Gelsenkirchen
Der WEG-Verwaltervertrag einfach erklärt
Der Verwaltervertrag regelt, was der Verwalter für die Eigentümergemeinschaft tut und was er dafür bekommt. Die Bestellung macht ihn zum Verwalter, der Vertrag regelt die Details. Bei GOTTSCHLING Immobilien kommt das Angebot automatisch per E-Mail. Danach folgt der Entwurf für den Verwaltervertrag WEG – mit festem Preis von 24 € netto je Einheit und einem schriftlichen Preisverzeichnis.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDer Verwaltervertrag regelt Aufgaben, Vergütung, Laufzeit und Haftung des WEG-Verwalters; er wird von der Gemeinschaft beschlossen und endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Unterschrieben – aber gelesen?
Seien Sie ehrlich: Haben Sie den Verwaltervertrag Ihrer WEG je ganz gelesen? Die meisten Eigentümer nicht. Er liegt irgendwo im Ordner. Wichtig wird er erst, wenn es Streit gibt. Etwa wenn plötzlich eine Rechnung für „Sonderleistungen“ kommt. Oder wenn die Gemeinschaft den Verwalter loswerden will.
Dann zeigt sich, ob der Vertrag klar ist. Ein klarer Verwaltervertrag schützt Ihre WEG vor genau diesen Überraschungen. Die Checkliste unten hilft Ihnen beim Prüfen.
Bestellung und Vertrag: zwei verschiedene Dinge
Viele verwechseln das. Dabei ist der Unterschied wichtig:
- Die Bestellung macht jemanden zum Verwalter. Sie ist ein Beschluss der Gemeinschaft (§ 26 Abs. 1 WEG). Ab dann hat er das Amt und darf die WEG vertreten.
- Der Verwaltervertrag regelt die Einzelheiten: Leistungen, Vergütung, Laufzeit, Haftung. Er ist ein Vertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter.
Beides wird meist in derselben Versammlung beschlossen. Die Gemeinschaft bevollmächtigt dabei eine Person, den Vertrag zu unterschreiben, oft den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats (§ 9b Abs. 2 WEG). Eine Vorlage gibt es im Musterbeschluss zum Abschluss des Verwaltervertrags.
Verwaltervertrag WEG: Was hineingehört
Nutzen Sie diese Checkliste, wenn Sie einen Vertrag prüfen:
- Vertragsparteien: die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit genauer Adresse und der Verwalter
- Beginn und Laufzeit: passend zur Dauer der Bestellung
- Grundleistungen: genaue Liste der Aufgaben, die im Grundpreis enthalten sind
- Vergütung: Preis je Einheit und je Stellplatz, netto und brutto, Fälligkeit
- Sonderleistungen: abschließendes Preisverzeichnis mit festen Beträgen
- Versammlungen: wie viele im Grundpreis enthalten sind
- Vollmachten: bis zu welcher Wertgrenze der Verwalter selbst Aufträge vergeben darf
- Konten: Gelder auf Konten der Gemeinschaft, getrennt vom Vermögen des Verwalters
- Haftung und Versicherung: Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters
- Datenschutz: Umgang mit den Daten der Eigentümer
- Ende des Vertrags: Kündigung und Herausgabe der Unterlagen
Laufzeit: wie lange ein Verwalter bestellt werden darf
Das Gesetz setzt klare Grenzen für die Bestellung (§ 26 Abs. 2 WEG):
- höchstens fünf Jahre
- bei der ersten Bestellung nach Gründung der WEG höchstens drei Jahre
- eine Wiederbestellung ist möglich, sie braucht einen neuen Beschluss
Der Vertrag läuft in der Regel so lange wie die Bestellung. Für die Wiederbestellung gibt es eine Vorlage: den Musterbeschluss Wiederbestellung des Verwalters. Bei Neubauten gilt die Drei-Jahres-Grenze. Mehr dazu unter Erstverwaltung für Neubau-WEG.
Das Ende: Abberufung jederzeit, Vertrag spätestens nach sechs Monaten
Seit der WEG-Reform hat die Gemeinschaft eine starke Position:
- Sie kann den Verwalter jederzeit abberufen, ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG).
- Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).
- Steht im Vertrag ein früheres Ende, gilt das frühere Datum.
Bis zum Vertragsende kann der abberufene Verwalter seine Vergütung verlangen. Ersparte Aufwendungen muss er sich in der Regel anrechnen lassen. Deshalb ist es klug, Abberufung und Neubestellung gut zu planen.
Alle Schritte zeigt die Seite Verwalterwechsel in 5 Schritten. Was beim Kündigen zu beachten ist, erklärt der Ratgeber Verwaltervertrag kündigen. Die passende Vorlage finden Sie im Musterbeschluss Kündigung des Verwaltervertrags.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenDie Vergütung: so lesen Sie den Preis richtig
Der Preis ist der Teil des Vertrags, über den am meisten gestritten wird. Achten Sie auf drei Punkte:
- Netto oder brutto? Verwalter rechnen fast immer netto. Die Gemeinschaft zahlt aber brutto, also mit 19 % Umsatzsteuer.
- Je Einheit oder je Objekt? Ein Preis je Einheit ist leicht zu vergleichen. Pauschalen je Objekt verstecken oft den echten Preis.
- Was zählt als Einheit? Wohnungen und Gewerbeeinheiten. Garagen und Stellplätze werden meist getrennt berechnet.
Ein Beispiel mit den Preisen von GOTTSCHLING Immobilien: Eine WEG mit 10 Wohnungen und 4 Garagen zahlt 10 × 24 € plus 4 × 5 €. Das sind 260 € netto oder 309,40 € brutto im Monat. Der Preis bleibt gleich, egal ob das Haus in Buer, Horst oder Ückendorf steht. Mehr Beispiele stehen auf der Seite Kosten der WEG-Verwaltung.
Fallen, auf die Sie achten sollten
- Offene Sonderleistungen: „Weitere Leistungen nach Aufwand“ ohne festen Preis. Das kann teuer werden.
- Hohe Grundpauschalen: Ein niedriger Preis je Einheit plus eine hohe Pauschale je Objekt. Rechnen Sie immer den Gesamtpreis aus.
- Kosten für jede Versammlung: Wenn schon die jährliche Pflichtversammlung extra kostet, stimmt etwas nicht.
- Unklare Wertgrenzen: Ohne Grenze weiß niemand, welche Aufträge der Verwalter allein vergeben darf.
- Fehlende Herausgabepflicht: Der Vertrag sollte klar regeln, dass alle Unterlagen am Ende vollständig übergeben werden.
Mehr Warnsignale beschreibt der Ratgeber Lockpreise bei der Hausverwaltung.
So läuft es bei GOTTSCHLING Immobilien
- Sie berechnen den Preis im Preisrechner für die WEG-Verwaltung: 24 € netto je Einheit, 5 € netto je Stellplatz, zzgl. Umsatzsteuer.
- Das Angebot kommt automatisch per E-Mail. Es gilt drei Monate.
- Danach erhalten Sie den Entwurf des Verwaltervertrags mit dem Preisverzeichnis für Sonderleistungen.
- Ihre Gemeinschaft beschließt Bestellung und Vertrag in der Versammlung.
Die Verwaltung arbeitet mit den Vorlagen des VDIV NRW, dem Verband der Immobilienverwalter. GOTTSCHLING Immobilien ist zudem zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Alle Leistungen und Preise finden Sie auf der Seite WEG-Verwaltung Gelsenkirchen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wer unterschreibt den Verwaltervertrag für die WEG?
Die Gemeinschaft beschließt den Vertrag und bevollmächtigt eine Person zur Unterschrift. Meist ist das der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Ist niemand bestimmt, vertritt laut Gesetz der Beiratsvorsitzende die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter (§ 9b Abs. 2 WEG).
Wie lange läuft ein WEG-Verwaltervertrag?
Die Bestellung darf höchstens fünf Jahre dauern, bei der ersten Bestellung nach Gründung der WEG höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Vertrag ist meist an diese Dauer gekoppelt. Danach braucht es eine Wiederbestellung per Beschluss.
Kann man einen Verwaltervertrag vorzeitig beenden?
Ja. Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen. Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG). Bis dahin kann der alte Verwalter seine Vergütung verlangen.
Gibt es einen Musterverwaltervertrag?
Verbände wie der VDIV bieten ihren Mitgliedern Vertragsmuster an. GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und nutzt dessen Vorlagen. Nach dem Angebot bekommen Sie einen Vertragsentwurf, den Ihre Gemeinschaft prüfen kann.
Was passiert, wenn es keinen Verwaltervertrag gibt?
Der Verwalter ist trotzdem im Amt, wenn er wirksam bestellt wurde. Dann gelten die gesetzlichen Pflichten. Unklar bleiben aber Vergütung, Sonderleistungen und Vollmachten. Das führt oft zu Streit. Ein schriftlicher Vertrag schützt beide Seiten.
Bietet GOTTSCHLING Immobilien eine Probezeit an?
Nein. Eine Probezeit gibt es nicht. Die Gemeinschaft kann den Verwalter aber laut Gesetz jederzeit abberufen. Der Preis steht von Anfang an fest: 24 € netto je Einheit und Monat, Stellplätze 5 € netto.
Muss der Verwaltervertrag notariell beurkundet werden?
Nein. Der Vertrag braucht keinen Notar. Er wird von der Gemeinschaft beschlossen und schriftlich abgeschlossen. Nur für bestimmte Nachweise, etwa beim Grundbuchamt, braucht der Verwalter ein Protokoll mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG).
Fazit
Der Verwaltervertrag regelt, was der Verwalter tut und was er kostet. Achten Sie auf eine klare Leistungsliste, feste Preise für Sonderleistungen und eine passende Laufzeit. Das Gesetz schützt die Gemeinschaft: Abberufung ist jederzeit möglich, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach. Bei GOTTSCHLING Immobilien kommt nach dem Angebot der Vertragsentwurf. Berechnen Sie jetzt Ihren Preis und prüfen Sie den Entwurf in Ruhe.
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