Ratgeber
Der Wirtschaftsplan der WEG
Der Wirtschaftsplan ist das Jahresbudget der WEG. Der Verwalter stellt ihn auf, die Eigentümer beschließen auf seiner Grundlage die Vorschüsse – also das Hausgeld – und die Zuführung zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Beschlossen wird das Hausgeld, nicht jede einzelne Zahl im Plan.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Wirtschaftsplan schätzt Einnahmen und Ausgaben des Jahres, verteilt sie auf die Wohnungen und ist Grundlage für den Beschluss über das monatliche Hausgeld.
Januar, und niemand weiß, was das Haus dieses Jahr kostet
Stellen Sie sich eine Firma ohne Budget vor. Jeder gibt aus, was gerade anfällt. Am Jahresende ist das Konto leer. So sieht eine WEG ohne Wirtschaftsplan aus.
Der Wirtschaftsplan verhindert das. Er sagt vorher, was das Haus kosten wird. Und er sagt jedem Eigentümer, wie viel er dafür monatlich zahlt. Gut gemacht, gibt er Planungssicherheit. Schlecht gemacht, führt er zu Nachzahlungen oder einer leeren Kasse.
Was im Wirtschaftsplan steht
Ein Wirtschaftsplan besteht aus zwei Teilen:
Gesamtwirtschaftsplan
Er zeigt alle geplanten Einnahmen und Ausgaben des ganzen Hauses für das Kalenderjahr:
- Bewirtschaftungskosten: Wasser, Heizung, Müll, Strom, Versicherung, Hausmeister, Reinigung
- Verwaltungskosten: Verwaltervergütung, Bankgebühren, Beirat
- geplante Erhaltungsmaßnahmen, soweit sie nicht aus der Rücklage bezahlt werden
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage und gegebenenfalls zu weiteren Rücklagen
- sonstige Einnahmen, zum Beispiel Miete für eine Antennenfläche
Einzelwirtschaftspläne
Für jede Wohnung wird ausgerechnet, welchen Anteil sie trägt. Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld. Grundlage ist der Kostenverteilungsschlüssel.
Beispiel: ein einfacher Wirtschaftsplan
Beispiel für ein Haus mit 12 Wohnungen in Gelsenkirchen, Zahlen frei gewählt:
| Position | Plan pro Jahr |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | 21.000 € |
| Wasser und Abwasser | 5.400 € |
| Müll und Straßenreinigung | 2.600 € |
| Allgemeinstrom | 900 € |
| Gebäudeversicherung und Haftpflicht | 4.800 € |
| Hausmeister, Reinigung, Winterdienst | 6.000 € |
| Verwaltung (12 × 24 € × 12 Monate, netto, zzgl. 19 % USt.) | 4.113 € |
| Bankgebühren, Sonstiges | 400 € |
| Zuführung Erhaltungsrücklage | 12.000 € |
| Summe | 57.213 € |
Eine Wohnung mit 90/1.000 Miteigentumsanteilen trüge davon rund 5.150 € im Jahr, also etwa 429 € Hausgeld im Monat. Heizkosten werden später nach Verbrauch abgerechnet. Den Verwaltungsanteil für Ihr eigenes Haus berechnen Sie im Preisrechner.
Wer aufstellt, wer beschließt
- Der Verwalter stellt den Plan auf (§ 28 WEG Abs. 1 Satz 2). Er muss realistisch schätzen und Erfahrungswerte aus der letzten Abrechnung nutzen.
- Der Verwaltungsbeirat soll den Plan vor der Versammlung prüfen und eine Stellungnahme abgeben (§ 29 WEG Abs. 2). Mehr dazu im Ratgeber Der Verwaltungsbeirat.
- Die Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit über die Vorschüsse (§ 28 WEG Abs. 1 Satz 1).
Seit der WEG-Reform ist klar: Beschlossen wird die Höhe der Vorschüsse, nicht das Zahlenwerk als Ganzes. Der Plan ist die Begründung, das Hausgeld das Ergebnis. Das macht Beschlüsse stabiler. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Wirtschaftsplan und Hausgeld.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas passiert ohne neuen Plan?
Der Wirtschaftsplan gilt grundsätzlich für ein Kalenderjahr. Verzögert sich die Versammlung, entsteht eine Lücke. Ohne Beschluss gibt es kein fälliges Hausgeld für das neue Jahr.
Die Lösung ist ein Fortgeltungsbeschluss: Der Plan gilt weiter, bis ein neuer beschlossen ist. Die Gemeinschaft kann das mit einfacher Mehrheit festlegen. Viele Gemeinschaften fassen diesen Beschluss jedes Jahr gleich mit. Vorlage: Musterbeschluss Fortgeltung des Wirtschaftsplans.
Stellt der Verwalter gar keinen Plan auf, verletzt er seine Pflicht. Jeder Eigentümer kann die Aufstellung verlangen und notfalls gerichtlich durchsetzen.
Typische Fehler im Wirtschaftsplan
- Zu niedrig geschätzt: Das Hausgeld sieht schön aus, die Nachzahlung kommt mit der Abrechnung.
- Rücklage vergessen oder zu knapp: Später droht eine Sonderumlage.
- Falscher Verteilerschlüssel: Einzelne Eigentümer zahlen zu viel oder zu wenig.
- Neue Kosten nicht eingeplant: etwa eine höhere Versicherungsprämie oder ein neuer Wartungsvertrag.
- Einmalkosten fortgeschrieben: Die Dachreparatur vom Vorjahr steht wieder im Plan.
Wenn der Plan Ihnen zu hoch vorkommt, hilft der Ratgeber Hausgeld zu hoch? So prüfen Sie es. Fehlerhafte Beschlüsse lassen sich binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG).
Plan, Abrechnung, Vermögensbericht: das Zusammenspiel
Der Wirtschaftsplan ist der Blick nach vorn. Die Jahresabrechnung ist der Blick zurück: Was wurde wirklich ausgegeben? Der Vermögensbericht zeigt, was die Gemeinschaft besitzt. Alle drei regelt § 28 WEG.
Weiter geht es mit dem Ratgeber Jahresabrechnung prüfen und Der Vermögensbericht der WEG. Die Kurzfassung steht im Lexikon unter Wirtschaftsplan.
Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört der Wirtschaftsplan zur Grundleistung der WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Er kommt mit der Einladung, rechtzeitig vor der Versammlung, mit Vergleich zum Vorjahr. Der Preis: 24 € netto je Einheit und Monat, zzgl. USt.
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Ist ein Wirtschaftsplan für die WEG Pflicht?
Ja. Der Verwalter muss jedes Jahr einen Wirtschaftsplan aufstellen, und die Eigentümer beschließen darauf die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Das gilt auch für kleine Gemeinschaften. Ohne Plan fehlt die Grundlage für das Hausgeld.
Bis wann muss der Wirtschaftsplan beschlossen sein?
Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Sinnvoll ist ein Beschluss vor oder zu Beginn des Wirtschaftsjahres. Mit einem Fortgeltungsbeschluss läuft das bisherige Hausgeld weiter, bis ein neuer Plan beschlossen ist.
Was ist der Unterschied zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?
Der Wirtschaftsplan schätzt die Kosten im Voraus und legt das Hausgeld fest. Die Jahresabrechnung stellt nach dem Jahr die tatsächlichen Kosten den Vorschüssen gegenüber. Daraus ergeben sich Nachzahlung oder Guthaben.
Kann ich gegen den Wirtschaftsplan klagen?
Ja, Sie können den Beschluss über die Vorschüsse innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG). Erfolg haben Sie, wenn die Schätzung offensichtlich falsch ist oder der Verteilerschlüssel nicht stimmt. Bis zur Entscheidung müssen Sie das beschlossene Hausgeld zahlen.
Muss der Wirtschaftsplan mit der Einladung verschickt werden?
Er muss den Eigentümern so rechtzeitig vorliegen, dass sie sich vorbereiten können. In der Praxis wird er mit der Einladung verschickt. Diese kommt in der Regel mindestens drei Wochen vor der Versammlung (§ 24 Abs. 4 WEG). Auch Einzelwirtschaftspläne für jede Wohnung gehören dazu.
Darf der Wirtschaftsplan während des Jahres geändert werden?
Ja. Steigen Kosten unerwartet stark, kann die Gemeinschaft einen geänderten Plan beschließen oder eine Sonderumlage erheben. Beides braucht einen Beschluss. Der Verwalter darf das Hausgeld nicht eigenmächtig anheben.
Gehört die Erhaltungsrücklage in den Wirtschaftsplan?
Ja. Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist Teil der Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Ihre Höhe sollte zum Zustand und Alter des Hauses passen. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Fazit
Der Wirtschaftsplan ist das Budget Ihrer Gemeinschaft. Der Verwalter stellt ihn auf, der Beirat prüft, die Eigentümer beschließen das Hausgeld. Ein realistischer Plan mit ausreichender Rücklage vermeidet Nachzahlungen und Sonderumlagen. Sichern Sie ihn mit einem Fortgeltungsbeschluss ab – dann bleibt die Gemeinschaft auch bei einer verspäteten Versammlung zahlungsfähig.
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