Ratgeber
Eigentumswohnung kaufen: Diese WEG-Unterlagen prüfen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft auch einen Anteil an einer Gemeinschaft – mit ihrer Rücklage, ihren Schulden und ihren Beschlüssen. Prüfen Sie vor dem Notartermin mindestens: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Hausgeldhöhe. Diese Unterlagen zeigen, ob teure Überraschungen drohen.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtVor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen Sie Teilungserklärung, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und Hausgeld – so erkennen Sie Sonderumlagen und Streit vorher.
Die Wohnung ist schön. Aber wie geht es dem Haus?
Helle Räume, neuer Boden, gute Lage. Die Besichtigung war ein Erfolg, der Notartermin steht. Sechs Monate nach dem Einzug kommt Post vom Verwalter: Sonderumlage für das Dach, Ihr Anteil 7.500 €. Beschlossen wurde sie schon vor dem Kauf. Fällig wurde sie erst danach. Im Protokoll stand es. Gelesen hat es niemand.
Solche Geschichten passieren, weil Käufer auf die Wohnung schauen und nicht auf die Gemeinschaft. Dabei entscheidet die Gemeinschaft über Ihre Kosten der nächsten Jahre. Mit dieser Checkliste prüfen Sie beides.
Die Checkliste: Diese sieben Unterlagen brauchen Sie
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan. Was gehört zur Wohnung? Welche Regeln gelten? Mehr unter Teilungserklärung einfach erklärt.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre. Hier stehen geplante Maßnahmen, Streit und Sonderumlagen.
- Beschlusssammlung. Sie listet alle gültigen Beschlüsse, auch ältere. Siehe Beschlusssammlung: Pflicht und Einsicht.
- Aktueller Wirtschaftsplan mit Ihrem Hausgeld. Siehe Der Wirtschaftsplan der WEG.
- Letzte Jahresabrechnung. Gab es Nachzahlungen? Steigen die Kosten?
- Vermögensbericht. Wie hoch ist die Rücklage wirklich? Gibt es Rückstände? Siehe Der Vermögensbericht der WEG.
- Energieausweis des Gebäudes. Er ist beim Verkauf Pflicht und spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.
Dazu kommen der Grundbuchauszug der Wohnung und, falls vorhanden, der Verwaltervertrag. Für Ihre Bank brauchen Sie meist Grundriss, Wohnflächenberechnung und Fotos.
Worauf Sie in den Protokollen achten müssen
Die Protokolle sind die ehrlichsten Unterlagen. Lesen Sie sie mit diesen Fragen:
- Wurde eine Sonderumlage beschlossen? Wann ist sie fällig? Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Regeln Sie das im Kaufvertrag. Mehr unter Sonderumlage in der WEG.
- Stehen große Maßnahmen an? Dach, Fassade, Heizung, Balkone, Leitungen. Auch wenn noch nichts beschlossen ist: Diskussionen zeigen, was kommt.
- Gibt es Rechtsstreit? Anfechtungsklagen, Klagen gegen Eigentümer oder den Verwalter kosten Geld und Nerven.
- Zahlen alle ihr Hausgeld? Hohe Rückstände einzelner Eigentümer belasten die anderen.
- Wie ist die Stimmung? Lange Streitpunkte und knappe Mehrheiten sind ein Warnsignal.
- Gibt es genehmigte bauliche Veränderungen an Ihrer Wohnung, etwa eine Klimaanlage? Dann übernehmen Sie auch die Pflichten daraus.
Hausgeld und Rücklage richtig einschätzen
Das Hausgeld ist Ihre monatliche Zahlung an die Gemeinschaft. Ein Teil davon ist auf Mieter umlegbar, ein Teil nicht. Vergleichen Sie nicht nur die Höhe. Fragen Sie: Was ist drin? Und reicht das?
Die Warnzeichen
- Sehr niedriges Hausgeld bei altem Haus. Klingt gut, heißt aber oft: Es wird nicht genug gespart.
- Kleine Rücklage, große Aufgaben. Liegt in der Erhaltungsrücklage weniger als die nächste große Reparatur kostet, droht eine Sonderumlage.
- Rücklage sinkt seit Jahren. Vergleichen Sie zwei Vermögensberichte.
In Gelsenkirchen ist dieser Blick besonders wichtig. Die Wohngebäude sind laut Wohnungsmarktbericht der Stadt im Schnitt rund 64 Jahre alt. Viele Häuser stehen vor großen Sanierungen. Eine gute Rücklage ist dann mehr wert als ein günstiger Kaufpreis.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTeilungserklärung: die wichtigsten Prüfpunkte
- Stimmt die Wohnung mit dem Plan überein? Gehört der beworbene Keller oder Stellplatz wirklich dazu?
- Sondernutzungsrechte: Ist der Garten oder die Terrasse wirklich Ihrem Nutzungsrecht zugeordnet?
- Nutzungszweck: Ist die Einheit als Wohnung eingetragen? Bei Teileigentum, etwa einem Laden, ist Wohnen nicht ohne Weiteres erlaubt.
- Kostenregeln: Müssen Sie Fenster oder Balkon allein zahlen? Siehe Fenstertausch in der WEG.
- Vermietung: Gibt es Einschränkungen, etwa für Ferienwohnungen?
- Verwalterzustimmung: Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen? Dann braucht der Notar diese Zustimmung in beglaubigter Form.
Was der Gemeinschaft und was Ihnen gehört, erklärt der Ratgeber Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?.
Wie Sie an die Unterlagen kommen
Als Kaufinteressent haben Sie gegenüber dem Verwalter kein eigenes Recht auf Einsicht. Den Anspruch hat der Verkäufer als Eigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG). Bitten Sie deshalb den Verkäufer oder den Makler, die Unterlagen zu besorgen. Ein seriöser Verkäufer hat damit kein Problem.
Fehlen Unterlagen oder werden sie verweigert, ist das ein Warnsignal. Kaufen Sie nicht, bevor Sie die Protokolle gelesen haben.
Für Verkäufer
Vollständige Unterlagen machen den Verkauf schneller und sicherer. Käufer zahlen eher den gewünschten Preis, wenn sie nichts suchen müssen. Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 400 Verkäufe begleitet und stellt die WEG-Unterlagen vollständig zusammen. Mehr unter Eigentumswohnung verkaufen in Gelsenkirchen. Was Ihre Wohnung wert ist, zeigt die Immobilienbewertung in Gelsenkirchen.
Nach dem Kauf: die Verwaltung im Blick
Nach dem Kauf sind Sie Teil der Gemeinschaft. Ab dann zählt, wie gut die Verwaltung arbeitet. Wie gute Beschlüsse aussehen, zeigen die Musterbeschlüsse für die WEG, etwa der Musterbeschluss Wirtschaftsplan und Hausgeld. Pünktliche Abrechnungen, klare Rücklagenplanung, schnelle Antworten. Ist die Gemeinschaft mit ihrem Verwalter unzufrieden, ist ein Wechsel einfacher, als viele denken. Siehe WEG-Verwalter gesucht? Der Wechsel in 5 Schritten.
Die WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien kostet ab 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € je Stellplatz, zzgl. USt. GOTTSCHLING ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und hat 4,8 von 5 Sternen bei über 300 Bewertungen. Den Preis für Ihre Gemeinschaft sehen Sie sofort im Preisrechner.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Energieausweis und Grundbuchauszug. Für die Bank kommen meist Grundriss und Wohnflächenberechnung dazu. Diese Unterlagen zeigen, welche Kosten auf Sie zukommen.
Wie viele Protokolle sollte ich vor dem Wohnungskauf lesen?
Mindestens die der letzten drei Jahre. Bei älteren Häusern lohnen sich auch fünf Jahre. So erkennen Sie, welche Maßnahmen schon lange diskutiert werden und wie die Gemeinschaft miteinander umgeht.
Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde?
Gegenüber der WEG zahlt, wer bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Ist die Umlage erst nach Ihrer Eintragung fällig, zahlen Sie. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer sie im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer trägt.
Woran erkenne ich eine gesunde Eigentümergemeinschaft?
An einer Rücklage, die zum Alter des Hauses passt, an geringen Hausgeldrückständen und an sachlichen Protokollen ohne Dauerstreit. Auch regelmäßige Versammlungen und pünktliche Abrechnungen sind gute Zeichen. Fehlende Unterlagen sind dagegen ein Warnsignal.
Muss der Verwalter dem Wohnungskauf zustimmen?
Nur wenn die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG vorsieht. Dann holt der Notar sie ein, und der Verwalter muss seine Bestellung nachweisen. Die Gemeinschaft kann diese Pflicht per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG).
Bekomme ich als Käufer Einsicht in die Unterlagen beim Verwalter?
Nicht direkt. Das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG hat der Eigentümer, also der Verkäufer. Er oder sein Makler kann die Unterlagen anfordern und Ihnen weitergeben.
Übernehme ich beim Kauf die Hausgeldschulden des Verkäufers?
Grundsätzlich nein. Rückstände, die vor Ihrer Eintragung fällig wurden, schuldet der Verkäufer. Hohe Rückstände anderer Eigentümer belasten aber die Gemeinschaft und damit indirekt auch Sie. Prüfen Sie deshalb den Vermögensbericht.
Fazit
Beim Wohnungskauf kaufen Sie die Gemeinschaft mit. Lesen Sie Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht, bevor Sie zum Notar gehen. So erkennen Sie Sonderumlagen, Sanierungsstau und Streit rechtzeitig. Fehlende Unterlagen sind ein Warnsignal. Nach dem Kauf zählt eine Verwaltung, die vorausplant – den Preis dafür sehen Sie im Preisrechner.
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