Gelsenkirchen
Hausverwaltung wechseln in Gelsenkirchen
Sie können Ihre Hausverwaltung in Gelsenkirchen wechseln. In einer WEG geht das sogar mitten in der Vertragslaufzeit: Für die Abberufung reicht die einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 3 WEG). Der alte Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEine WEG wechselt den Verwalter per einfachem Mehrheitsbeschluss jederzeit, ohne wichtigen Grund; der alte Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Wie lange wollen Sie noch hinterhertelefonieren?
Die Jahresabrechnung ist acht Monate überfällig. Der Wasserschaden im Keller wird größer. Der Verwalter geht nicht ans Telefon. Und in der Eigentümerversammlung wird das Thema wieder auf nächstes Jahr verschoben.
Viele Eigentümer in Gelsenkirchen nehmen das jahrelang hin. Sie fürchten den Aufwand des Wechsels. Doch Abwarten kostet mehr:
- Schäden am Gemeinschaftseigentum werden teurer, je länger sie liegen.
- Ohne Jahresabrechnung fehlen Ihnen Zahlen für Steuer und Vermietung.
- Hausgeldschulden einzelner Eigentümer wachsen, wenn niemand mahnt.
Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform ist der Wechsel deutlich einfacher geworden. Was Sie tun können, wenn Ihre Verwaltung gar nicht mehr reagiert, lesen Sie im Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht – was tun?
Die Rechtslage: Abberufung jederzeit möglich
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Wechsel klar:
- Abberufung jederzeit: Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG).
- Einfache Mehrheit: Es zählt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Ein Mindestquorum gibt es nicht mehr.
- Vertrag endet nach spätestens sechs Monaten: Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG).
- Bestellung höchstens fünf Jahre: Ein Verwalter wird für höchstens fünf Jahre bestellt, beim ersten Verwalter nach Gründung höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
Details zur Abberufung finden Sie im Ratgeber WEG-Verwalter abberufen: So geht es. Den Fachbegriff erklärt das Lexikon unter Abberufung – einfach erklärt.
Hausverwaltung wechseln in Gelsenkirchen: fünf Schritte
- Angebote einholen: Holen Sie Angebote neuer Verwalter ein. Bei GOTTSCHLING Immobilien sehen Sie den Preis sofort im Preisrechner. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail.
- Tagesordnung ergänzen: Verlangen Sie vom Verwalter, die Punkte „Abberufung“ und „Neubestellung“ auf die Tagesordnung zu setzen. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung, muss er einladen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).
- Beschluss fassen: Die Versammlung beschließt Abberufung, Neubestellung und den neuen Verwaltervertrag. Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG).
- Übergabe organisieren: Der alte Verwalter gibt Unterlagen, Konten und Schlüssel heraus. Der neue Verwalter fordert alles schriftlich an.
- Neustart: Der neue Verwalter informiert Eigentümer, Mieter, Banken und Dienstleister. Die Arbeit läuft weiter, ohne Lücke.
Passende Vorlagen finden Sie bei den Musterbeschlüssen zur Abberufung des Verwalters und zur Verwalterbestellung.
Diese Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben
Die Unterlagen gehören der Gemeinschaft, nicht dem Verwalter. Fordern Sie mindestens diese Punkte an:
- Beschlusssammlung und Protokolle der Versammlungen
- Teilungserklärung, Pläne und Gemeinschaftsordnung
- Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Vermögensberichte
- Kontoauszüge und Nachweise der Erhaltungsrücklage
- Verträge mit Versicherungen, Hausmeister, Wartung und Energie
- Liste der Eigentümer mit Kontaktdaten und SEPA-Mandaten
- Offene Rechnungen, laufende Aufträge und Gerichtsverfahren
- Schlüssel und Zugangscodes
Gibt der alte Verwalter nichts heraus, hilft der Ratgeber Alter Verwalter gibt Unterlagen nicht heraus. Zuständig für Streit in WEG-Sachen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen. Mehr dazu im Ratgeber WEG-Streit am Amtsgericht Gelsenkirchen.
Wer macht die Jahresabrechnung nach dem Wechsel?
Diese Frage sorgt oft für Streit. Die Faustregel: Die Jahresabrechnung erstellt der Verwalter, der im Amt ist, wenn sie fällig wird. Wechseln Sie zum Jahresende, macht also meist der neue Verwalter die Abrechnung für das alte Jahr.
Der neue Verwalter braucht dafür vollständige Kontoauszüge und Belege. Deshalb ist die saubere Übergabe so wichtig. Achten Sie darauf, dass fehlende Unterlagen früh schriftlich angefordert werden. So erkennen Sie Lücken, bevor die Abrechnung fällig ist.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenMietverwaltung wechseln: Was anders ist
Bei der Mietverwaltung gibt es keine Eigentümerversammlung. Sie allein entscheiden. Es zählt der Vertrag mit Ihrer bisherigen Verwaltung. Prüfen Sie Laufzeit und Kündigungsfrist und kündigen Sie schriftlich.
Danach braucht der neue Verwalter Mietverträge, Mieterkonten, Kautionsnachweise und die letzten Nebenkostenabrechnungen. Ihre Mieter bekommen ein Schreiben mit der neuen Bankverbindung. Den Ablauf beschreibt die Seite Mietverwaltung wechseln – so geht es ohne Chaos. Ihren neuen Preis sehen Sie im Rechner für die Mietverwaltung.
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Ihre Vorteile beim Wechsel zu GOTTSCHLING Immobilien
- Fester Preis: 24 € netto je Einheit und 5 € netto je Stellplatz im Monat, für jede Hausgröße. Das Angebot gilt drei Monate, genug Zeit bis zur nächsten Versammlung.
- Verbandsvorlagen: Als Mitglied im VDIV NRW nutzt GOTTSCHLING Immobilien die Musterbeschlüsse des Verbands.
- Zertifiziert: Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG. Das ist Ihr gesetzlicher Anspruch.
- Großes Team: 17 Mitarbeiter und rund 4.000 verwaltete Einheiten. Ihr Haus hängt nicht an einer einzelnen Person.
- Eigener Hausmeisterservice: Reparaturen und Kontrollen ohne lange Suche nach Handwerkern.
- Vor Ort: Sitz in der Nachbarstadt Essen, Termine und Versammlungen in Gelsenkirchen.
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Typische Fehler beim Verwalterwechsel
- Nur abberufen, nicht neu bestellen: Dann steht die WEG ohne Verwalter da. Fassen Sie beide Beschlüsse in derselben Versammlung.
- Vertrag vergessen: Beschließen Sie auch den neuen Verwaltervertrag oder bevollmächtigen Sie den Beirat zur Unterschrift.
- Tagesordnung zu ungenau: „Verschiedenes“ reicht nicht. Der Punkt muss klar benannt sein, sonst ist der Beschluss anfechtbar.
- Übergabe nicht geplant: Legen Sie einen festen Übergabetermin fest.
Was passiert, wenn Ihre WEG plötzlich ohne Verwalter dasteht, erklärt der Ratgeber WEG ohne Verwalter: Was jetzt?
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Welche Mehrheit braucht eine WEG, um die Hausverwaltung zu wechseln?
Für Abberufung und Neubestellung reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Ein Mindestquorum gibt es nicht mehr, jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig (§ 25 WEG). So können auch kleine Gemeinschaften in Gelsenkirchen schnell handeln.
Brauche ich einen wichtigen Grund, um den Verwalter abzuberufen?
Nein. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, auch ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Unzufriedenheit reicht aus. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Wie lange dauert ein Wechsel der Hausverwaltung?
Das hängt vor allem vom Termin der nächsten Eigentümerversammlung ab. Die Einladung muss mindestens drei Wochen vorher verschickt werden. Nach dem Beschluss folgt die Übergabe der Unterlagen. Planen Sie den Wechsel am besten zum Monats- oder Jahresanfang.
Kann ich die Hausverwaltung wegen Untätigkeit kündigen?
Ja. In der WEG ist die Abberufung ohnehin jederzeit möglich. Wenn die Verwaltung grob gegen ihre Pflichten verstößt, kommt zusätzlich eine fristlose Kündigung des Vertrags in Betracht. Lassen Sie sich im Einzelfall rechtlich beraten. Mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung kündigen.
Was passiert mit dem Konto der WEG beim Verwalterwechsel?
Das Konto gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem Verwalter. Beim Wechsel wird die Verfügungsbefugnis auf den neuen Verwalter umgestellt. Dazu braucht die Bank meist das Protokoll mit dem Bestellungsbeschluss. Die Eigentümer werden über die Bankverbindung und das Lastschriftverfahren informiert.
Was kostet der neue Verwalter in Gelsenkirchen?
Bei GOTTSCHLING Immobilien kostet die Verwaltung 24 € netto je Einheit und 5 € netto je Stellplatz im Monat, zuzüglich Umsatzsteuer. Den genauen Preis für Ihre Gemeinschaft sehen Sie sofort im Preisrechner. Das Angebot gilt drei Monate.
Wer darf die Eigentümerversammlung einberufen, wenn der Verwalter sich weigert?
Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Gibt es keinen Beirat, kann ein Eigentümer durch Beschluss ermächtigt werden. Achten Sie auf die Frist von drei Wochen.
Was sollte im neuen Verwaltervertrag stehen?
Wichtig sind Laufzeit, Grundvergütung, Leistungsumfang und ein Preisverzeichnis für Zusatzleistungen. So vermeiden Sie spätere Überraschungen. Die wichtigsten Punkte erklärt die Seite Der WEG-Verwaltervertrag einfach erklärt.
Fazit
Eine Hausverwaltung in Gelsenkirchen zu wechseln ist einfacher, als viele denken. In der WEG reicht die einfache Mehrheit, ein wichtiger Grund ist nicht nötig, und der alte Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Entscheidend sind eine klare Tagesordnung, Abberufung und Neubestellung in einer Versammlung und eine saubere Übergabe der Unterlagen. Holen Sie sich jetzt Ihren Preis im Rechner, damit das Angebot zur nächsten Versammlung bereitliegt.
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