Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Die Eigentümer legen mit einfacher Mehrheit fest, wie viel Geld jedes Jahr in die Erhaltungsrücklage fließt. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine feste Zahl nennt es nicht. Mit dem Musterbeschluss unten fassen Sie den Beschluss zur Zuführung zur Erhaltungsrücklage mit einem klaren, nachvollziehbaren Betrag.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie jährliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, meist im Wirtschaftsplan; sie muss angemessen sein, eine gesetzliche Höhe gibt es nicht.
Das Dach ist 40 Jahre alt. Und in der Rücklage liegen 12.000 €?
So beginnt Streit in vielen Gemeinschaften. Jahrelang wurde wenig zurückgelegt. Das Hausgeld blieb schön niedrig. Dann kommt das Angebot für das neue Dach. Die Rücklage reicht nicht einmal für das Gerüst. Jetzt muss eine Sonderumlage her – und mancher Eigentümer kann sie nicht zahlen.
Eine solide Zuführung verhindert das. Sie verteilt große Kosten auf viele Jahre. Das ist fairer und planbarer. In Gelsenkirchen ist das besonders wichtig. Die Wohngebäude in der Stadt sind im Durchschnitt rund 64 Jahre alt. Mehr zum Thema finden Sie im Ratgeber Erhaltungsrücklage und kurz im Lexikon.
Der Beschlusstext zum Kopieren
Kopieren Sie den Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage und füllen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern aus.
TOP [Nr.]: Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage
1. Die Eigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen: Der Erhaltungsrücklage werden ab dem Wirtschaftsjahr [Wirtschaftsjahr] jährlich [Betrag] € zugeführt.
2. Der Betrag wird nach [Miteigentumsanteilen / dem in der Gemeinschaftsordnung für die Erhaltung vorgesehenen Schlüssel] auf die Eigentümer verteilt. Er ist Teil der monatlichen Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan und mit diesen fällig.
3. Grundlage der Höhe ist [die Instandhaltungsplanung des Verwalters vom [Datum] / die Bewertung des Gebäudezustands vom [Datum]], die der Einladung beilag.
4. Die Rücklage wird auf einem gesonderten Konto der Gemeinschaft angelegt. [Optional: Der Verwalter wird ermächtigt, Beträge über [Betrag] € als Festgeld mit einer Laufzeit von höchstens [Anzahl] Monaten bei einem Institut mit gesetzlicher Einlagensicherung anzulegen.]
5. Die Zuführung gilt in dieser Höhe fort, bis die Eigentümer einen anderen Betrag beschließen.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage und Mehrheit
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann sie also verlangen. § 28 Abs. 1 WEG sagt: Die Vorschüsse umfassen auch die Rücklagen. Deshalb steht die Zuführung im Wirtschaftsplan.
Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Ist die Rücklage klar zu niedrig, kann ein Eigentümer eine Erhöhung notfalls gerichtlich durchsetzen. Für Anlagen in Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Wie hoch ist „angemessen“?
Es gibt keine gesetzliche Formel. Fachleute nutzen Hilfsmittel zur Orientierung:
- Instandhaltungsplanung: Welche Bauteile müssen in den nächsten 10 bis 15 Jahren erneuert werden? Was kostet das?
- Peters’sche Formel: Sie rechnet mit den Herstellungskosten des Gebäudes und verteilt sie über die Lebensdauer.
- Pauschalen je Quadratmeter: Sie steigen mit dem Alter des Gebäudes. Als Anhaltspunkt dient oft die Zweite Berechnungsverordnung.
Diese Werte sind keine Pflicht. Sie sind ein Startpunkt. Am besten ist eine ehrliche Planung für Ihr Haus. Die Zahl im Beschluss sollte daraus nachvollziehbar folgen.
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Beispiel: Eine Gemeinschaft mit 12 Wohnungen plant in acht Jahren eine Fassadensanierung für 160.000 €. In der Rücklage liegen 40.000 €. Es fehlen also 120.000 €. Verteilt auf acht Jahre sind das 15.000 € pro Jahr. Bei 12 gleich großen Wohnungen zahlt jede Einheit rund 104 € im Monat zusätzlich in die Rücklage.
Das klingt viel. Doch die Alternative wäre eine Sonderumlage von 10.000 € je Wohnung auf einen Schlag. Die meisten Eigentümer zahlen lieber monatlich.
Typische Fehler
- Hausgeld künstlich niedrig gehalten. Eine zu kleine Rücklage verschiebt die Kosten nur in die Zukunft.
- Höhe nicht begründet. Eine Zahl ohne Planung ist schwer zu verteidigen.
- Falscher Schlüssel. Die Zuführung muss nach dem Schlüssel für Erhaltungskosten verteilt werden. Prüfen Sie die Teilungserklärung.
- Rücklage zweckentfremdet. Das Geld ist für die Erhaltung da. Wie eine Entnahme sauber läuft, zeigt der Musterbeschluss Entnahme aus der Erhaltungsrücklage.
So arbeitet GOTTSCHLING Immobilien
Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört ein Blick auf den Gebäudezustand zur Vorbereitung des Wirtschaftsplans. Der eigene Hausmeisterservice kennt die Häuser oft aus der Praxis. So entsteht eine Rücklage, die zum Haus passt. Die Beschlüsse folgen den Mustern des VDIV NRW.
Mehr über die WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen finden Sie auf der Säulenseite. Ihren Preis berechnen Sie sofort im Preisrechner. Weitere Vorlagen stehen in der Übersicht Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Rücklage. Orientierung geben eine Instandhaltungsplanung, die Peters’sche Formel oder Quadratmeter-Pauschalen nach Gebäudealter. Entscheidend ist, was in Ihrem Haus in den nächsten Jahren ansteht.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss über die Erhaltungsrücklage?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Meist wird die Zuführung zusammen mit dem Wirtschaftsplan beschlossen. Ein eigener Beschluss macht die Höhe aber transparenter.
Kann ein Eigentümer eine höhere Rücklage erzwingen?
Ja, wenn die Rücklage klar unangemessen niedrig ist. Er kann nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Notfalls entscheidet das Amtsgericht, für Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen.
Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage beim Verkauf zurück?
Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf bleibt sie im Haus. Viele Käufer und Verkäufer berücksichtigen den Anteil aber beim Kaufpreis.
Ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Bei vermieteten Wohnungen meist erst, wenn das Geld tatsächlich für eine Erhaltung ausgegeben wird. Die reine Zuführung wirkt in der Regel noch nicht. Klären Sie Details mit Ihrem Steuerberater.
Darf die Rücklage angelegt werden?
Ja, aber sicher. Spekulative Anlagen sind nicht ordnungsgemäß. Üblich sind Tagesgeld oder Festgeld mit Einlagensicherung, damit das Geld bei Bedarf verfügbar ist.
Fazit
Die Erhaltungsrücklage schützt Ihre Gemeinschaft vor teuren Überraschungen. Der Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage enthält eine klare Summe. Dafür reicht die einfache Mehrheit. Leiten Sie die Höhe aus einer ehrlichen Planung ab. Verteilen Sie sie nach dem richtigen Schlüssel. So bleiben Sonderumlagen die Ausnahme.
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