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Musterbeschluss Trinkwasser- und Legionellenprüfung
Hat Ihr Haus eine zentrale Warmwasseranlage und vermietete Wohnungen, muss das Trinkwasser meist alle drei Jahre auf Legionellen untersucht werden. Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Beauftragung mit einfacher Mehrheit nach § 19 Abs. 1 WEG. Unten finden Sie die Vorlage.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtGroßanlagen zur Trinkwassererwärmung in vermieteten Häusern müssen nach § 31 TrinkwV alle drei Jahre auf Legionellen geprüft werden; die WEG beauftragt das mit einfacher Mehrheit.
Ein Brief vom Gesundheitsamt – und keiner weiß Bescheid
Ein Mieter klagt über Fieber nach dem Duschen. Wenig später fragt das Gesundheitsamt nach der letzten Legionellenprüfung. Im Ordner der Gemeinschaft findet sich nichts. Jetzt drohen Fristen, Gefährdungsanalyse und Bußgeld.
Legionellen sind Bakterien. Sie vermehren sich in lauwarmem Wasser, das lange steht. Eingeatmet als feiner Nebel können sie eine schwere Lungenentzündung auslösen. Eine regelmäßige Prüfung schützt die Bewohner und die Eigentümer. Der Beschluss zur Trinkwasser- und Legionellenprüfung unten sorgt dafür, dass die Prüfung nicht vom Zufall abhängt.
Der Beschlusstext zum Kopieren
TOP [Nr.]: Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen
1. Die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft [Name der WEG], [Straße und Hausnummer], [PLZ] Gelsenkirchen, beauftragen die Verwaltung, die Trinkwasser-Installation nach § 31 Trinkwasserverordnung auf Legionellen untersuchen zu lassen.
2. Die Verwaltung schließt dazu mit [Name eines zugelassenen Labors / Fachbetriebs] einen Vertrag über [die erstmalige Einrichtung der Probennahmestellen und] die Probennahme und Untersuchung im vorgeschriebenen Turnus. Kosten: einmalig höchstens [Betrag] € brutto, je Untersuchung höchstens [Betrag] € brutto.
3. Die Eigentümer gewähren dem Labor nach Terminankündigung Zutritt zu den Probennahmestellen in ihrer Wohnung und verpflichten ihre Mieter entsprechend.
4. Wird der technische Maßnahmenwert überschritten, ist die Verwaltung ermächtigt und beauftragt, ohne weiteren Beschluss die gesetzlich vorgeschriebenen Schritte einzuleiten: Meldung an das Gesundheitsamt, Beauftragung einer Gefährdungsanalyse bis höchstens [Betrag] € brutto, Information der Bewohner und Sofortmaßnahmen zum Schutz der Gesundheit. Über weitere Sanierungsmaßnahmen entscheidet die Versammlung.
5. Die Kosten werden als Kosten der Wasserversorgung nach [Miteigentumsanteilen / dem geltenden Schlüssel für Wasser] verteilt.
Abstimmung: Ja [Anzahl] – Nein [Anzahl] – Enthaltung [Anzahl]. Der Versammlungsleiter verkündet: Der Beschluss ist [angenommen / abgelehnt].
Wichtig: Diese Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Passen Sie den Beschluss an Ihre Gemeinschaft, Ihre Teilungserklärung und Ihre Vereinbarungen an. Lassen Sie ihn im Zweifel vor der Versammlung prüfen.
Rechtsgrundlage: Wann die Prüfung Pflicht ist
Die Pflicht steht in § 31 der Trinkwasserverordnung. Sie gilt für Großanlagen zur Trinkwassererwärmung. Das ist der Fall, wenn eine der beiden Bedingungen zutrifft:
- Der Warmwasserspeicher fasst mehr als 400 Liter.
- Zwischen Erwärmer und einer Entnahmestelle sind mehr als 3 Liter Wasser in der Leitung.
Dazu kommen zwei Bedingungen: Es gibt Duschen oder andere Stellen, an denen Wasser vernebelt wird. Und das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben. Vermietung zählt dazu. Typisch betroffen ist also ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung und vermieteten Wohnungen.
Der Turnus beträgt drei Jahre. Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, folgen Meldung, Gefährdungsanalyse und Information der Bewohner. Zuständig ist in Gelsenkirchen das Gesundheitsamt der Stadt.
Die Gemeinschaft beschließt die Beauftragung mit einfacher Mehrheit (§ 19 Abs. 1 WEG). Sie ist Betreiberin der zentralen Anlage. Haben Häuser mit Wohnungsboilern keine zentrale Anlage, greift die Pflicht in der Regel nicht.
Kosten und Umlage auf Mieter
Die Kosten der Legionellenprüfung gelten als Betriebskosten der Wasserversorgung. Vermieter können sie daher umlegen, wenn der Mietvertrag Betriebskosten vorsieht. Kosten einer Sanierung nach einem Befund sind dagegen in der Regel nicht umlagefähig. Einen Überblick gibt der Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten.
Ein Tipp für Altbauten: Gibt es im Haus noch Bleileitungen, ist auch das ein Fall für die Versammlung. Die gesetzliche Frist für Austausch oder Stilllegung ist bereits abgelaufen. Für den Austausch nutzen Sie den Musterbeschluss Erhaltungsmaßnahme.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenTypische Fehler
- Keine Probennahmestellen. Ohne geeignete Ventile kann das Labor nicht prüfen. Die Einrichtung kostet einmalig Geld. Planen Sie das ein.
- Kein Plan für den Befund. Bei einer Überschreitung zählen Tage. Ohne Ermächtigung muss erst eine Versammlung her. Das Muster regelt die ersten Schritte.
- Turnus verpasst. Wer die Folgeprüfung vergisst, verstößt erneut. Ein Vertrag mit festem Turnus hilft.
- Mieter nicht informiert. Ergebnisse und Maßnahmen müssen den Bewohnern mitgeteilt werden.
Pflichten im Griff mit GOTTSCHLING Immobilien
GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Einheiten und kennt die Prüfpflichten eines Mehrfamilienhauses. Die Verwaltung arbeitet als Mitglied im VDIV NRW mit den Musterbeschlüssen des Verbands. Fristen für Legionellenprüfung, Rauchwarnmelder und Wartungen werden fortlaufend überwacht. Passend dazu: der Musterbeschluss Rauchwarnmelder.
Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner für die WEG-Verwaltung: 24 € netto je Einheit und Monat, 5 € netto je Stellplatz, zuzüglich Umsatzsteuer. Jede Einheit laut Teilungserklärung kostet gleich viel – ob kleines Apartment, große Wohnung oder Gewerbefläche. Das Angebot kommt automatisch per E-Mail und gilt drei Monate, danach folgt der Vertragsentwurf. Mehr zur Verwaltung: WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen. Alle Preise: Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen. Alle Vorlagen: Musterbeschlüsse.
Häufige Fragen
Muss jede WEG ihr Trinkwasser auf Legionellen prüfen?
Nein. Die Pflicht nach § 31 TrinkwV gilt für Großanlagen zur Trinkwassererwärmung mit Duschen, wenn das Wasser gewerblich abgegeben wird. Vermietung zählt als gewerbliche Tätigkeit. Häuser mit dezentralen Durchlauferhitzern sind meist nicht betroffen.
Wie oft muss die Legionellenprüfung stattfinden?
Alle drei Jahre. Das Gesundheitsamt kann nach einem Befund kürzere Abstände anordnen. Ein Vertrag mit einem Labor über den festen Turnus verhindert, dass die Prüfung vergessen wird.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss zur Legionellenprüfung?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Prüfung ist ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Weil es um eine gesetzliche Pflicht geht, sollte die Gemeinschaft sie ohnehin beschließen.
Was passiert, wenn zu viele Legionellen gefunden werden?
Ab 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter muss der Betreiber das Gesundheitsamt informieren und eine Gefährdungsanalyse erstellen lassen. Die Bewohner werden informiert. Danach folgen Maßnahmen wie Spülen, Temperatur erhöhen oder Leitungen umbauen.
Darf ich die Kosten der Legionellenprüfung auf Mieter umlegen?
In der Regel ja. Sie gelten als Betriebskosten der Wasserversorgung. Voraussetzung ist ein Mietvertrag, der die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Sanierungskosten nach einem Befund sind meist nicht umlagefähig.
Wer ist in Gelsenkirchen für Legionellen zuständig?
Das Gesundheitsamt der Stadt Gelsenkirchen. Dorthin gehen Meldungen bei einer Überschreitung des Maßnahmenwerts. Das Labor meldet Befunde in der Regel ebenfalls direkt an die Behörde.
Fazit
Bei zentraler Warmwasseranlage und vermieteten Wohnungen ist die Legionellenprüfung meist Pflicht, alle drei Jahre. Fassen Sie den Beschluss zur Trinkwasser- und Legionellenprüfung mit Kostenrahmen, Zutrittsregel und einem Plan für den Ernstfall. Dann reagiert die Gemeinschaft im Fall eines Befunds sofort. Was eine Verwaltung kostet, die diese Fristen überwacht, können Sie sofort online berechnen.
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