Ratgeber
Der Vermögensbericht der WEG
Der Vermögensbericht zeigt Ihnen, was Ihrer Eigentümergemeinschaft wirklich gehört und was sie schuldet. Der Verwalter muss ihn nach § 28 Abs. 4 WEG jedes Jahr erstellen und jedem Eigentümer geben. Wer ihn liest, erkennt Geldprobleme früh – lange bevor eine Sonderumlage kommt.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Vermögensbericht ist die jährliche Übersicht über Rücklagen und wesentliches Vermögen der WEG. Der Verwalter muss ihn erstellen; beschlossen wird er nicht.
Wissen Sie, wie viel Geld Ihre WEG gerade hat?
Die meisten Eigentümer wissen es nicht. Sie zahlen jeden Monat Hausgeld. Sie bekommen einmal im Jahr eine dicke Abrechnung. Und dann kommt die Frage in der Versammlung: Reicht die Rücklage für das Dach?
Genau darauf gibt der Vermögensbericht eine Antwort. Er ist keine Abrechnung. Er ist eher ein Kontoauszug mit Inventarliste. Die Kurzfassung steht im Lexikon: Vermögensbericht. Er zeigt: So viel Geld liegt in der Rücklage. So viel Geld schulden Eigentümer der Gemeinschaft. Und so viel schuldet die Gemeinschaft anderen.
Seit der WEG-Reform ist der Bericht Pflicht. Er ergänzt die Jahresabrechnung. Die Abrechnung zeigt, was im Jahr passiert ist. Der Vermögensbericht zeigt, wo die Gemeinschaft am Ende des Jahres steht.
Was steht im Vermögensbericht? Die Pflichtinhalte
Das Gesetz ist kurz. Nach § 28 Abs. 4 WEG enthält der Bericht zwei Dinge:
- Den Stand der Rücklagen. Also vor allem die Erhaltungsrücklage und jede beschlossene Sonderrücklage.
- Eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Dazu gehören zum Beispiel Bankguthaben, offene Hausgeldforderungen, Schulden bei Firmen oder ein Kredit der Gemeinschaft.
Was in der Praxis dazugehört
Ein guter Vermögensbericht zeigt mehr als die nackte Pflicht. Er listet zum Beispiel:
- Kontostände aller Konten der Gemeinschaft zum Jahresende
- Rücklage: Soll-Stand laut Beschluss und echter Ist-Stand
- Hausgeldrückstände der Eigentümer
- Offene Rechnungen und laufende Verbindlichkeiten
- Darlehen der Gemeinschaft mit Restschuld
- Wertvolle Dinge, etwa Heizöl im Tank oder ein Rasentraktor
Ein Grundstück oder das Gebäude selbst gehört nicht in den Bericht. Das ist Eigentum der einzelnen Eigentümer, nicht Vermögen der Gemeinschaft.
Pflicht, Frist und Empfänger
Der Verwalter muss den Bericht nach Ablauf des Kalenderjahres erstellen. Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. In der Praxis kommt er zusammen mit der Jahresabrechnung. Sinnvoll ist, dass er rechtzeitig vor der Versammlung bei Ihnen ist. So können Sie sich ein Bild machen, bevor über die Abrechnung abgestimmt wird.
Jeder Eigentümer bekommt ihn. Nicht nur der Beirat. Das steht ausdrücklich in § 28 Abs. 4 WEG.
Wird der Vermögensbericht beschlossen?
Nein. Die Versammlung beschließt nur über Nachschüsse und Anpassungen aus der Jahresabrechnung. Eine Vorlage dafür finden Sie im Musterbeschluss Jahresabrechnung und Nachschüsse. Der Vermögensbericht ist eine reine Information. Deshalb kann man ihn auch nicht anfechten. Ist er falsch, haben Sie aber einen Anspruch auf Berichtigung. Ihr Weg führt dann über den Verwalter und notfalls über das Gericht.
Was ein Verwalter sonst noch schuldet, lesen Sie unter Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters.
So prüfen Sie den Vermögensbericht in fünf Schritten
Sie brauchen kein Studium. Nehmen Sie sich Bericht, Abrechnung und den letzten Wirtschaftsplan. Dann gehen Sie diese fünf Fragen durch:
- Passt der Kontostand? Der Bankstand im Bericht muss zur Jahresabrechnung passen.
- Ist die Rücklage echt da? Vergleichen Sie Soll und Ist. Fehlt Geld, wurde die Rücklage vielleicht für laufende Kosten genutzt.
- Wie hoch sind die Rückstände? Hohe offene Hausgelder bedeuten: Die anderen Eigentümer finanzieren mit. Fragen Sie nach, was der Verwalter dagegen tut.
- Gibt es offene Rechnungen? Größere Posten kurz vor Jahresende sind ein Warnsignal.
- Wie entwickelt sich die Rücklage? Legen Sie den Bericht vom Vorjahr daneben. Sinkt die Rücklage seit Jahren, droht eine Sonderumlage. Gegensteuern lässt sich mit dem Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Fällt Ihnen etwas auf, fragen Sie schriftlich nach. Sie dürfen nach § 18 Abs. 4 WEG die Verwaltungsunterlagen einsehen. Dazu gehören auch Kontoauszüge.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler im Vermögensbericht
Diese Punkte tauchen immer wieder auf:
- Der Bericht fehlt ganz. Manche Verwalter liefern nur die Abrechnung. Das ist ein Pflichtverstoß.
- Nur der Soll-Stand der Rücklage. Dann wissen Sie nicht, ob das Geld wirklich auf dem Konto liegt.
- Rücklage und Girokonto vermischt. Die Rücklage sollte getrennt und sichtbar geführt werden.
- Keine Rückstände genannt. Dann wirkt die Gemeinschaft reicher, als sie ist.
- Zahlen ohne Stichtag. Ein Vermögensbericht braucht ein klares Datum, meist den 31.12.
Bleibt der Bericht trotz Bitte aus, ist das oft kein Einzelfall. Häufig fehlen dann auch Abrechnung oder Versammlung. Lesen Sie dazu Verwalter macht keine Abrechnung.
Warum der Bericht für Käufer und Verkäufer zählt
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Gemeinschaft. Ihre Rücklage und ihre Schulden sind dann auch Ihr Thema. Der Vermögensbericht zeigt schnell, ob die WEG gesund ist. Eine kleine Rücklage bei einem alten Haus heißt: Teure Beschlüsse kommen bald.
In Gelsenkirchen ist das besonders wichtig. Die Wohngebäude in der Stadt sind im Schnitt rund 64 Jahre alt. Dach, Heizung und Leitungen stehen in vielen Häusern bald an. Mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung kaufen: Diese WEG-Unterlagen prüfen.
Wollen Sie verkaufen? Ein sauberer Vermögensbericht schafft Vertrauen beim Käufer. Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Verkäufe begleitet. Mehr unter Eigentumswohnung verkaufen in Gelsenkirchen.
So arbeitet GOTTSCHLING Immobilien mit dem Vermögensbericht
Bei der WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen bekommen Sie den Vermögensbericht zusammen mit der Jahresabrechnung. Soll und Ist der Rücklage stehen nebeneinander. Rückstände sind klar ausgewiesen. Sie sehen auf einen Blick, wie Ihre Gemeinschaft dasteht.
GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten. Das Team ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und Mitglied im VDIV NRW. Die Kosten sind offen: ab 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € je Stellplatz, zzgl. USt. Ihren genauen Preis sehen Sie sofort im Preisrechner. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail. Danach folgt der Vertragsentwurf.
Bekommen Sie bisher keinen Vermögensbericht? Dann lohnt ein Blick auf den Verwalterwechsel in 5 Schritten.
Häufige Fragen
Ist der Vermögensbericht der WEG Pflicht?
Ja. Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Verwalter nach jedem Kalenderjahr einen Vermögensbericht erstellen. Er muss ihn jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Das gilt für große und kleine Gemeinschaften.
Was ist der Unterschied zwischen Vermögensbericht und Jahresabrechnung?
Die Jahresabrechnung zeigt Einnahmen und Ausgaben des Jahres und verteilt sie auf die Eigentümer. Der Vermögensbericht zeigt den Stand zum Jahresende: Rücklagen, Guthaben, Forderungen und Schulden. Beide gehören zusammen, aber nur über die Abrechnung wird abgestimmt.
Kann man den Vermögensbericht anfechten?
Nein, denn über den Vermögensbericht wird nicht abgestimmt. Ist er falsch oder unvollständig, können Sie vom Verwalter eine Berichtigung verlangen. Eine falsche Darstellung kann außerdem ein Grund sein, den Verwalter nicht zu entlasten.
Bis wann muss der Vermögensbericht vorliegen?
Das Gesetz nennt nur „nach Ablauf des Kalenderjahres“. Üblich ist, dass er zusammen mit der Jahresabrechnung vor der Eigentümerversammlung kommt. Kommt er gar nicht, sollten Sie ihn schriftlich mit Frist anfordern.
Muss die Instandhaltungsrücklage im Vermögensbericht stehen?
Ja. Die Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage genannt, ist Pflichtinhalt. Gut ist es, wenn Soll-Stand und tatsächlicher Kontostand getrennt stehen. So sehen Sie, ob das Geld wirklich da ist.
Muss ein Muster für den Vermögensbericht verwendet werden?
Nein, eine feste Form gibt es nicht. Der Bericht muss aber für jeden Eigentümer verständlich sein. Eine Tabelle mit Stichtag, Konten, Rücklagen, Forderungen und Schulden reicht in den meisten Gemeinschaften völlig aus.
Was tun, wenn der Verwalter keinen Vermögensbericht erstellt?
Fordern Sie ihn schriftlich mit einer Frist an, zum Beispiel drei Wochen. Bleibt er aus, kann der Beirat das Thema auf die Tagesordnung setzen lassen. Wiederholte Lücken sind oft ein Zeichen, dass ein Verwalterwechsel sinnvoll ist.
Fazit
Der Vermögensbericht ist die ehrlichste Seite im ganzen Abrechnungspaket. Er zeigt, ob Ihre Rücklage wirklich da ist und wer der Gemeinschaft Geld schuldet. Prüfen Sie Soll und Ist der Rücklage und vergleichen Sie mit dem Vorjahr. Fehlt der Bericht, ist das ein Pflichtverstoß des Verwalters. Wer einen Verwalter mit klaren Zahlen sucht, berechnet den Preis direkt im Preisrechner.
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