Ratgeber
Verwaltervertrag kündigen
Den WEG-Verwaltervertrag beenden Sie am sichersten mit zwei Beschlüssen: Abberufung des Verwalters und Kündigung des Vertrags. Ohne Kündigung endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Bei einer schweren Pflichtverletzung ist zusätzlich eine fristlose Kündigung möglich.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie Eigentümer beschließen Abberufung und Kündigung mit einfacher Mehrheit; der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, bei wichtigem Grund auch sofort.
Sie zahlen – aber wofür?
Jeden Monat geht die Verwaltervergütung vom Gemeinschaftskonto ab. Und jeden Monat fragen Sie sich, was dafür eigentlich passiert. Die Verträge laufen oft drei oder fünf Jahre. Muss die Gemeinschaft das aussitzen?
Nein. Das Gesetz gibt Ihnen einen klaren Ausweg. Sie müssen nur zwei Dinge auseinanderhalten:
- Die Bestellung ist das Amt. Sie macht den Verwalter zum Vertreter der Gemeinschaft.
- Der Verwaltervertrag regelt Leistungen und Vergütung. Er ist ein normaler Dienstvertrag.
Das Amt beenden Sie durch Abberufung. Den Vertrag beenden Sie durch Kündigung – oder er endet automatisch. Mehr zum Vertrag lesen Sie auf der Seite Der WEG-Verwaltervertrag einfach erklärt und im Lexikon: Verwaltervertrag.
Die drei Wege aus dem Vertrag
1. Abberufung mit automatischem Vertragsende
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Diese Regel gilt zwingend. Kein Vertrag kann sie aushebeln (§ 26 Abs. 5 WEG). Für die meisten Gemeinschaften ist das der einfachste Weg. Details im Ratgeber WEG-Verwalter abberufen.
2. Ordentliche Kündigung nach Vertrag
Manche Verträge sehen eine ordentliche Kündigung mit Frist vor. Ist diese Frist kürzer als sechs Monate, können Sie den Vertrag damit schneller beenden. Schauen Sie in Ihren Vertrag. Steht dort nichts, bleibt es bei der Sechs-Monats-Grenze nach der Abberufung.
3. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Bei einer schweren Pflichtverletzung kann die Gemeinschaft sofort kündigen (§ 626 BGB). Dann endet auch die Pflicht zur Zahlung. Mögliche wichtige Gründe:
- Gemeinschaftsgeld wird mit eigenem Geld vermischt oder zweckwidrig verwendet
- wiederholt keine Jahresabrechnung trotz Aufforderung
- keine Eigentümerversammlung über lange Zeit
- Beschlüsse werden dauerhaft nicht umgesetzt
- schwere Vertrauensbrüche, etwa falsche Angaben gegenüber den Eigentümern
Ob ein Grund reicht, entscheidet am Ende ein Gericht im Einzelfall. Handeln Sie zügig, nachdem Sie vom Grund erfahren haben. Wer monatelang wartet, schwächt seine Position.
Wer kündigt – und wie?
Den Verwaltervertrag kündigen kann nicht jeder Eigentümer allein. Die Kündigung ist eine Entscheidung der Gemeinschaft. So läuft sie ab:
- Beschluss fassen: Die Eigentümer beschließen die Kündigung mit einfacher Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG). Der Punkt muss in der Einladung stehen (§ 23 Abs. 2 WEG).
- Vertreter bestimmen: Gegenüber dem Verwalter handelt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein Eigentümer, den die Versammlung dazu ermächtigt (§ 9b Abs. 2 WEG).
- Kündigung erklären: Am besten schriftlich und nachweisbar zustellen, zum Beispiel per Bote oder Einwurf-Einschreiben. Bei fristloser Kündigung den Grund kurz benennen.
Eine Formulierungshilfe finden Sie im Musterbeschluss Kündigung des Verwaltervertrags. Die Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie sie an Ihre Gemeinschaft an.
So vermeiden Sie doppelte Kosten
Das größte Risiko beim Wechsel: Die Gemeinschaft zahlt zwei Verwalter gleichzeitig. Das lässt sich oft begrenzen.
- Vertragsende prüfen: Läuft der Vertrag ohnehin bald aus, reicht es vielleicht, ihn nicht zu verlängern. Die Wiederbestellung braucht immer einen neuen Beschluss (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Ersparte Aufwendungen: Der alte Verwalter muss sich anrechnen lassen, was er nach der Abberufung nicht mehr leisten muss.
- Pflichtverletzungen dokumentieren: Sammeln Sie E-Mails, Fristen und versäumte Termine. Sie sind die Grundlage für eine fristlose Kündigung.
- Startdatum abstimmen: Der neue Verwalter kann zu einem festen Datum beginnen.
Beispielrechnung: Eine Gemeinschaft mit 10 Wohnungen zahlt bisher 30 € je Wohnung. Das sind 300 € im Monat. Im ungünstigsten Fall kostet die Restlaufzeit von sechs Monaten bis zu 1.800 €, abzüglich ersparter Aufwendungen. Dem steht gegenüber, was ein schlechter Verwalter kostet: verspätete Reparaturen, nicht eingetriebenes Hausgeld, Streit.
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Auch der Verwalter kann sein Amt niederlegen und den Vertrag kündigen. Das passiert häufiger, als viele denken. Dann muss die Gemeinschaft schnell einen Nachfolger finden. Was jetzt zu tun ist, lesen Sie im Ratgeber Verwalter legt sein Amt nieder.
Der Nachfolger: Angebot vor der Versammlung
Kündigen Sie nie ins Leere. Bestellen Sie den neuen Verwalter in derselben Versammlung. Dafür brauchen Sie vorher Angebote. Wie die Bestellung abläuft, steht im Ratgeber Neuen Verwalter bestellen.
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Den kompletten Wechsel finden Sie unter Verwalterwechsel in 5 Schritten. Und falls Sie auch eine Mietwohnung in der Anlage besitzen: Die Mietverwaltung kostet bei GOTTSCHLING Immobilien ebenfalls 24 € netto je Einheit.
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Wie kann eine WEG den Verwaltervertrag kündigen?
Die Eigentümer beschließen die Kündigung mit einfacher Mehrheit in der Versammlung. Gegenüber dem Verwalter erklärt der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer die Kündigung (§ 9b Abs. 2 WEG). Am besten wird zugleich die Abberufung beschlossen. Dann endet der Vertrag spätestens sechs Monate danach.
Welche Kündigungsfrist gilt für den WEG-Verwaltervertrag?
Das hängt vom Vertrag ab. Unabhängig davon endet jeder Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Bei einem wichtigen Grund ist eine fristlose Kündigung möglich (§ 626 BGB).
Was ist ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung?
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Gemeinschaft eine weitere Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Typisch sind Untreue, das Vermischen von Geldern, dauerhaft fehlende Abrechnungen oder Versammlungen und schwere Vertrauensbrüche. Ob es reicht, hängt vom Einzelfall ab. Dokumentieren Sie alle Vorfälle sorgfältig.
Kann ein einzelner Eigentümer den Verwaltervertrag kündigen?
Nein. Vertragspartner des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nur sie kann kündigen, nach einem Beschluss. Ein einzelner Eigentümer kann aber verlangen, dass das Thema auf die Tagesordnung kommt, und notfalls gerichtlich eine ordnungsmäßige Verwaltung durchsetzen.
Muss die WEG bei einer Kündigung Schadensersatz zahlen?
Bei einer Abberufung ohne wichtigen Grund kann der alte Verwalter seine Vergütung bis zum Vertragsende verlangen, höchstens sechs Monate lang. Ersparte Aufwendungen muss er sich anrechnen lassen. Eine berechtigte fristlose Kündigung beendet die Zahlungspflicht sofort.
Was kostet ein neuer Verwalter nach der Kündigung in Gelsenkirchen?
Bei GOTTSCHLING Immobilien kostet die WEG-Verwaltung 24 € netto je Einheit und Monat und 5 € netto je Stellplatz, zzgl. USt. Den genauen Preis sehen Sie sofort im Preisrechner. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate. So haben Sie es rechtzeitig vor der Versammlung in der Hand.
Was passiert mit laufenden Aufträgen nach der Kündigung?
Verträge mit Handwerkern, Versicherern oder Versorgern hat der Verwalter im Namen der Gemeinschaft geschlossen. Sie laufen weiter und gehen nicht mit dem Verwalter. Der neue Verwalter übernimmt sie und prüft, was noch offen ist.
Fazit
Ein Verwaltervertrag ist kein Gefängnis. Sie können den Verwaltervertrag kündigen oder ihn mit der Abberufung beenden. Mit der Abberufung endet er spätestens nach sechs Monaten, bei einer schweren Pflichtverletzung auch sofort. Beschließen Sie Abberufung, Kündigung und Neubestellung am besten in einer Versammlung. So entsteht keine Lücke. Das Angebot für den Nachfolger holen Sie sich vorher im Preisrechner.
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