Lexikon
Verwalterzustimmung – einfach erklärt
Die Verwalterzustimmung ist die Erlaubnis des WEG-Verwalters zum Verkauf einer Eigentumswohnung, wenn die Teilungserklärung sie verlangt. Ohne sie wird der neue Eigentümer nicht ins Grundbuch eingetragen. Verweigern darf der Verwalter sie nur aus wichtigem Grund.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie Verwalterzustimmung ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG: Der Verkauf wird erst wirksam, wenn der Verwalter in öffentlich beglaubigter Form zustimmt.
Kaufvertrag unterschrieben – und trotzdem nicht Eigentümer?
Der Notartermin ist vorbei. Der Kaufpreis liegt bereit. Doch das Grundbuchamt trägt den Käufer nicht ein. Der Grund: Es fehlt die Zustimmung des Verwalters.
Eingetragen wird im Grundbuch erst, wenn alles vollständig ist. Das Problem entsteht nur, wenn die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vorsieht. In vielen älteren Anlagen ist das so. Die Idee dahinter: Die Gemeinschaft soll vor zahlungsunfähigen oder untragbaren Käufern geschützt werden.
Wofür ist das wichtig?
Fehlt die Zustimmung, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam. Der Käufer wird nicht Eigentümer. Der Verkäufer bekommt kein Geld. Deshalb holt der Notar die Zustimmung in der Regel selbst beim Verwalter ein.
Der Verwalter braucht dafür zwei Dinge:
- eine Zustimmungserklärung mit notariell beglaubigter Unterschrift
- einen Nachweis, dass er wirklich Verwalter ist: das Protokoll seiner Bestellung mit beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG)
Eine Vorlage für diesen Nachweis bietet der Musterbeschluss Nachweis der Verwaltereigenschaft.
Beispiel: Eine Eigentümerin verkauft ihre Wohnung in Gelsenkirchen-Buer. Der Notar schreibt den Verwalter an. Der Verwalter prüft, ob ein wichtiger Grund gegen den Käufer spricht. Gibt es keinen, unterschreibt er beim Notar. Danach kann die Umschreibung im Grundbuch erfolgen.
Rechtsgrundlage: § 12 WEG
- § 12 Abs. 1 WEG: Die Teilungserklärung kann regeln, dass ein Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht, meist des Verwalters.
- § 12 Abs. 2 WEG: Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden. Ein wichtiger Grund liegt etwa vor, wenn der Käufer erkennbar nicht zahlen kann.
- § 12 Abs. 3 WEG: Ohne Zustimmung ist der Verkauf unwirksam.
- § 12 Abs. 4 WEG: Die Eigentümer können die Verwalterzustimmung mit einfacher Mehrheit abschaffen.
Die Bestellung des Verwalters selbst regelt § 26 WEG. Mehr dazu im Lexikon: Verwaltervertrag und im Ratgeber Verwalter bestellen.
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Sie wollen Ihre Eigentumswohnung verkaufen? Dann klären Sie die Verwalterzustimmung, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren:
- Prüfen Sie im Grundbuch, ob eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen ist.
- Fragen Sie den Verwalter, ob er einen beglaubigten Bestellungsnachweis hat.
- Geben Sie dem Notar Namen und Anschrift des Verwalters.
- Regeln Sie im Kaufvertrag, wer die Kosten der Zustimmung trägt.
So vermeiden Sie, dass der Kaufpreis wochenlang nicht fließt.
Typische Fehler
- Zu spät angefragt: Wer erst nach dem Notartermin an die Zustimmung denkt, verliert Wochen.
- Kein Bestellungsnachweis: Fehlt das beglaubigte Protokoll, kann der Verwalter seine Stellung nicht belegen.
- Ablehnung ohne Grund: Persönliche Abneigung reicht nicht. Der Verwalter macht sich sonst schadensersatzpflichtig.
- Kosten nicht geregelt: Wer Notar- und Verwalterkosten trägt, sollte im Kaufvertrag stehen.
Bei GOTTSCHLING Immobilien ist die Verwalterzustimmung eine Zusatzleistung. Sie kostet laut Preisverzeichnis zum Vertrag 250 € netto zzgl. USt. Die Kosten der notariellen Beglaubigung kommen hinzu. Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen? Das Maklerteam begleitet Sie beim Wohnungsverkauf in Gelsenkirchen und hat bereits über 400 Verkäufe begleitet. Für Gemeinschaften gibt es die WEG-Verwaltung mit transparentem Preis je Einheit – sofort sichtbar im Preisrechner.
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Wann braucht man eine Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf?
Nur wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung sie ausdrücklich vorsieht. Das sehen Sie im Grundbuch oder in der Teilungserklärung. Ohne eine solche Regel ist keine Zustimmung nötig.
Darf der Verwalter die Zustimmung zum Verkauf verweigern?
Nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 WEG). Das kann etwa sein, wenn der Käufer erkennbar zahlungsunfähig ist oder in der Anlage bereits erheblich gestört hat. Ohne wichtigen Grund muss der Verwalter zustimmen.
Wer zahlt die Kosten der Verwalterzustimmung?
Das regeln Gesetz und Vertrag nicht einheitlich. Die Notarkosten für die Beglaubigung trägt oft der Verkäufer, wenn der Kaufvertrag das so vorsieht. Die Vergütung des Verwalters richtet sich nach seinem Verwaltervertrag. Bei GOTTSCHLING Immobilien sind das laut Preisverzeichnis 250 € netto zzgl. USt.
Kann die Eigentümergemeinschaft die Verwalterzustimmung abschaffen?
Ja. Nach § 12 Abs. 4 WEG reicht dafür ein Beschluss mit einfacher Mehrheit. Danach kann die Beschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Das beschleunigt künftige Verkäufe.
Wie lange dauert die Verwalterzustimmung?
Das hängt vom Verwalter und vom Notartermin ab. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Liegen alle Unterlagen vor, ist die Zustimmung meist schnell erteilt. Verzögerungen entstehen oft, wenn der Bestellungsnachweis fehlt.
Was passiert, wenn es keinen Verwalter gibt?
Dann kann die vorgesehene Stelle die Zustimmung nicht erteilen. Die Gemeinschaft muss zuerst einen Verwalter bestellen oder die Verwalterzustimmung per Beschluss aufheben. Beides sollte vor dem Verkauf geklärt sein.
Fazit
Die Verwalterzustimmung ist eine Hürde beim Wohnungsverkauf, wenn die Teilungserklärung sie verlangt. Der Verwalter darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern. Klären Sie früh, ob sie nötig ist und ob der Verwalter seinen Bestellungsnachweis hat. Dann läuft der Verkauf ohne Verzögerung.
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