Ratgeber
Hausverwaltung kündigen: Fristen und Weg
Eine WEG kann ihren Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen, ein wichtiger Grund ist nicht nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Wollen Sie als Vermieter die Hausverwaltung kündigen, gelten die Fristen in Ihrem Mietverwaltungsvertrag.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtWEG: Abberufung jederzeit per Mehrheitsbeschluss, Vertrag endet spätestens nach sechs Monaten. Mietverwaltung: Kündigung nach Vertrag oder bei wichtigem Grund fristlos.
Genug ist genug – und jetzt?
Die dritte Mail an die Verwaltung bleibt ohne Antwort. Die Jahresabrechnung fehlt seit einem Jahr. Im Keller in Rotthausen blüht der Schimmel. Sie wollen raus aus diesem Vertrag. Aber Sie fragen sich: Geht das überhaupt? Und wie schnell?
Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform ist das viel leichter geworden. Wer weiß, wie man eine Hausverwaltung kündigen kann, ist sie oft in wenigen Monaten los. Wichtig ist nur: Sie müssen zwei Fälle trennen. Die WEG-Verwaltung und die Mietverwaltung folgen ganz anderen Regeln.
WEG-Verwaltung kündigen: Abberufung und Vertrag
In der WEG gibt es zwei Dinge: die Bestellung (das Amt) und den Verwaltervertrag (die Bezahlung). Beides muss enden.
Die Abberufung
Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung. Ein wichtiger Grund ist nicht nötig. Eine Mindestzahl anwesender Eigentümer gibt es nicht mehr (§ 25 WEG).
Das Ende des Vertrags
Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Auch wenn im Vertrag eine längere Laufzeit steht. Der alte Verwalter bekommt also höchstens noch ein halbes Jahr Geld. Bei schweren Pflichtverletzungen ist auch eine fristlose Kündigung möglich.
Was der Begriff genau bedeutet, erklärt das Lexikon unter Abberufung. Den kompletten Ablauf beschreibt der Ratgeber WEG-Verwalter abberufen.
Der Ablauf in der WEG Schritt für Schritt
- Neue Verwaltung suchen. Holen Sie vorher Angebote ein. Sonst ist die WEG nach der Abberufung ohne Verwalter. Den Preis von GOTTSCHLING Immobilien sehen Sie sofort im Preisrechner.
- Tagesordnung beantragen. Abberufung, Kündigung des Vertrags und Bestellung des neuen Verwalters gehören als eigene Punkte auf die Tagesordnung.
- Versammlung einberufen. Normalerweise macht das der Verwalter. Weigert er sich, darf der Vorsitzende des Beirats einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Ohne Beirat kann jeder Eigentümer dazu per Beschluss ermächtigt werden. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen.
- Beschließen. Abberufen, Vertrag kündigen, neuen Verwalter bestellen und einen Eigentümer ermächtigen, den neuen Vertrag zu unterschreiben.
- Kündigung zustellen. Die Kündigung schriftlich und nachweisbar an den alten Verwalter schicken.
- Übergabe organisieren. Der alte Verwalter muss alle Unterlagen, Konten und Schlüssel herausgeben.
Passende Vorlagen finden Sie unter Musterbeschluss Abberufung des Verwalters und Musterbeschluss Kündigung des Verwaltervertrags. Die Vorlagen ersetzen keine Rechtsberatung.
Mietverwaltung kündigen: Was im Vertrag steht, zählt
Bei der Mietverwaltung gibt es kein Sonderrecht wie im WEG. Es gilt Ihr Vertrag. Schauen Sie auf drei Punkte:
- Laufzeit: Viele Verträge laufen fest über ein oder mehrere Jahre.
- Kündigungsfrist: Oft drei oder sechs Monate zum Jahresende.
- Verlängerung: Wird nicht rechtzeitig gekündigt, verlängert sich der Vertrag meist um ein Jahr.
Bei schweren Pflichtverletzungen dürfen Sie auch fristlos kündigen (§ 626 BGB, § 314 BGB). Beispiele: Mieten werden nicht weitergeleitet, Abrechnungen fehlen trotz Mahnung, Ihr Geld wird nicht sauber getrennt. Sammeln Sie Belege und setzen Sie vorher eine klare Frist. Lassen Sie eine fristlose Kündigung im Zweifel von einem Anwalt prüfen.
Wie der Wechsel in der Praxis läuft, zeigt die Seite Mietverwaltung wechseln.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenDie 5 häufigsten Fehler beim Kündigen
- Ohne Nachfolger kündigen. Dann fehlt jemand, der Rechnungen zahlt und Notfälle regelt.
- Nur abberufen, nicht kündigen. Beschließen Sie beides, damit es keinen Streit über die Vergütung gibt.
- Den Punkt nicht auf die Tagesordnung setzen. Ein Beschluss zu einem nicht angekündigten Thema ist anfechtbar.
- Fristen verpassen. Bei der Mietverwaltung kostet eine verpasste Frist oft ein ganzes Jahr.
- Keine Übergabe vereinbaren. Ohne Plan dauert die Herausgabe der Unterlagen Wochen. Hilfe gibt der Ratgeber Alter Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus.
Was passiert nach der Kündigung?
Der neue Verwalter übernimmt Konten, Unterlagen, laufende Aufträge und Verträge. Er informiert Eigentümer, Mieter, Versorger und Dienstleister. Neue Lastschriftmandate werden eingeholt.
Eine erfahrene Verwaltung kennt diesen Ablauf. GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Einheiten und übernimmt regelmäßig Häuser von anderen Verwaltungen. Das Team kommt für die Übergabe und die erste Versammlung nach Gelsenkirchen. Alle Schritte stehen auf der Seite Hausverwaltung wechseln in Gelsenkirchen und für die WEG unter Verwalterwechsel in 5 Schritten.
Ein Hinweis zum neuen Vertrag: Bei der Mietverwaltung durch GOTTSCHLING Immobilien läuft der Vertrag für Neukunden drei Jahre fest, danach ist er jährlich kündbar. Das Angebot gilt drei Monate. So können Sie den Wechsel in Ruhe planen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht eine WEG, um die Hausverwaltung zu kündigen?
Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung (§ 25 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit. Eine Mindestanzahl anwesender Eigentümer gibt es nicht mehr. Die Abberufung muss aber vorher auf der Tagesordnung stehen.
Brauche ich einen wichtigen Grund, um den WEG-Verwalter zu kündigen?
Nein. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit ohne Grund abberufen werden (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Nur wer sofort ohne weitere Zahlungen aus dem Vertrag will, braucht einen wichtigen Grund.
Welche Kündigungsfrist gilt bei der Hausverwaltung?
In der WEG endet der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung, egal was im Vertrag steht. Bei der Mietverwaltung gilt die Frist aus Ihrem Vertrag, oft drei bis sechs Monate zum Jahresende. Lesen Sie Ihren Vertrag genau, damit sich die Laufzeit nicht automatisch verlängert.
Kann ich die Hausverwaltung wegen Untätigkeit kündigen?
Ja. In der WEG geht das ohnehin jederzeit per Beschluss. Bei schwerer Untätigkeit, etwa fehlenden Abrechnungen über lange Zeit, ist auch eine fristlose Kündigung des Vertrags möglich. Dokumentieren Sie alle Versäumnisse und setzen Sie vorher schriftlich eine Frist. Mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht.
Kann ein einzelner Eigentümer die Hausverwaltung kündigen?
Nein. Den Verwalter bestellen und abberufen kann nur die Gemeinschaft per Beschluss. Ein einzelner Eigentümer kann aber verlangen, dass das Thema auf die Tagesordnung kommt. Weigert sich der Verwalter, die Versammlung einzuberufen, darf der Beiratsvorsitzende einladen. Ohne Beirat kann die Gemeinschaft einen Eigentümer per Beschluss dazu ermächtigen. Notfalls hilft das Amtsgericht Gelsenkirchen.
Wer macht die Jahresabrechnung nach dem Verwalterwechsel?
In der Regel muss der Verwalter die Abrechnung machen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Amt ist. Endet das Amt zum Jahreswechsel, ist das meist schon der neue Verwalter. Wichtig ist deshalb eine vollständige Übergabe aller Buchungen und Belege des alten Jahres.
Was kostet der Wechsel zu einer neuen Hausverwaltung?
Der Wechsel selbst ist meist nicht teuer, Sie zahlen dann die laufende Vergütung der neuen Verwaltung. Bei GOTTSCHLING Immobilien sind das 24 € netto je Einheit und 5 € netto je Stellplatz im Monat. Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn Unterlagen fehlen und erst rekonstruiert werden müssen. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner.
Fazit
Eine WEG kann ihre Hausverwaltung jederzeit per einfacher Mehrheit abberufen. Der Vertrag endet dann spätestens nach sechs Monaten. Bei der Mietverwaltung gelten die Fristen aus dem Vertrag, bei schweren Pflichtverletzungen auch die fristlose Kündigung. Suchen Sie den Nachfolger immer zuerst, sonst steht Ihr Haus ohne Verwaltung da. Den Preis für eine neue Verwaltung durch GOTTSCHLING Immobilien in Gelsenkirchen sehen Sie sofort im Preisrechner.
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