Ratgeber
Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist richtig?
Eine feste Höhe für die Erhaltungsrücklage schreibt das Gesetz nicht vor. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt nur eine „angemessene“ Rücklage. Angemessen ist sie, wenn die Gemeinschaft die nächsten großen Reparaturen ohne hohe Sonderumlage bezahlen kann.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtAngemessen ist eine Erhaltungsrücklage, die absehbare Reparaturen am Gemeinschaftseigentum deckt. Eine Faustformel liefert die Peters’sche Formel; entscheidend sind Alter und Zustand des Hauses.
Das Dach ist undicht – und die Rücklage reicht nicht
Die Versammlung ist ruhig, bis Tagesordnungspunkt 5 kommt. Das Dach muss neu. Kosten: ein hoher fünfstelliger Betrag. In der Rücklage liegt nur ein Bruchteil davon. Plötzlich soll jeder Eigentümer mehrere Tausend Euro auf einmal zahlen.
Diese Szene erleben viele Eigentümer. Der Grund ist fast immer derselbe: Die Erhaltungsrücklage war jahrelang zu niedrig. Niedriges Hausgeld fühlt sich gut an. Bis die Rechnung kommt.
Die Erhaltungsrücklage ist das Sparkonto der Gemeinschaft. Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage. Seit der WEG-Reform heißt sie Erhaltungsrücklage. Gemeint ist dasselbe: Geld für Dach, Fassade, Heizung, Fenster und Leitungen.
Was das Gesetz sagt
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört eine angemessene Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann sie also verlangen. Eine Zahl nennt das Gesetz nicht.
Die Höhe der monatlichen Zuführung legen die Eigentümer im Wirtschaftsplan fest (§ 28 Abs. 1 WEG). Dafür reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Den Stand zum Jahresende zeigt der Vermögensbericht.
Wichtig: Eine Gemeinschaft darf auch weitere Rücklagen bilden. Zum Beispiel eine Sonderrücklage für ein bestimmtes Projekt. Auch das geht per Beschluss.
Faustformeln für die richtige Höhe
Es gibt keine perfekte Formel. Aber es gibt gute Anhaltspunkte. Zwei sind verbreitet.
Die Peters’sche Formel
Sie geht davon aus: Über 80 Jahre kostet die Erhaltung eines Hauses etwa das 1,5-Fache der Baukosten. Rund 65 bis 70 % davon entfallen auf das Gemeinschaftseigentum.
Rechenweg: Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 Jahre × 0,7 = Rücklage je m² und Jahr.
Beispiel (frei gewählte Zahlen): Herstellungskosten 2.000 € je m². 2.000 × 1,5 = 3.000. Geteilt durch 80 = 37,50 €. Mal 0,7 = gut 26 € je m² und Jahr. Für eine 70-m²-Wohnung wären das rund 1.840 € im Jahr, also etwa 153 € im Monat.
Pauschalen je Quadratmeter
Manche Verwalter orientieren sich an den Pauschalen aus § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung. Diese Werte steigen mit dem Alter des Hauses. Sie stammen aus dem sozialen Wohnungsbau. Sie sind ein Anhaltspunkt, keine Pflicht.
Beide Wege ersetzen keinen Blick auf das echte Haus. Ein frisch saniertes Gebäude braucht weniger. Ein Haus mit altem Dach und alter Heizung braucht mehr.
Woran Sie erkennen, dass Ihre Rücklage zu niedrig ist
- Das Haus ist älter als 30 Jahre und Dach, Fenster oder Heizung sind noch original.
- Die Rücklage ist kleiner als die nächste absehbare große Maßnahme.
- In den letzten Jahren gab es mehrere Sonderumlagen.
- Die Zuführung wurde seit vielen Jahren nicht angepasst.
- Geld aus der Rücklage wurde für laufende Kosten genutzt.
In Gelsenkirchen trifft das viele Gemeinschaften. Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt sind die Wohngebäude im Durchschnitt rund 64 Jahre alt. Bei solchen Häusern stehen Dach, Heizung und Leitungen oft gleichzeitig an.
Was Sie tun können
Lassen Sie einen Instandhaltungsplan für die nächsten zehn Jahre erstellen. Dann sehen alle, was wann ansteht und was es ungefähr kostet. Daraus ergibt sich die nötige Zuführung fast von selbst. Den Beschluss dazu finden Sie als Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenGeld aus der Rücklage nehmen: So geht es richtig
Die Rücklage ist für Erhaltung da. Eine Entnahme braucht einen Beschluss der Eigentümer. Ausnahme: echte Notfälle, bei denen der Verwalter nach § 27 WEG sofort handeln muss, etwa bei einem Rohrbruch.
Der Beschluss sollte klar sagen: wofür, wie viel und ab wann. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Entnahme aus der Erhaltungsrücklage.
Vorsicht bei Entnahmen für laufende Kosten. Rechtlich ist das zwar nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Es rächt sich aber fast immer. Die Rücklage fehlt dann, wenn das Dach kommt.
Erhaltungsrücklage beim Verkauf und in der Steuer
Viele Verkäufer fragen: Bekomme ich meinen Anteil an der Rücklage zurück? Die Antwort ist nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie bleibt beim Haus. Der Käufer übernimmt die Wohnung mit dem Anteil an einer gut gefüllten oder leeren Kasse.
Deshalb wirkt eine gesunde Rücklage beim Verkauf wie ein Pluspunkt. Käufer schauen genau hin. Mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung kaufen: Diese WEG-Unterlagen prüfen. Planen Sie einen Verkauf, hilft das Maklerteam unter Eigentumswohnung verkaufen in Gelsenkirchen.
Steuer für Vermieter
Zahlungen in die Rücklage sind für Vermieter nicht sofort als Werbungskosten absetzbar. Absetzbar wird der Betrag erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Erhaltung ausgibt. Die Jahresabrechnung weist diese Beträge aus. Klären Sie Details mit Ihrem Steuerberater.
Rücklagenplanung mit GOTTSCHLING Immobilien
Bei der WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien wird die Rücklage nicht einfach fortgeschrieben. Das Team schaut auf den Zustand des Hauses und schlägt eine passende Zuführung vor. Der eigene Hausmeisterservice sieht Schäden früh. So wird aus einer Überraschung eine planbare Ausgabe.
Die Verwaltung kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat, Stellplätze 5 €, zzgl. USt. Ihren Preis berechnen Sie sofort im Preisrechner. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail, danach folgt der Vertragsentwurf. Das Angebot gilt drei Monate.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage pro Quadratmeter sein?
Eine gesetzliche Zahl gibt es nicht. Die Peters’sche Formel liefert einen Richtwert: Herstellungskosten je m² mal 1,5, geteilt durch 80, mal 0,7. Bei älteren Häusern mit Sanierungsstau sollte die Zuführung eher über diesem Richtwert liegen.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungsrücklage und Instandhaltungsrücklage?
Inhaltlich keiner. Seit der WEG-Reform heißt die Instandhaltungsrücklage im Gesetz Erhaltungsrücklage. Gemeint ist in beiden Fällen das Sparkonto der Gemeinschaft für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Wer entscheidet über die Höhe der Erhaltungsrücklage?
Die Eigentümerversammlung, mit einfacher Mehrheit. Die monatliche Zuführung wird im Wirtschaftsplan festgelegt. Der Verwalter macht einen Vorschlag, entscheiden müssen aber die Eigentümer.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf meiner Wohnung zurück?
Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und bleibt beim Haus. Der Käufer tritt in Ihre Stellung ein. Eine gut gefüllte Rücklage macht Ihre Wohnung aber attraktiver.
Darf die Rücklage für laufende Kosten genutzt werden?
Nur mit Beschluss und nur mit gutem Grund. Die Rücklage ist für Erhaltung gedacht. Wer sie für laufende Kosten leert, riskiert bei der nächsten großen Reparatur eine Sonderumlage.
Ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?
Für Vermieter erst dann, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt. Die bloße Einzahlung zählt noch nicht. Selbstnutzer können die Zuführung nicht als Werbungskosten absetzen. Für Details ist der Steuerberater zuständig.
Kann ein Eigentümer eine höhere Rücklage verlangen?
Ja. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG hat jeder Eigentümer Anspruch auf eine angemessene Rücklage. Lehnt die Mehrheit eine nötige Erhöhung ab, kann im Einzelfall das Amtsgericht angerufen werden. Für Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Wie oft sollte die Zuführung angepasst werden?
Am besten jedes Jahr mit dem neuen Wirtschaftsplan. Baukosten steigen, das Haus altert. Eine Zuführung, die vor zehn Jahren passte, ist heute meist zu niedrig.
Fazit
Die richtige Erhaltungsrücklage steht in keinem Gesetz. Sie ergibt sich aus Alter und Zustand Ihres Hauses. Die Peters’sche Formel gibt einen guten ersten Richtwert, ein Instandhaltungsplan macht ihn genau. Wer heute zu wenig spart, zahlt morgen eine Sonderumlage. Einen Verwalter mit klarer Rücklagenplanung finden Sie über den Preisrechner.
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