Ratgeber
Verwalter beruft keine Eigentümerversammlung ein
Der WEG-Verwalter muss mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Tut er das nicht, können mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einladung verlangen. Weigert er sich weiter, lädt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG).
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtVerlangen Sie mit mehr als einem Viertel der Eigentümer schriftlich eine Versammlung; verweigert der Verwalter sie, darf der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer selbst einladen.
Wann waren Sie zuletzt auf einer Versammlung?
Wenn Sie kurz nachdenken müssen, stimmt etwas nicht. Ohne Versammlung gibt es keine Beschlüsse. Ohne Beschlüsse gibt es keinen neuen Wirtschaftsplan, keine Abrechnung, keine Reparatur am Dach. Und vor allem: keine Chance, den Verwalter abzuwählen.
Genau deshalb beruft mancher Verwalter keine Eigentümerversammlung ein. Wer keine Versammlung macht, muss sich keiner Kritik stellen. Das ist bequem für den Verwalter. Für Sie ist es teuer.
Die gute Nachricht: Das Gesetz gibt Ihnen klare Werkzeuge. Sie sind nicht vom guten Willen des Verwalters abhängig.
Die Pflicht des Verwalters
- Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter eine Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 1 WEG).
- Zusätzlich, wenn die Teilungserklärung oder ein Beschluss das vorsieht.
- Auf Verlangen von mehr als einem Viertel der Eigentümer, wenn sie es in Textform mit Zweck und Gründen fordern (§ 24 Abs. 2 WEG).
- Form und Frist: Einladung in Textform, mindestens drei Wochen vorher, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).
Wie eine korrekte Einladung aussieht, lesen Sie im Ratgeber Eigentümerversammlung: Einladung und Fristen.
Schritt 1: Das Viertel sammeln
Mehr als ein Viertel der Eigentümer muss die Versammlung verlangen. Gezählt wird nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen. Gehört eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam, zählen sie als ein Eigentümer.
Beispiel: In einer Gemeinschaft mit 16 Eigentümern braucht es mindestens 5 Unterschriften. Vier wären genau ein Viertel – das reicht nicht.
So formulieren Sie das Verlangen:
- Adressat: der Verwalter
- Form: Textform, also Brief, E-Mail oder Fax mit erkennbarem Absender
- Inhalt: der Zweck (zum Beispiel „Abberufung des Verwalters und Bestellung eines neuen Verwalters“) und die Gründe (zum Beispiel „seit über einem Jahr keine Versammlung, Jahresabrechnung fehlt“)
- Frist: Bitten Sie um Einberufung binnen drei Wochen
Die Unterschriften können auf getrennten Schreiben stehen. Wichtig ist, dass zusammen mehr als ein Viertel erreicht wird.
Schritt 2: Der Beirat lädt selbst ein
Bleibt der Verwalter untätig, greift § 24 Abs. 3 WEG. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, darf einladen:
- der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats,
- sein Vertreter oder
- ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer.
Für diese Einladung gelten dieselben Regeln: Textform, mindestens drei Wochen Frist, klare Tagesordnung. Laden Sie alle Eigentümer ein. Fehlt auch nur einer, sind die Beschlüsse angreifbar. Die aktuelle Eigentümerliste bekommen Sie über die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG) oder über das Grundbuch.
Wie der Beirat arbeitet, erklärt der Ratgeber Der Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Haftung.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSchritt 3: Ohne Beirat? Dann das Gericht
Viele kleine Gemeinschaften haben keinen Beirat. Und ohne Versammlung kann auch niemand ermächtigt werden. Dann bleiben zwei Wege:
- Vollversammlung: Sind alle Eigentümer anwesend oder vertreten und mit der Beschlussfassung einverstanden, können sie auch ohne förmliche Einladung wirksam beschließen.
- Klage: Ein Eigentümer kann beim Amtsgericht beantragen, dass er zur Einberufung ermächtigt wird. Oder er klagt direkt auf den fehlenden Beschluss (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Für Anlagen in Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig (§ 43 WEG). Mehr dazu unter WEG-Streit vor dem Amtsgericht Gelsenkirchen.
Tipp für die Zukunft: Wählen Sie in der nächsten Versammlung einen Beirat. Dann sind Sie nie wieder handlungsunfähig. Eine Vorlage bietet der Musterbeschluss Wahl des Verwaltungsbeirats.
Was auf die Tagesordnung gehört
Wenn Sie schon den Aufwand einer selbst organisierten Versammlung haben, nutzen Sie ihn richtig:
- Abberufung des Verwalters
- Kündigung des Verwaltervertrags
- Bestellung eines neuen Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrags
- Ermächtigung eines Eigentümers zur Unterschrift unter den neuen Vertrag
- Wahl eines Verwaltungsbeirats, falls keiner existiert
Jeder Punkt muss in der Einladung klar bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2 WEG). Mehr dazu im Ratgeber Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Abberufung ist jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich – siehe WEG-Verwalter abberufen.
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Bei GOTTSCHLING Immobilien gehört die jährliche Versammlung zum Standard. Sie findet vor Ort in Gelsenkirchen statt. Was dazugehört, lesen Sie auf der Seite Eigentümerversammlung in Gelsenkirchen – sauber organisiert. Den kompletten Wechsel finden Sie unter Verwalterwechsel in 5 Schritten.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie oft muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen?
Mindestens einmal im Jahr (§ 24 Abs. 1 WEG). Zusätzlich, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es in Textform mit Zweck und Gründen verlangt. Auch die Teilungserklärung oder ein Beschluss kann weitere Versammlungen vorsehen.
Was tun, wenn der Verwalter keine Eigentümerversammlung macht?
Sammeln Sie die Unterschriften von mehr als einem Viertel der Eigentümer und verlangen Sie die Versammlung schriftlich mit Zweck und Gründen. Weigert sich der Verwalter, lädt der Beiratsvorsitzende oder ein ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 3 WEG). Setzen Sie dort Abberufung und Neubestellung auf die Tagesordnung.
Wie wird das Viertel der Eigentümer berechnet?
Nach Köpfen. Jeder Eigentümer zählt einmal, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er hat. Mehrere Miteigentümer einer Wohnung zählen zusammen als einer. Es muss mehr als ein Viertel sein, genau ein Viertel reicht nicht.
Darf der Beiratsvorsitzende die Eigentümerversammlung einberufen?
Ja, wenn kein Verwalter da ist oder der Verwalter sich pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG). Auch sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer darf einladen. Es gelten die normalen Regeln für Form, Frist und Tagesordnung.
Sind Beschlüsse gültig, wenn ein Eigentümer die Versammlung einberufen hat?
Hat ein Unbefugter eingeladen, sind die Beschlüsse in der Regel anfechtbar, aber nicht automatisch nichtig. Werden sie nicht innerhalb eines Monats angefochten, werden sie bestandskräftig (§ 45 WEG). Sicherer ist es, nur über die gesetzlich berechtigten Personen einzuladen.
Kann die Versammlung auch online stattfinden?
Die Eigentümer können beschließen, dass eine Online-Teilnahme an der Präsenzversammlung möglich ist (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung braucht einen Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG). Ohne solche Beschlüsse findet die Versammlung in Präsenz statt.
Ist eine fehlende Versammlung ein Grund für die fristlose Kündigung?
Wenn der Verwalter über längere Zeit keine Versammlung einberuft oder ein berechtigtes Verlangen ignoriert, kann das ein wichtiger Grund sein. Es kommt auf den Einzelfall an. Unabhängig davon ist die Abberufung ohne Grund jederzeit mit einfacher Mehrheit möglich.
Fazit
Beruft der Verwalter keine Eigentümerversammlung ein, steht Ihre Gemeinschaft still. Das müssen Sie nicht hinnehmen. Verlangen Sie die Versammlung mit mehr als einem Viertel der Eigentümer schriftlich. Weigert sich der Verwalter, lädt der Beirat selbst ein. Nutzen Sie die Versammlung für Abberufung und Neubestellung – mit einem fertigen Angebot aus dem Preisrechner.
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