Lexikon
Jahresabrechnung – einfach erklärt
Die Jahresabrechnung ist die Abrechnung des Verwalters über alle Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft im vergangenen Kalenderjahr. Sie zeigt für jede Wohnung, ob Geld nachgezahlt werden muss oder zurückkommt. Die Eigentümer beschließen nur über diese Nachzahlungen oder Guthaben.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie Jahresabrechnung stellt die tatsächlichen Kosten der WEG dem gezahlten Hausgeld gegenüber; beschlossen werden Nachschüsse oder Erstattungen (§ 28 Abs. 2 WEG).
Was steht in der Jahresabrechnung?
Im Frühjahr liegt sie im Briefkasten: 30 Seiten Zahlen, Konten, Schlüssel. Am Ende eine Nachzahlung von 480 €. Stimmt das? Die Jahresabrechnung beantwortet genau diese Frage.
Sie besteht in der Regel aus:
- Gesamtabrechnung: alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft,
- Einzelabrechnung: der Anteil jeder Wohnung nach dem Kostenverteilungsschlüssel,
- Ergebnis: Nachzahlung oder Guthaben gegenüber dem gezahlten Hausgeld,
- Angaben zu Heizkosten, CO2-Kosten und haushaltsnahen Leistungen.
Den Stand der Rücklagen zeigt seit der WEG-Reform ein eigener Vermögensbericht.
Rechtsgrundlage: § 28 Abs. 2 WEG
Nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG). Die Eigentümer beschließen dann über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Das Zahlenwerk selbst wird nicht mehr beschlossen, nur die Abrechnungsspitze. Der Beschluss kann binnen eines Monats angefochten werden (§ 45 WEG).
Beispiel
Beispiel: Eine Wohnung in Gelsenkirchen-Feldmark hat 3.600 € Hausgeld gezahlt. Laut Einzelabrechnung entfallen 3.900 € Kosten auf sie. Die Nachzahlung beträgt 300 €. Über diese 300 € stimmt die Versammlung ab.
Typische Fehler
- Falscher Schlüssel: Kosten werden anders verteilt, als Teilungserklärung oder Beschluss es vorsehen.
- Kontostände passen nicht: Anfangs- und Endbestand der Bankkonten müssen stimmen.
- Abrechnung kommt zu spät: Vermietende Eigentümer brauchen die Werte für ihre Nebenkostenabrechnung. Was Sie tun können, steht im Ratgeber Verwalter macht keine Abrechnung.
- Ungeprüft beschlossen: Der Beirat soll die Abrechnung vorher prüfen. Eine Anleitung bietet Jahresabrechnung prüfen: Schritt für Schritt.
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Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört die Jahresabrechnung zur Grundvergütung der WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Den passenden Beschlusstext finden Sie im Musterbeschluss Jahresabrechnung und Nachschüsse.
Oft stimmt die Versammlung im selben Zug über die Entlastung des Verwalters ab. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Entlastung des Verwalters.
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Bis wann muss die Jahresabrechnung fertig sein?
Das Gesetz sagt: nach Ablauf des Kalenderjahres. Eine feste Frist steht nicht im WEG. Rechtsprechung und Praxis gehen davon aus, dass die Abrechnung in der ersten Jahreshälfte des Folgejahres vorliegen sollte. Oft regelt der Verwaltervertrag einen Termin.
Worüber stimmen die Eigentümer bei der Jahresabrechnung ab?
Seit der WEG-Reform nur über die Nachschüsse oder Erstattungen, also das Ergebnis je Wohnung. Das gesamte Zahlenwerk ist nicht mehr Gegenstand des Beschlusses. Fehler können trotzdem zur Anfechtung führen, wenn sie das Ergebnis beeinflussen.
Wer erstellt die Jahresabrechnung?
Der Verwalter. Der Verwaltungsbeirat soll sie vor der Beschlussfassung prüfen und eine Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 WEG). Jeder Eigentümer darf außerdem die Belege einsehen.
Ist die Jahresabrechnung dasselbe wie die Nebenkostenabrechnung?
Nein. Die Jahresabrechnung rechnet zwischen WEG und Eigentümer ab. Die Nebenkostenabrechnung rechnet zwischen Vermieter und Mieter ab. Die Jahresabrechnung ist aber die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung einer vermieteten Eigentumswohnung.
Kann ich die Jahresabrechnung anfechten?
Ja, den Beschluss über die Nachschüsse. Die Klage muss binnen eines Monats beim Amtsgericht erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden. Für Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Was tun, wenn der Verwalter keine Jahresabrechnung erstellt?
Die Abrechnung ist eine Pflicht des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft kann den Verwalter auffordern, eine Frist setzen und ihn bei Bedarf abberufen. Ein Wechsel zu einem neuen Verwalter ist oft der schnellste Weg.
Fazit
Die Jahresabrechnung zeigt, was das letzte Jahr wirklich gekostet hat. Beschlossen wird nur Ihre Nachzahlung oder Ihr Guthaben. Prüfen Sie Kontostände und Schlüssel, bevor Sie zustimmen. Und bestehen Sie auf einer pünktlichen Abrechnung.
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