Lexikon
Kostenverteilungsschlüssel – einfach erklärt
Der Kostenverteilungsschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab gemeinsame Kosten auf Wohnungen verteilt werden. Üblich sind Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Personenzahl, Einheiten oder Verbrauch. In der WEG kann die Gemeinschaft ihn seit der Reform mit einfacher Mehrheit ändern.
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- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Kostenverteilungsschlüssel bestimmt, nach welchem Maßstab Kosten verteilt werden; in der WEG gilt ohne Regelung der Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG).
Welche Schlüssel gibt es?
Sie wohnen allein auf 45 m². Ihr Nachbar mit vier Kindern auf 90 m². Trotzdem zahlen Sie beim Müll gleich viel? Das liegt am Kostenverteilungsschlüssel.
Die häufigsten Schlüssel:
- Miteigentumsanteile – Standard in der WEG, siehe Miteigentumsanteil,
- Wohnfläche – Standard im Mietrecht,
- Einheiten – jede Wohnung zahlt gleich viel, etwa für den Kabelanschluss,
- Personen – zum Beispiel für Müll oder Wasser ohne Zähler,
- Verbrauch – Pflicht bei Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung.
Rechtsgrundlage: § 16 WEG und § 556a BGB
In der WEG verteilt § 16 Abs. 2 WEG die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn nichts anderes geregelt ist. Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen. Dafür reicht die einfache Mehrheit.
Im Mietrecht gilt nach § 556a BGB die Wohnfläche, wenn der Mietvertrag nichts anderes sagt. Verbrauchsabhängige Kosten werden nach Verbrauch verteilt, wenn er erfasst wird. Für Heizkosten gilt die Heizkostenabrechnung nach HeizkostenV.
Beispiel
Beispiel: Eine WEG in Gelsenkirchen-Rotthausen hat einen Aufzug. Die Erdgeschoss-Eigentümer nutzen ihn nie. Die Versammlung beschließt, die Aufzugskosten künftig nur auf die oberen Etagen zu verteilen. Das ist mit einfacher Mehrheit möglich.
Typische Fehler
- Schlüssel der WEG ungeprüft übernommen: Was in der WEG gilt, gilt nicht automatisch im Mietvertrag. Vermieter müssen die Kosten ihrem Mietvertrag entsprechend umrechnen.
- Änderung ohne sachlichen Grund: Ein neuer Schlüssel muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Willkür ist anfechtbar.
- Nicht in die Beschlusssammlung eingetragen: Dann weiß später niemand, was gilt.
- Heizkosten pauschal verteilt: Das löst ein Kürzungsrecht von 15 % aus.
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Welcher Kostenverteilungsschlüssel gilt in der WEG?
Zuerst gilt, was in der Teilungserklärung oder in einem Beschluss steht. Fehlt eine Regelung, gilt der Miteigentumsanteil nach § 16 Abs. 2 WEG. Für Heizung und Warmwasser geht die Heizkostenverordnung vor.
Kann die WEG den Kostenverteilungsschlüssel ändern?
Ja. Seit der WEG-Reform reicht dafür die einfache Mehrheit, wenn es um einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten geht. Die Änderung muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Sonst kann sie angefochten werden.
Welcher Schlüssel gilt in der Nebenkostenabrechnung für Mieter?
Der im Mietvertrag vereinbarte. Ist nichts vereinbart, gilt die Wohnfläche (§ 556a BGB). Verbrauchsabhängige Kosten werden nach Verbrauch verteilt, wenn er erfasst wird.
Was ist gerechter: Fläche oder Personen?
Das hängt von der Kostenart ab. Bei Müll und Wasser ohne Zähler kann die Personenzahl gerechter sein. Sie ist aber aufwendiger zu prüfen. Für Grundsteuer und Versicherung passt die Fläche oder der Miteigentumsanteil meist besser.
Darf der Verwalter den Schlüssel selbst festlegen?
Nein. Der Verwalter wendet den Schlüssel an, den Teilungserklärung, Beschluss oder Gesetz vorgeben. Eine Änderung beschließen die Eigentümer in der Versammlung.
Was passiert bei einem falschen Kostenverteilungsschlüssel?
In der WEG kann der Beschluss über die Jahresabrechnung angefochten werden. Im Mietverhältnis ist die Nebenkostenabrechnung angreifbar. In beiden Fällen drohen Korrekturen, Streit und Zeitverlust.
Fazit
Der Kostenverteilungsschlüssel entscheidet, wer wie viel zahlt. In der WEG gilt ohne Regelung der Miteigentumsanteil, im Mietrecht die Wohnfläche. Ein unfairer Schlüssel lässt sich in der WEG mit einfacher Mehrheit ändern. Ein sauberer Beschluss verhindert späteren Streit.
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