Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Jahresabrechnung und Nachschüsse
Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nicht mehr die ganze Jahresabrechnung. Sie beschließen nur noch die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Es geht also darum, was jeder nachzahlt oder zurückbekommt. Das regelt § 28 Abs. 2 WEG. Es genügt die einfache Mehrheit.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtBeschlossen werden nach § 28 Abs. 2 WEG nur die Nachschüsse und Guthaben aus der Jahresabrechnung, nicht das ganze Zahlenwerk; die einfache Mehrheit reicht.
Sie haben 40 Seiten Abrechnung vor sich. Worüber stimmen Sie eigentlich ab?
Die Einladung ist dick. Darin: Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung, Heizkosten, Kontenstände, Vermögensbericht. Viele Eigentümer glauben, sie müssten jede Zahl absegnen. Das stimmt nicht mehr.
Das Gesetz trennt heute klar. Die Abrechnung ist die Arbeit des Verwalters. Beschlossen wird nur das Ergebnis für jeden Eigentümer: Muss er nachzahlen? Bekommt er Geld zurück? Fachleute nennen das die „Abrechnungsspitze“. Ein Beschluss Jahresabrechnung und Nachschüsse legt genau diese Beträge fest. Wie Sie die Zahlen dahinter lesen, zeigt der Ratgeber Jahresabrechnung prüfen. Eine kurze Erklärung finden Sie im Lexikon.
Der Beschlusstext zum Kopieren
Kopieren Sie den Musterbeschluss Jahresabrechnung und Nachschüsse und füllen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern aus.
TOP [Nr.]: Beschluss über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse aus der Jahresabrechnung [Abrechnungsjahr]
1. Die Eigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen auf Grundlage der Jahresabrechnung [Abrechnungsjahr] vom [Datum] die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Maßgeblich sind die Beträge, die in den Einzelabrechnungen vom [Datum] als Abrechnungsergebnis ausgewiesen sind. Die Abrechnung lag der Einladung bei.
2. Die Nachschüsse werden mit dieser Beschlussfassung fällig gestellt. Sie sind bis zum [Datum, mindestens zwei Wochen nach der Versammlung] zu zahlen. Soweit ein Lastschriftmandat besteht, werden sie zu diesem Termin eingezogen.
3. Guthaben werden bis zum [Datum] ausgezahlt. [Alternativ: Guthaben werden mit dem nächsten fälligen Hausgeld verrechnet.] Hat ein Eigentümer offene Forderungen der Gemeinschaft, wird das Guthaben zuerst damit verrechnet.
4. [Optional: Der Verwaltungsbeirat hat die Abrechnung am [Datum] geprüft. Sein Prüfbericht lag der Einladung bei.]
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage und Mehrheit
§ 28 Abs. 2 WEG sagt: Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Dafür stellt der Verwalter eine Jahresabrechnung auf. Sie zeigt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Vorher soll der Beirat die Abrechnung prüfen und Stellung nehmen (§ 29 Abs. 2 WEG). Gibt es keinen Beirat, schauen Sie selbst genauer hin. Ihr Recht auf Einsicht in die Belege folgt aus § 18 Abs. 4 WEG.
Warum das neue Recht Ihnen hilft
Früher reichte ein kleiner Fehler in der Gesamtabrechnung. Dann war der ganze Beschluss angreifbar. Heute geht es nur noch um die Abrechnungsspitze. Ein falscher Buchungstext macht den Beschluss nicht mehr kaputt. Entscheidend ist, ob Ihr Nachschuss oder Ihr Guthaben stimmt.
Das hat zwei Folgen. Erstens: Beschlüsse sind stabiler. Zweitens: Sie müssen genau Ihren eigenen Betrag prüfen. Stimmen Verteilerschlüssel, Fläche und Vorauszahlungen? Weicht Ihr Ergebnis ab, sprechen Sie das vor der Abstimmung an.
Neben der Abrechnung gibt es den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Über ihn wird nicht abgestimmt. Er zeigt aber, wie viel Geld in der Rücklage liegt.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler beim Beschluss
- Die ganze Abrechnung „genehmigt“. Das ist veraltet. Beschließen Sie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse.
- Einzelabrechnungen fehlen. Ohne Einzelabrechnung weiß niemand, was er zahlen soll. Der Beschluss braucht klare Beträge.
- Keine Fälligkeit. Ohne Datum wird über den Zahlungstermin gestritten.
- Abrechnung zu spät verschickt. Eigentümer brauchen Zeit zum Prüfen. Die Unterlagen gehören zur Einladung.
- Entlastung vermischt. Die Entlastung des Verwalters ist ein eigener Punkt. Trennen Sie beides.
Und wenn die Abrechnung gar nicht kommt?
Dann können Sie auch nichts beschließen. Die Folge: Guthaben liegen fest, Nachzahlungen fehlen in der Kasse. Vermieter können ihre Betriebskosten nicht abrechnen und riskieren Fristen gegenüber den Mietern.
Kommt die Abrechnung wiederholt zu spät, ist das ein Warnsignal. Der Ratgeber Verwalter macht keine Abrechnung zeigt Ihre Möglichkeiten. Bei dauerhaften Problemen hilft ein Verwalterwechsel in Gelsenkirchen.
So arbeitet GOTTSCHLING Immobilien
Bei GOTTSCHLING Immobilien bekommen Sie Gesamt- und Einzelabrechnung zusammen mit der Einladung. Die Zahlen sind mit dem Wirtschaftsplan vergleichbar. Vermieter erhalten die Werte so, dass sie ihre Nebenkostenabrechnung erstellen können. Als Mitglied im VDIV NRW nutzt die Verwaltung die Musterbeschlüsse des Verbands.
Mehr über die WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen lesen Sie auf der Säulenseite. Was sie für Ihre Gemeinschaft kostet, zeigt der Preisrechner für die WEG-Verwaltung sofort: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zuzüglich Umsatzsteuer. Ob Apartment, große Wohnung oder Laden: Jede Einheit laut Teilungserklärung kostet gleich viel. Alle Preise erklärt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen. Weitere Vorlagen finden Sie bei den Musterbeschlüssen.
Häufige Fragen
Muss die Jahresabrechnung beschlossen werden?
Beschlossen werden nach § 28 Abs. 2 WEG die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse. Die Abrechnung selbst ist die Grundlage dafür. Ohne diesen Beschluss kann die Gemeinschaft Nachzahlungen nicht sicher einfordern.
Was ist ein Nachschuss in der Jahresabrechnung?
Ein Nachschuss ist der Betrag, den ein Eigentümer nachzahlen muss. Er entsteht, wenn seine Hausgeld-Vorschüsse die tatsächlichen Kosten nicht gedeckt haben. Waren die Vorschüsse höher, bekommt er ein Guthaben.
Bis wann muss die Jahresabrechnung vorliegen?
Das WEG nennt keine feste Frist, sondern spricht von „nach Ablauf des Kalenderjahres“. In der Praxis wird eine Vorlage in den ersten Monaten des Folgejahres erwartet. Häufig regelt der Verwaltervertrag einen konkreten Termin.
Kann ich den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechten?
Ja, innerhalb eines Monats nach dem Beschluss per Klage beim Amtsgericht. In Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig. Angreifen können Sie vor allem Fehler, die Ihren eigenen Nachschuss oder Ihr Guthaben betreffen.
Wer bekommt bei einem Verkauf Nachzahlung oder Guthaben?
Gegenüber der Gemeinschaft zählt, wer zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Wie Käufer und Verkäufer das untereinander verteilen, regelt meist der Kaufvertrag. Prüfen Sie diesen Punkt vor dem Notartermin.
Prüft der Beirat die Jahresabrechnung?
Ja, das ist seine Aufgabe nach § 29 Abs. 2 WEG. Er prüft und gibt eine Stellungnahme ab, bevor die Eigentümer beschließen. Jeder Eigentümer darf die Belege zusätzlich selbst einsehen.
Fazit
Beim Beschluss zu Jahresabrechnung und Nachschüssen zählt nur das Ergebnis für jeden Eigentümer. Beschließen Sie deshalb nicht die ganze Abrechnung, sondern die Nachschüsse und Guthaben. Verweisen Sie im Beschluss auf die Einzelabrechnungen mit Datum. Legen Sie Fälligkeit und Auszahlung fest. Prüfen Sie vor allem Ihren eigenen Betrag. Und kommt die Abrechnung zu spät, ist es Zeit für einen Vergleich: Berechnen Sie den Preis für eine neue Verwaltung online.
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