Ratgeber
Der Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Haftung
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG). Er prüft vor allem den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, bevor die Eigentümer darüber beschließen. Arbeitet er ohne Vergütung, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG).
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Beirat kontrolliert den Verwalter, prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter – ehrenamtlich, mit begrenzter Haftung.
„Machen Sie doch den Beirat!“ – und was dann?
Die Versammlung läuft. Plötzlich fragt jemand: „Wer will in den Beirat?“ Alle schauen auf den Boden. Dann zeigt einer auf Sie. Sie sagen Ja. Und fragen sich auf dem Heimweg: Wofür habe ich mich da gemeldet? Und hafte ich jetzt für alles?
Die gute Nachricht: Der Beirat ist ein überschaubares Ehrenamt. Er hat klare Aufgaben. Und das Gesetz schützt ehrenamtliche Beiräte bei der Haftung.
Die Aufgaben des Beirats nach § 29 WEG
1. Den Verwalter unterstützen und überwachen
Der Beirat ist das Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwalter. Er hört zu, gibt Hinweise weiter und fragt nach. Er schaut dem Verwalter auf die Finger, ohne ihm die Arbeit abzunehmen.
2. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen
Das ist die wichtigste Aufgabe. Der Beirat soll beide Unterlagen vor der Beschlussfassung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen (§ 29 WEG Abs. 2 Satz 2). Wie das praktisch geht, zeigt der Ratgeber Jahresabrechnung prüfen.
3. Die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter vertreten
Der Beiratsvorsitzende unterschreibt zum Beispiel den Verwaltervertrag im Namen der Gemeinschaft (§ 9b Abs. 2 WEG). Die Eigentümer können dafür auch einen anderen Eigentümer ermächtigen.
4. Das Protokoll mit unterschreiben
Der Vorsitzende oder sein Vertreter unterschreibt die Niederschrift der Versammlung (§ 24 WEG Abs. 6). Mehr dazu im Ratgeber Protokoll der Eigentümerversammlung.
5. Notfalls die Versammlung einberufen
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, darf der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter die Versammlung einberufen (§ 24 WEG Abs. 3). Siehe auch Verwalter beruft keine Versammlung ein.
Was der Beirat nicht darf
- Er darf dem Verwalter keine Weisungen erteilen. Weisungen kommen von der Gemeinschaft per Beschluss.
- Er darf keine Aufträge an Handwerker vergeben, wenn ihn kein Beschluss dazu ermächtigt.
- Er ist kein Ersatzverwalter. Er führt keine Konten und keine Buchhaltung.
- Er entscheidet nicht anstelle der Versammlung über Sanierungen oder Kosten.
Diese Grenzen schützen Sie als Beirat. Wer eigenmächtig handelt, verlässt den sicheren Rahmen und riskiert eine Haftung.
Wer Beirat werden kann und wie gewählt wird
Seit der WEG-Reform gilt:
- Nur Wohnungseigentümer können Mitglied werden (§ 29 WEG Abs. 1). Ein Mieter oder ein externer Berater nicht.
- Die Zahl ist frei. Früher waren es genau drei. Heute kann die Gemeinschaft einen, zwei oder fünf Beiräte wählen.
- Bei mehreren Mitgliedern werden ein Vorsitzender und ein Stellvertreter bestimmt.
- Gewählt wird mit einfacher Mehrheit. Mehr zu Mehrheiten im Ratgeber Mehrheiten und Beschlüsse in der WEG.
Eine feste Amtszeit schreibt das Gesetz nicht vor. Die Gemeinschaft kann sie im Beschluss festlegen. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Wahl des Verwaltungsbeirats.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenHaftung: Wann der Beirat zahlen muss
Das ist die Frage, die alle umtreibt. § 29 WEG Abs. 3 gibt eine klare Antwort: Ist der Beirat unentgeltlich tätig, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Was heißt das? Kleine Fehler und Übersehenes sind abgedeckt. Haften müssen Sie nur, wenn Sie absichtlich schaden oder die einfachsten Sorgfaltsregeln missachten. Beispiel: Sie bestätigen eine Abrechnung als „geprüft“, ohne einen einzigen Beleg angesehen zu haben.
Bekommt der Beirat eine Vergütung, kann diese Haftungserleichterung wegfallen. Wie Sie sich trotzdem schützen, lesen Sie im Ratgeber Vergütung und Versicherung für den Beirat.
Viele Gemeinschaften erteilen dem Beirat zusätzlich jährlich die Entlastung. Damit verzichtet die Gemeinschaft auf bekannte Ansprüche. Das gibt dem Beirat Sicherheit.
Braucht jede WEG einen Beirat?
Nein. Der Beirat ist freiwillig. Gerade kleine Gemeinschaften mit wenigen Wohnungen verzichten oft darauf. Dann übernehmen die Eigentümer die Kontrolle direkt.
Bei mittleren und großen Häusern ist ein Beirat aber sehr sinnvoll. Er spart Zeit in der Versammlung, weil die Zahlen schon geprüft sind. Und er gibt dem Verwalter einen festen Ansprechpartner. Die Kurzfassung finden Sie im Lexikon unter Verwaltungsbeirat.
Gute Zusammenarbeit mit der Verwaltung
Ein Beirat kann nur so gut arbeiten, wie die Verwaltung ihn lässt. Bei GOTTSCHLING Immobilien bekommt der Beirat Unterlagen digital und rechtzeitig vor der Versammlung. Belege sind geordnet. Fragen werden beantwortet. So wird die Prüfung zur überschaubaren Aufgabe statt zum Wochenendprojekt.
GOTTSCHLING Immobilien ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und Mitglied im VDIV NRW. Sitz ist Essen, Termine finden vor Ort in Gelsenkirchen statt. Wenn Ihr Beirat mit der aktuellen Verwaltung nicht weiterkommt, lesen Sie WEG-Verwalter gesucht? Der Wechsel in 5 Schritten. Den Preis für die WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen zeigt der Preisrechner sofort.
Häufige Fragen
Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?
Er unterstützt und überwacht den Verwalter, prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor dem Beschluss und gibt dazu eine Stellungnahme ab (§ 29 Abs. 2 WEG). Der Vorsitzende vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter und unterschreibt das Protokoll mit.
Haftet der Verwaltungsbeirat mit seinem Privatvermögen?
Nur eingeschränkt. Arbeitet der Beirat unentgeltlich, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Für leichte Fehler muss er nicht einstehen. Eine Vermögensschadenhaftpflicht der Gemeinschaft gibt zusätzlichen Schutz.
Kann ein Mieter in den Beirat gewählt werden?
Nein. Seit der WEG-Reform können nur Wohnungseigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirats werden (§ 29 Abs. 1 WEG). Mieter dürfen beraten, aber nicht Mitglied sein.
Wie viele Mitglieder hat der Verwaltungsbeirat?
Das entscheidet die Gemeinschaft. Die frühere Pflicht zu genau drei Mitgliedern ist weggefallen. Auch ein einzelner Beirat ist zulässig. Bei mehreren Mitgliedern braucht es einen Vorsitzenden und einen Stellvertreter.
Kann der Beirat zurücktreten?
Ja, jederzeit. Ein Beirat kann sein Amt niederlegen, ohne Gründe zu nennen. Er sollte das nicht zur Unzeit tun, etwa kurz vor einer wichtigen Abrechnungsprüfung. Die Gemeinschaft wählt dann einen Nachfolger.
Kann die Gemeinschaft den Beirat abberufen?
Ja, mit einfacher Mehrheit und ohne wichtigen Grund. Die Gemeinschaft kann einzelne Mitglieder oder den ganzen Beirat abberufen und neu wählen. Der Punkt muss in der Tagesordnung angekündigt sein.
Darf der Beirat Belege beim Verwalter einsehen?
Ja. Für die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung braucht er die Belege, und der Verwalter muss sie vorlegen. Jeder Eigentümer hat zusätzlich ein eigenes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG).
Ist ein Beirat für eine WEG in Gelsenkirchen Pflicht?
Nein, das Gesetz schreibt keinen Beirat vor, weder in Gelsenkirchen noch anderswo. Ob es einen gibt, entscheidet jede Gemeinschaft selbst. Ab etwa zehn Wohnungen erleichtert ein Beirat die Arbeit aber spürbar.
Fazit
Der Verwaltungsbeirat ist das Kontrollorgan der Eigentümer. Er prüft die Zahlen, unterstützt den Verwalter und vertritt die Gemeinschaft ihm gegenüber. Ehrenamtliche Beiräte haften nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Wer sorgfältig prüft und seine Grenzen kennt, hat wenig zu befürchten – vor allem, wenn die Verwaltung die Unterlagen sauber liefert.
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