Wer zahlt die Sonderumlage beim Wohnungsverkauf?
Gegenüber der WEG zahlt, wer bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag können Käufer und Verkäufer eine andere Aufteilung vereinbaren. Diese gilt aber nur zwischen ihnen.
Ist eine Sonderumlage steuerlich absetzbar?
Für Vermieter ja, soweit das Geld für Erhaltung ausgegeben wird. Fließt die Umlage zunächst in eine Rücklage, wird sie erst bei Verwendung absetzbar. Selbstnutzer können Handwerkerleistungen teils über § 35a EStG geltend machen; das klärt der Steuerberater.
Was passiert, wenn ein Eigentümer die Sonderumlage nicht zahlt?
Er gerät in Verzug und schuldet Zinsen. Die Gemeinschaft kann per Mahnbescheid und Klage vorgehen. Im Extremfall droht die Zwangsversteigerung. Dort haben Hausgeldforderungen der Gemeinschaft bis zu einer bestimmten Höhe einen Vorrang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Muss eine Sonderumlage zweckgebunden sein?
Der Beschluss sollte den Zweck klar nennen. Dann darf das Geld auch nur dafür verwendet werden. Bleibt etwas übrig, entscheidet die Gemeinschaft über die Verwendung, zum Beispiel über eine Zuführung zur Rücklage oder eine Auszahlung über die Jahresabrechnung.
Fazit
Eine Sonderumlage ist ärgerlich, aber rechtlich ein normales Werkzeug. Sie braucht immer einen Beschluss mit Betrag, Zweck, Verteilung und Fälligkeit. Ist er gültig, müssen alle zahlen. Raten oder ein Darlehen können die Last verteilen. Wer Sonderumlagen künftig vermeiden will, braucht eine passende Rücklage und einen Verwalter, der vorausplant. Ihren Preis dafür berechnen Sie im Preisrechner.
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