Ratgeber
Bauliche Veränderungen in der WEG
Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum braucht einen Beschluss der Eigentümer (§ 20 Abs. 1 WEG). Dafür reicht die einfache Mehrheit. Für fünf privilegierte Maßnahmen wie Wallbox oder Balkonkraftwerk haben Sie sogar einen Anspruch auf Gestattung (§ 20 Abs. 2 WEG).
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Kurz gesagtBauliche Veränderungen in der WEG brauchen immer einen Beschluss mit einfacher Mehrheit. Die Kosten regelt § 21 WEG: meist zahlt, wer die Maßnahme will.
Einfach gebohrt – und plötzlich Ärger mit den Nachbarn
Ein Eigentümer montiert eine Markise. Ein anderer lässt eine Klimaanlage an die Fassade setzen. Der Dritte stellt ein Gartenhaus auf die Gemeinschaftsfläche. Alles ohne zu fragen. Wenige Wochen später liegt ein Schreiben im Briefkasten: Bitte zurückbauen, auf eigene Kosten.
Das passiert schneller, als viele denken. Denn fast alles, was außen am Haus oder auf gemeinsamen Flächen verändert wird, betrifft das Gemeinschaftseigentum. Und darüber entscheiden alle Eigentümer gemeinsam.
Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform ist der Weg viel einfacher geworden. Wer weiß, wie es geht, bekommt seine Genehmigung meist ohne Streit.
Was ist eine bauliche Veränderung?
Das Gesetz trennt zwei Dinge:
- Erhaltung: Etwas Kaputtes wird repariert oder gleichwertig ersetzt. Zum Beispiel ein undichtes Dach. Das regelt § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
- Bauliche Veränderung: Alles, was über die Erhaltung hinausgeht (§ 20 Abs. 1 WEG). Also etwas Neues, Anderes oder Zusätzliches.
Typische Beispiele
- Wallbox in der Tiefgarage oder am Stellplatz
- Balkonkraftwerk am Geländer
- Klimaanlage mit Außengerät an der Fassade
- Markise, Sichtschutz oder Wintergarten
- Fenster mit anderer Optik oder Durchbruch einer Wand
- Photovoltaikanlage auf dem Dach
- Rampe, Treppenlift oder neuer Aufzug
Reine Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung, also im Sondereigentum, sind meist keine bauliche Veränderung im Sinne des § 20. Ausnahme: Sie greifen in tragende Wände, Leitungen oder die Fassade ein.
Der Beschluss: Mehrheit und Inhalt
Nach § 20 Abs. 1 WEG können die Eigentümer eine bauliche Veränderung beschließen oder einem Eigentümer gestatten. Es reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Zustimmung aller ist nicht nötig.
Die Grenzen nach § 20 Abs. 4 WEG
Verboten sind zwei Arten von Maßnahmen, auch mit Mehrheit:
- Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, etwa ein Wohnhaus wird zum Gewerbebau.
- Maßnahmen, die einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen.
Ein guter Gestattungsbeschluss regelt: Art und Ort der Maßnahme, Fachbetrieb, Kosten und Folgekosten, Haftung, Rückbau beim Auszug oder Verkauf. Fertige Vorlagen finden Sie im Bereich Musterbeschlüsse.
Anspruch auch ohne Mehrheit (§ 20 Abs. 3 WEG)
Stört Ihre Maßnahme niemanden über das normale Maß hinaus, können Sie die Gestattung verlangen. Das gilt auch, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, die stärker als üblich betroffen sind.
Die fünf privilegierten Maßnahmen (§ 20 Abs. 2 WEG)
Für fünf Maßnahmen hat jeder Eigentümer einen Anspruch, wenn sie angemessen sind. Die Gemeinschaft entscheidet nicht mehr über das Ob. Sie bestimmt nur noch das Wie, also Ort, Technik und Ausführung.
- Barrierefreiheit (Nr. 1): Rampe, Treppenlift, breitere Türen. Vorlage: Musterbeschluss barrierefreier Umbau.
- Laden von E-Autos (Nr. 2): Wallbox und Leitungen. Mehr unter Wallbox in der WEG.
- Einbruchschutz (Nr. 3): sichere Türen, Gitter, Schlösser. Vorlage: Musterbeschluss Einbruchschutz.
- Schnelles Internet (Nr. 4): Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität, etwa Glasfaser. Vorlage: Musterbeschluss Glasfaseranschluss.
- Steckersolargeräte (Nr. 5): das Balkonkraftwerk. Mehr unter Balkonkraftwerk in der WEG.
Wichtig: Auch bei diesen Maßnahmen dürfen Sie nicht einfach loslegen. Sie brauchen trotzdem einen Beschluss über die Durchführung. Den können Sie aber einfordern, notfalls vor Gericht.
Nicht privilegiert ist zum Beispiel die Klimaanlage. Dafür gilt der normale Weg, siehe Klimaanlage in der Eigentumswohnung.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWer zahlt? Die Kostenregeln in § 21 WEG
Die Kosten sind oft der eigentliche Streitpunkt. § 21 WEG regelt drei Fälle:
- Gestattung für einen Eigentümer (Abs. 1): Wer die Maßnahme will, zahlt sie allein. Auch die Folgekosten wie Wartung. Er allein hat dafür den Nutzen.
- Beschluss mit großer Mehrheit (Abs. 2 Nr. 1): Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen zu und diese vertreten mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile, zahlen alle. Ausnahme: Die Kosten sind unverhältnismäßig.
- Maßnahme amortisiert sich (Abs. 2 Nr. 2): Spart die Maßnahme ihre Kosten in angemessener Zeit wieder ein, zahlen ebenfalls alle.
In allen anderen Fällen zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben (Abs. 3). Sie haben dann auch allein den Nutzen. Wer später mitnutzen will, kann sich gegen einen angemessenen Ausgleich einkaufen (Abs. 4).
Die Gemeinschaft kann die Verteilung per Beschluss anders regeln (Abs. 5). Wer nach den Absätzen 1 bis 4 nichts zahlen muss, darf so aber nicht mit Kosten belastet werden. Vorlage: Musterbeschluss Kostenverteilung bei baulicher Veränderung. Wie Kostenschlüssel allgemein funktionieren, steht unter Kostenverteilungsschlüssel in der WEG ändern.
Ohne Beschluss gebaut: Was droht?
Wer ohne Beschluss baut, riskiert viel. Die Gemeinschaft kann den Rückbau verlangen. Die Kosten trägt der Eigentümer, der gebaut hat. Hinzu kommen mögliche Schäden an Fassade oder Dach.
Auch ein späterer Käufer kann betroffen sein. Er übernimmt die Wohnung mit dem Problem. Deshalb lohnt der Blick in die Beschlusssammlung vor jedem Kauf.
Vorlage für die Gemeinschaft: Musterbeschluss Rückbau einer baulichen Veränderung. Oft ist eine nachträgliche Gestattung der bessere Weg. Sie spart Streit und Anwaltskosten.
So unterstützt GOTTSCHLING Immobilien Ihre Gemeinschaft
Bauliche Veränderungen sind ein Dauerthema in jeder Versammlung. Bei der WEG-Verwaltung von GOTTSCHLING Immobilien bekommen Sie klare Beschlussvorschläge auf Basis der Musterbeschlüsse des VDIV NRW. Das Team ist zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG und betreut rund 4.000 Einheiten. Die Termine finden vor Ort in Gelsenkirchen statt.
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Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht eine bauliche Veränderung in der WEG?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht für den Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Zustimmung aller Eigentümer ist seit der WEG-Reform nicht mehr nötig. Für die Frage, ob alle zahlen müssen, gilt dagegen die höhere Hürde aus § 21 Abs. 2 WEG.
Welche baulichen Veränderungen sind privilegiert?
Nach § 20 Abs. 2 WEG sind es fünf: Barrierefreiheit, Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Anschluss an schnelles Internet und Steckersolargeräte. Hier haben Sie einen Anspruch auf Gestattung. Die Gemeinschaft entscheidet nur über die Art der Ausführung.
Wer zahlt eine bauliche Veränderung in der WEG?
Grundsätzlich der Eigentümer, dem die Maßnahme gestattet wurde (§ 21 Abs. 1 WEG). Alle zahlen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Anteile zustimmen oder die Maßnahme sich amortisiert. Sonst zahlen nur die Zustimmenden.
Kann ich eine bauliche Veränderung ohne Beschluss durchführen?
Nein. Auch bei privilegierten Maßnahmen braucht es einen Beschluss über die Durchführung. Wer ohne Beschluss baut, muss mit einer Rückbauforderung auf eigene Kosten rechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Erhaltung und baulicher Veränderung?
Erhaltung bedeutet: Etwas wird repariert oder gleichwertig ersetzt. Bauliche Veränderung bedeutet: Etwas Neues oder Anderes entsteht. Ein modernerer Ersatz kann noch Erhaltung sein, wenn er dem heutigen Stand der Technik entspricht.
Kann ein Beschluss über eine bauliche Veränderung angefochten werden?
Ja, binnen eines Monats nach der Versammlung (§ 45 WEG). Typische Gründe sind eine grundlegende Umgestaltung der Anlage oder eine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer (§ 20 Abs. 4 WEG). Für Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Braucht eine bauliche Veränderung auch eine Baugenehmigung?
Das ist eine zweite, eigene Frage. Der WEG-Beschluss ersetzt keine öffentlich-rechtliche Genehmigung. Ob die Stadt Gelsenkirchen zustimmen muss, hängt von der Maßnahme ab. Auskunft gibt die Bauaufsicht der Stadt.
Fazit
Bauliche Veränderungen brauchen in der WEG immer einen Beschluss, aber nur noch die einfache Mehrheit. Für Wallbox, Balkonkraftwerk, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Glasfaser haben Sie sogar einen Anspruch. Wer zahlt, regelt § 21 WEG – meist der, der die Maßnahme will. Bauen Sie nie ohne Beschluss, sonst droht der Rückbau. Eine Verwaltung, die solche Beschlüsse sauber vorbereitet, finden Sie über den Preisrechner.
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