Musterbeschluss zum Kopieren
Musterbeschluss Hausgeldrückstände einklagen
Zahlt ein Eigentümer kein Hausgeld, kann die Gemeinschaft den Rückstand gerichtlich einfordern. Dafür beschließen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit, dass der Verwalter Mahnbescheid oder Klage einleitet und einen Anwalt beauftragt. Ein Vorratsbeschluss für künftige Fälle spart viel Zeit.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtDie Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit, dass der Verwalter Hausgeldrückstände per Mahnverfahren oder Klage durchsetzt; möglich ist auch ein Vorratsbeschluss für künftige Fälle.
Drei Monate kein Hausgeld – und die Nachbarn zahlen mit
Jeder Monat ohne Zahlung reißt ein Loch in die Kasse. Die anderen Eigentümer finanzieren es vor. Gleichzeitig wächst der Ärger im Haus. Viele fragen sich: Warum passiert nichts?
Oft fehlt schlicht der Beschluss. Der Verwalter kann zwar mahnen. Für ein Gerichtsverfahren mit Anwalt wollen die meisten Verwalter aber eine klare Grundlage der Eigentümer. Mit dem Musterbeschluss unten schaffen Sie diese Grundlage. Was vorher passieren sollte, erklärt der Ratgeber Hausgeld nicht bezahlt.
Der Beschlusstext zum Kopieren
Kopieren Sie den Musterbeschluss Hausgeldrückstände einklagen und füllen Sie die Platzhalter in eckigen Klammern aus. Variante A gilt für einen konkreten Fall. Variante B ist ein Vorratsbeschluss für alle künftigen Rückstände.
TOP [Nr.]: Gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldrückständen (Variante A – Einzelfall)
1. Die Eigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beschließen: Die Gemeinschaft macht die Rückstände des Eigentümers der Einheit Nr. [Nr.] aus Hausgeld, Nachschüssen und Sonderumlagen in Höhe von derzeit [Betrag] € nebst Zinsen und Kosten gerichtlich geltend. Das umfasst auch alle bis zum Abschluss des Verfahrens weiter fällig werdenden Beträge.
2. Der Verwalter wird ermächtigt, im Namen der Gemeinschaft das gerichtliche Mahnverfahren, die Klage und die Zwangsvollstreckung einzuleiten und durchzuführen.
3. Der Verwalter wird ermächtigt, dafür einen im Wohnungseigentumsrecht tätigen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Vergütung richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. [Optional: Eine Vergütungsvereinbarung bedarf eines gesonderten Beschlusses.]
4. Die Kosten des Verfahrens trägt vorläufig die Gemeinschaft. Sie werden nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt, soweit sie nicht vom säumigen Eigentümer erstattet werden.
5. Der Eigentümer der Einheit Nr. [Nr.] ist bei dieser Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
TOP [Nr.]: Gerichtliche Geltendmachung von Hausgeldrückständen (Variante B – Vorratsbeschluss)
1. Die Eigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG] beschließen: Ist ein Eigentümer mit Zahlungen an die Gemeinschaft in Höhe von mindestens [Betrag, z. B. zwei Monatsraten Hausgeld] in Verzug und zahlt er trotz Mahnung mit Fristsetzung nicht, ist der Verwalter ermächtigt, die Forderungen ohne weiteren Beschluss gerichtlich geltend zu machen und zu vollstrecken.
2. Der Verwalter darf dafür einen im Wohnungseigentumsrecht tätigen Rechtsanwalt zu den gesetzlichen Gebühren beauftragen.
3. Der Verwalter berichtet in jeder ordentlichen Versammlung über laufende Verfahren.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage und Mehrheit
Forderungen auf Hausgeld stehen der Gemeinschaft zu, nicht den einzelnen Eigentümern. Die Gemeinschaft ist rechtsfähig und kann klagen (§ 9a Abs. 1 WEG). Grundlage der Zahlungspflicht sind die Beschlüsse nach § 28 WEG über Wirtschaftsplan, Nachschüsse und Sonderumlagen.
Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft gerichtlich (§ 9b WEG). Ob er im Innenverhältnis ohne Beschluss klagen darf, hängt von seinen Befugnissen ab. Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit schafft Klarheit. Geht es um die Einleitung eines Rechtsstreits gegen einen bestimmten Eigentümer, darf dieser nicht mitstimmen. Das regelt § 25 Abs. 4 WEG. Allein ein Zahlungsrückstand nimmt ihm sein Stimmrecht bei anderen Punkten aber nicht.
So läuft das Verfahren ab
- Mahnung mit klarer Frist durch die Verwaltung.
- Mahnbescheid über das zentrale Mahngericht. Widerspricht der Schuldner nicht, folgt der Vollstreckungsbescheid.
- Klage beim zuständigen Amtsgericht. Für Gelsenkirchener Anlagen ist das ausschließlich das Amtsgericht Gelsenkirchen (§ 43 WEG). Mehr dazu im Ratgeber WEG-Streit am Amtsgericht Gelsenkirchen.
- Vollstreckung, etwa Kontopfändung oder im Extremfall Zwangsversteigerung.
Hausgeldforderungen sind in der Zwangsversteigerung in begrenzter Höhe bevorrechtigt. Das macht frühes Handeln besonders wichtig. Wer jahrelang wartet, verliert diesen Vorteil teilweise. Für die Wahl des Anwalts gibt es den Musterbeschluss Rechtsanwalt beauftragen.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Zu lange gewartet. Rückstände wachsen, Vorrechte gehen verloren, Forderungen können verjähren.
- Nur der Altbetrag erfasst. Der Beschluss sollte auch künftig fällig werdende Beträge abdecken.
- Säumiger stimmt über sein eigenes Verfahren mit. Bei der Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn ist das nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen. Seine Stimme darf bei diesem Punkt nicht mitgezählt werden.
- Keine Fälligkeit geregelt. Ohne klaren Zahltag ist der Verzug schwer zu belegen. Hier hilft der Musterbeschluss Fälligkeit und Lastschrift.
Bis das Geld da ist: Liquidität sichern
Ein Verfahren dauert. In der Zwischenzeit muss die Gemeinschaft ihre Rechnungen zahlen. Reicht das Geld nicht, hilft eine Sonderumlage zur Liquiditätssicherung. Bezahlt der Schuldner später, wird das in der Abrechnung ausgeglichen.
So arbeitet GOTTSCHLING Immobilien
Bei GOTTSCHLING Immobilien wird früh gemahnt. Bleibt das Geld aus, liegt ein fertiger Beschlussvorschlag nach den Mustern des VDIV NRW auf dem Tisch. Viele Gemeinschaften nutzen den Vorratsbeschluss, damit nicht jedes Mal bis zur nächsten Versammlung gewartet werden muss.
Mehr zur WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen lesen Sie auf der Säulenseite. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner. Weitere Vorlagen bietet die Übersicht Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Ab wann kann die WEG Hausgeldrückstände einklagen?
Sobald das Hausgeld fällig ist und der Eigentümer nicht zahlt. In der Praxis wird zuerst gemahnt. Bleibt die Zahlung aus, folgen Mahnbescheid oder Klage.
Welches Gericht ist für Hausgeldklagen in Gelsenkirchen zuständig?
Ausschließlich das Amtsgericht Gelsenkirchen, weil dort die Anlage liegt (§ 43 WEG). Ein Amtsgericht in Buer gibt es nicht mehr. Das Mahnverfahren läuft dagegen über ein zentrales Mahngericht.
Darf der säumige Eigentümer über die Klage gegen sich mitstimmen?
Nein. Nach § 25 Abs. 4 WEG ist ein Eigentümer nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft. Seine Stimme zählt nur bei diesem Punkt nicht. Bei allen anderen Tagesordnungspunkten darf er trotz Rückstand abstimmen.
Was ist ein Vorratsbeschluss für Hausgeldrückstände?
Ein Beschluss, der den Verwalter für alle künftigen Rückstände ermächtigt. Er darf dann ohne neue Versammlung klagen, sobald bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Das spart Zeit und schützt die Kasse.
Wer trägt die Anwalts- und Gerichtskosten?
Gewinnt die Gemeinschaft, muss der Schuldner die Kosten in der Regel erstatten. Bis dahin legt die Gemeinschaft sie vor. Ist beim Schuldner nichts zu holen, bleiben sie bei der Gemeinschaft.
Verjähren Hausgeldforderungen?
Ja, grundsätzlich nach drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Forderung fällig wurde. Deshalb sollten Rückstände nie lange liegen bleiben.
Fazit
Hausgeldrückstände werden nicht von allein kleiner. Mit dem Beschluss Hausgeldrückstände einklagen darf der Verwalter klagen und einen Anwalt beauftragen. Dafür reicht die einfache Mehrheit. Ein Vorratsbeschluss spart Zeit bei jedem künftigen Fall. Geht es um ein Verfahren gegen einen bestimmten Eigentümer, stimmt er dabei nicht mit. Handeln Sie früh. Das schützt Ihre Rechte und die Kasse.
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