Gelsenkirchen
Erstverwaltung für Neubau-WEG in Gelsenkirchen
Die ersten Jahre einer Neubau-WEG entscheiden über viel Geld: Mängel am Gemeinschaftseigentum müssen erkannt und vor Ablauf der Fristen geltend gemacht werden. Die erste Bestellung eines Verwalters ist auf höchstens drei Jahre begrenzt. GOTTSCHLING Immobilien übernimmt die Erstverwaltung in Gelsenkirchen für 24 € netto je Einheit und Monat.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtErstverwaltung ist die Verwaltung einer neu gegründeten WEG; die erste Bestellung des Verwalters darf höchstens drei Jahre dauern (§ 26 Abs. 2 WEG).
Neue Wohnung, neue Fragen
Der Schlüssel ist übergeben. Die Kartons sind ausgepackt. Alles ist neu und glänzt. Dann kommt der erste Winter. In der Tiefgarage steht Wasser. Im Treppenhaus zeigen sich Risse. Und Sie fragen sich: Wer kümmert sich darum? Der Bauträger? Die Verwaltung? Oder Sie selbst?
Genau diese Fragen tauchen in fast jeder neuen Eigentümergemeinschaft auf. Die Antwort hängt stark davon ab, wie gut die Erstverwaltung arbeitet. Denn in den ersten Jahren laufen Fristen, die über tausende Euro entscheiden.
Was die Erstverwaltung einer Neubau-WEG bedeutet
Erstverwaltung ist die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft direkt nach ihrer Entstehung. Bei einem Neubau ist das meist der Fall, sobald die ersten Käufer ihre Wohnungen übernommen haben.
Oft bestimmt der Bauträger den ersten Verwalter. Das steht dann in der Teilungserklärung oder wird früh beschlossen. Das Gesetz setzt dafür eine klare Grenze: Die erste Bestellung nach der Begründung des Wohnungseigentums darf höchstens drei Jahre dauern (§ 26 Abs. 2 WEG). Danach entscheidet die Gemeinschaft neu. Sie kann den Verwalter wiederbestellen oder wechseln.
Auch während dieser drei Jahre gilt: Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit abberufen. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Was die Teilungserklärung sonst regelt, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung.
Die wichtigste Aufgabe: Mängel rechtzeitig sichern
Kein Neubau ist ganz ohne Mängel. Das ist normal. Entscheidend ist, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum erkannt und rechtzeitig geltend gemacht werden. Für Bauwerke gilt nach dem Werkvertragsrecht in der Regel eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB). Die Einzelheiten hängen vom jeweiligen Kaufvertrag ab.
Für das Gemeinschaftseigentum spielt die WEG eine besondere Rolle. Sie kann per Beschluss die Rechte der Eigentümer wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum an sich ziehen und gebündelt durchsetzen. So muss nicht jeder Eigentümer allein streiten.
Was eine gute Erstverwaltung dafür tut:
- alle Bauunterlagen, Pläne und Abnahmeprotokolle vom Bauträger anfordern
- Mängelliste für das Gemeinschaftseigentum führen
- Mängel dem Bauträger schriftlich melden und Fristen setzen
- Begehungen rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistung planen, bei Bedarf mit Sachverständigem
- Beschlüsse vorbereiten, wenn die Gemeinschaft einen Anwalt einschalten will
Für den letzten Punkt gibt es eine Vorlage: den Musterbeschluss Beauftragung eines Rechtsanwalts. Die Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Ihren Mängelrechten wenden Sie sich an einen Fachanwalt.
Warum Unabhängigkeit vom Bauträger zählt
Hier liegt ein heikler Punkt. Hat der Bauträger den Verwalter ausgesucht, kann ein Interessenkonflikt entstehen. Der Verwalter soll Mängel gegenüber dem Bauträger durchsetzen. Gleichzeitig verdankt er ihm vielleicht seinen Auftrag.
Fragen Sie deshalb früh:
- Ist der Verwalter wirtschaftlich unabhängig vom Bauträger?
- Meldet er Mängel konsequent und schriftlich?
- Plant er die Begehung vor Ablauf der Gewährleistung von sich aus?
Ist die Antwort unklar, kann die Gemeinschaft handeln. Sie kann den Verwalter jederzeit abberufen und einen neuen bestellen. Wie das geht, zeigt die Seite Verwalterwechsel in 5 Schritten.
Der Start der Gemeinschaft: Ordnung von Tag eins
Eine neue WEG fängt bei null an. Es gibt noch kein Konto, keinen Wirtschaftsplan und keine Verträge. Die Erstverwaltung baut alles auf:
- Konto der Gemeinschaft: eigene Konten für Hausgeld und Rücklage, getrennt vom Vermögen des Verwalters
- Erster Wirtschaftsplan: realistische Schätzung der Kosten für Energie, Reinigung, Versicherung und Wartung (§ 28 Abs. 1 WEG)
- Versicherungen: Gebäudeversicherung und Haftpflicht ab Übergabe
- Wartungsverträge: Heizung, Aufzug, Lüftung, Rauchwarnmelder, Brandschutz, Tor der Tiefgarage
- Hausordnung: klare Regeln für Müll, Ruhezeiten, Treppenhaus und Tiefgarage
- Erste Versammlung: Wahl des Verwaltungsbeirats und Beschlüsse zur Organisation
Wie der Wirtschaftsplan aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Wirtschaftsplan der WEG.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenRücklage von Anfang an – auch wenn alles neu ist
Viele neue Gemeinschaften denken: „Das Haus ist neu, eine Rücklage braucht es noch nicht.“ Das ist ein teurer Irrtum. Auch ein Neubau altert. Dach, Fassade, Heizung und Tiefgarage brauchen irgendwann Geld. Wer erst nach zehn Jahren mit dem Sparen anfängt, braucht später eine hohe Sonderumlage.
Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine feste Zahl nennt es nicht. Eine gute Verwaltung schlägt von Beginn an eine passende Zuführung vor und erklärt sie verständlich. Mehr dazu im Ratgeber Erhaltungsrücklage und im Musterbeschluss Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Moderne Technik braucht klare Regeln
Neubauten haben oft Technik, die ältere Häuser nicht kennen: Wärmepumpe, Photovoltaik, Lüftungsanlage, Ladestationen in der Tiefgarage. Das bringt neue Fragen:
- Wer wartet die Anlage, und wer zahlt dafür?
- Wie wird der Strom der Photovoltaikanlage verteilt?
- Darf jeder Eigentümer eine Wallbox einbauen lassen?
Für viele dieser Fragen gibt es Musterbeschlüsse, zum Beispiel den Musterbeschluss Wallbox gestatten. GOTTSCHLING Immobilien ist Mitglied im VDIV NRW und nutzt die Musterbeschlüsse des Verbands. So sind die Regeln von Anfang an sauber formuliert.
Erstverwaltung mit GOTTSCHLING Immobilien
- Fester Preis: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz oder Garage, zzgl. Umsatzsteuer. Das gilt auch für Neubauten mit großer Tiefgarage.
- Zertifiziert: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
- Erfahrung: rund 4.000 verwaltete Einheiten, 17 Mitarbeiter, über 20 Jahre
- Vor Ort: Sitz in Essen, Begehungen und Versammlungen in Gelsenkirchen
- Eigener Hausmeisterservice für Kontrollgänge und kleine Arbeiten
Sie sind Bauträger oder gehören zu den ersten Käufern? Berechnen Sie den Preis im Preisrechner für die WEG-Verwaltung. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate. Alle Infos finden Sie auf der Seite WEG-Verwaltung Gelsenkirchen.
Viele Käufer im Neubau sind Kapitalanleger. Wer einen Mieter sucht, findet Unterstützung unter Wohnung vermieten in Gelsenkirchen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie lange darf der erste Verwalter einer Neubau-WEG bestellt werden?
Die erste Bestellung nach der Begründung des Wohnungseigentums darf höchstens drei Jahre dauern (§ 26 Abs. 2 WEG). Danach muss die Gemeinschaft neu entscheiden. Sie kann den Verwalter wiederbestellen oder einen anderen wählen.
Darf der Bauträger den ersten Verwalter bestimmen?
Ja, das ist üblich. Der erste Verwalter wird oft in der Teilungserklärung benannt oder früh bestellt. Die Gemeinschaft kann ihn aber jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen. Der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Wer kümmert sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum?
Die Gemeinschaft kann die Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen und gebündelt durchsetzen. Der Verwalter bereitet das vor, meldet Mängel schriftlich und plant Begehungen. Für rechtliche Schritte braucht es einen Beschluss und in der Regel einen Fachanwalt.
Wann verjähren Mängelansprüche bei einem Neubau?
Für Bauwerke gilt nach dem Werkvertragsrecht in der Regel eine Frist von fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB). Die Einzelheiten hängen vom Kaufvertrag und vom Datum der Abnahme ab. Planen Sie die Begehung mit Sachverständigem deshalb rechtzeitig vor Ablauf.
Braucht eine Neubau-WEG schon eine Erhaltungsrücklage?
Ja. Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), auch im Neubau. Wer früh spart, vermeidet später hohe Sonderumlagen. Die Höhe beschließt die Gemeinschaft auf Vorschlag der Verwaltung.
Was kostet die Erstverwaltung bei GOTTSCHLING Immobilien?
Sie kostet 24 € netto je Einheit und Monat, Garagen und Stellplätze 5 € netto, zzgl. Umsatzsteuer. Der Preis gilt für jede Objektgröße. Den genauen Betrag zeigt der Preisrechner sofort.
Was passiert mit dem Verwalter nach drei Jahren?
Nach Ablauf der ersten Bestellung entscheidet die Gemeinschaft neu. Für die Wiederbestellung braucht es einen Beschluss. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Wiederbestellung des Verwalters.
Fazit
In einer Neubau-WEG zählen die ersten Jahre doppelt: Die Gemeinschaft muss sich organisieren, und gleichzeitig laufen die Fristen für Mängel. Eine unabhängige Erstverwaltung sichert Ihre Rechte gegenüber dem Bauträger und baut von Anfang an eine solide Rücklage auf. Die erste Bestellung ist auf drei Jahre begrenzt, eine Abberufung ist jederzeit möglich. GOTTSCHLING Immobilien übernimmt die Erstverwaltung in Gelsenkirchen zum festen Preis. Berechnen Sie jetzt Ihren Preis.
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