Gelsenkirchen
Vermietete Wohnung verkaufen in Gelsenkirchen
Ja, Sie können eine vermietete Wohnung jederzeit verkaufen – der Mieter darf bleiben, der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Entscheidend sind die richtige Käufergruppe, ein Preis, der zur Miete passt, und ein fairer Umgang mit dem Mieter. GOTTSCHLING Immobilien begleitet Sie dabei in Gelsenkirchen von der Bewertung bis zur Übergabe.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEine vermietete Wohnung dürfen Sie jederzeit verkaufen; der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB), und meist kaufen Kapitalanleger.
„Darf ich das überhaupt?“ – Die wichtigste Regel zuerst
Viele Vermieter zögern jahrelang. Sie denken: „Mit Mieter verkauft sich das nie.“ Oder: „Dann muss ich erst kündigen.“ Beides stimmt nicht.
Im Gesetz steht: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein – mit allen Rechten und Pflichten. Miete, Laufzeit und Kündigungsschutz bleiben gleich.
Für Sie heißt das: Sie brauchen keine Zustimmung des Mieters. Sie müssen nicht kündigen. Und Sie sollten es auch nicht versuchen – ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
Wer kauft eine vermietete Wohnung in Gelsenkirchen?
Die Käufergruppe ist eine andere als bei einer leeren Wohnung:
- Kapitalanleger suchen laufende Mieteinnahmen. Sie rechnen mit Kaufpreis, Miete, Hausgeld und Rendite.
- Selbstnutzer kaufen nur selten, weil sie nicht einziehen können. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich.
- Der Mieter selbst – manchmal ist er der beste Käufer. Fragen kostet nichts.
Gelsenkirchen ist für Anleger interessant. Laut Wohnungsmarktbericht hat die Stadt die niedrigsten Kaufpreise für Bestandswohnungen unter den kreisfreien Städten im Ruhrgebiet. Gleichzeitig gibt es keine Mietpreisbremse. Für Mieterhöhungen gilt die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren – mehr dazu unter Kappungsgrenze in Gelsenkirchen.
Bringt eine vermietete Wohnung weniger Geld?
Oft ja – aber nicht immer. Es kommt auf die Miete an.
- Niedrige Miete, langjähriger Mieter: Der Anleger sieht wenig Ertrag. Der Preis liegt meist unter dem einer leeren Wohnung.
- Marktgerechte Miete, zuverlässiger Mieter: Für Anleger attraktiv. Der Abschlag ist klein oder entfällt.
- Miete unter dem Mietspiegel mit Erhöhungspotenzial: Ein Argument für den Käufer – wenn es nachvollziehbar belegt ist.
Einen festen Abschlag gibt es nicht. Ein Erfahrungswert aus der Verkaufspraxis von GOTTSCHLING Immobilien: Bei einem üblichen Mietvertrag liegt eine vermietete Wohnung rund 20 % unter einer leeren. Ist die Miete stark untersetzt, ist der Abschlag deutlich größer. Wie die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete steht, zeigt der Mietspiegel Gelsenkirchen. Eine Einschätzung für Ihre Wohnung gibt die Immobilienbewertung.
Beispielrechnung: Eine Wohnung bringt 400 € Kaltmiete im Monat, also 4.800 € im Jahr. Ein Anleger, der eine Bruttorendite von 6 % erwartet, zahlt dafür rund 80.000 €. Steigt die Miete um 50 € im Monat, wären bei gleicher Rendite rund 90.000 € drin.
Rechte des Mieters beim Verkauf
Besichtigungen
Der Mieter muss Besichtigungen mit Kaufinteressenten dulden – nach rechtzeitiger Ankündigung, zu üblichen Zeiten und in angemessenem Umfang. Wenige gebündelte Termine mit vorab geprüften Käufern sind fair und wirken professionell.
Vorkaufsrecht
Wurde das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten meist ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er darf dann zu den gleichen Bedingungen kaufen. Das muss der Notar beachten. Mehr im Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters.
Kündigungsschutz
Nach einer Umwandlung in Eigentum darf ein Käufer in Gelsenkirchen drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB). Gelsenkirchen gehört nicht zu den Städten mit verlängerter Sperrfrist. Eigenbedarf ist danach nur unter den strengen Voraussetzungen möglich – siehe Eigenbedarfskündigung.
Kaution
Die Kaution geht auf den Käufer über. Er muss sie bei Auszug zurückzahlen. Zahlt er nicht, kann der Mieter sich unter Umständen auch an Sie wenden (§ 566a BGB). Übertragen Sie die Kaution deshalb nachweisbar. Mehr unter Mietkaution.
Den Mieter richtig informieren
Rechtlich müssen Sie den Mieter nicht vorab um Erlaubnis fragen. Klug ist es trotzdem, ihn früh einzubinden. Ein verunsicherter Mieter kann Besichtigungen schwierig machen. Ein informierter Mieter hilft oft sogar.
- Erklären Sie kurz, dass sich für ihn nichts ändert.
- Stimmen Sie Besichtigungstermine mit ihm ab.
- Fragen Sie, ob er selbst Interesse am Kauf hat.
- Nach dem Notartermin: gemeinsame Mitteilung, ab wann die Miete an den Käufer geht.
Ein guter Mieter ist für den Käufer ein Wert. Zeigen Sie das: pünktliche Zahlungen, kein Streit, ein gepflegter Zustand. Diese Punkte gehören ins Exposé – natürlich ohne persönliche Daten des Mieters.
Diese Unterlagen will ein Kapitalanleger sehen
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweis der Mietzahlungen der letzten Monate
- letzte Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung
- Kautionsnachweis
- Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
Alle Infos zum Verkauf einer Eigentumswohnung finden Sie auch auf der Seite Eigentumswohnung verkaufen.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Über 400 Verkäufe – nutzen Sie diese Erfahrung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWie lange dauert es, eine vermietete Wohnung zu verkaufen?
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen will, braucht etwas Geduld. Anleger rechnen genau, und Besichtigungen müssen mit dem Mieter abgestimmt werden. Die Erfahrungswerte von GOTTSCHLING Immobilien – aus der eigenen Praxis, keine amtliche Statistik:
- schneller Verkauf: rund 4 Monate
- normaler Verkauf: rund 6 bis 7 Monate
- Ausreißer: bis zu 12 Monate
Steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, kommen nach dem Notartermin bis zu zwei Monate Wartezeit dazu. Planen Sie das von Anfang an ein.
Typische Fehler beim Verkauf mit Mieter
- Den Mieter übergehen: Wer ihn nicht informiert, riskiert abgesagte Besichtigungen und schlechte Stimmung.
- Zu viele Termine: Ständige Besichtigungen nerven. Bündeln Sie sie und lassen Sie nur geprüfte Käufer in die Wohnung.
- Den Preis wie für eine leere Wohnung ansetzen: Anleger rechnen mit der Miete, nicht mit dem Quadratmeterpreis einer freien Wohnung.
- Unterlagen fehlen: Ohne Mietvertrag, Zahlungsnachweise und Kautionsbeleg kauft kein Anleger.
- Kurz vor dem Verkauf kräftig erhöhen: Eine Mieterhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und im Rahmen der Kappungsgrenze erlaubt. Eine unwirksame Erhöhung fällt in der Prüfung des Käufers auf.
Ihre Wohnung ist leer und Sie überlegen, sie vor dem Verkauf neu zu vermieten? Dann lohnt ein Blick auf die Seite Wohnung vermieten in Gelsenkirchen.
Was kostet der Verkauf?
Für eine vermietete Eigentumswohnung beträgt die Courtage bei GOTTSCHLING Immobilien 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis – für Verkäufer und Käufer gleich. Sie wird erst nach dem Notartermin fällig.
Wichtig für Vermieter: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Das gilt auch, wenn Sie früher selbst darin gewohnt haben, die Wohnung aber in den letzten Jahren vermietet war. Mehr im Ratgeber Spekulationsfrist. Lassen Sie Ihren Fall vom Steuerberater prüfen. Ein ganzes vermietetes Haus mit mehreren Wohnungen läuft als Kapitalanlage – dann zahlt nur der Käufer die Courtage. Siehe Mehrfamilienhaus verkaufen.
Vermietete Wohnung verkaufen: Ihre Checkliste
- Mietvertrag, Nachträge und Zahlungsnachweise zusammenstellen
- Prüfen, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht
- Miete mit dem Mietspiegel vergleichen
- Wert nach Ertrag einschätzen lassen
- Mieter informieren und Besichtigungen abstimmen
- Kaution und Nebenkostenabrechnung im Kaufvertrag regeln
- Nach dem Notartermin gemeinsam den Eigentümerwechsel mitteilen
Oder doch lieber behalten – ohne den Ärger?
Viele verkaufen, weil die Vermietung nervt: Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mietrückstände. Dafür gibt es eine andere Lösung. Die Verwaltung einer einzelnen vermieteten Wohnung nimmt Ihnen die Arbeit ab. Liegt die Wohnung in einer Gemeinschaft, die GOTTSCHLING Immobilien auch als WEG-Verwalter betreut, ist eine Sondereigentumsverwaltung möglich – Preis auf Anfrage.
Die Entscheidungshilfe dazu: Vermieten oder verkaufen. Zurück zur Übersicht: Immobilienmakler Gelsenkirchen.
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Kann ich eine vermietete Wohnung ohne Zustimmung des Mieters verkaufen?
Ja. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen. Der Mietvertrag geht automatisch auf den Käufer über (§ 566 BGB). Der Mieter muss nur Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem bestimmten Fall: wenn das Haus nach seinem Einzug in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und die Wohnung jetzt zum ersten Mal an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Dann darf er zu den gleichen Bedingungen kaufen. Nach dem Kaufvertrag wird er über den Inhalt informiert, meist übernimmt das der Notar. Danach hat er zwei Monate Zeit.
Darf der Käufer meinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Grundsätzlich ja, wenn er die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige braucht. Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten weiter. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters umgewandelt, gilt in Gelsenkirchen zusätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren ab dem ersten Verkauf (§ 577a BGB).
Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung in Gelsenkirchen?
Das hängt von der Höhe der Miete und vom Mieter ab. Nach den Erfahrungswerten von GOTTSCHLING Immobilien liegt der Abschlag bei einem üblichen Mietvertrag bei rund 20 %. Bei stark untersetzter Miete ist er deutlich höher. Eine Bewertung nach Ertrag schafft Klarheit.
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf der Wohnung?
Die Kaution geht mit dem Mietvertrag auf den Käufer über. Er ist dem Mieter gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet. Übertragen Sie die Kaution nachweisbar und regeln Sie das im Kaufvertrag.
Muss ich die Nebenkostenabrechnung nach dem Verkauf noch machen?
Das hängt davon ab, was im Kaufvertrag steht und wann die Übergabe war. Häufig rechnet der Verkäufer für die Zeit bis zur Übergabe ab, der Käufer für die Zeit danach. Klären Sie das vor dem Notartermin genau.
Darf ich den Mieter kündigen, um die Wohnung leer besser zu verkaufen?
Nein. Ein geplanter Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Eine sogenannte Verwertungskündigung ist nur in seltenen Ausnahmefällen möglich und wird von Gerichten sehr streng geprüft. Ein Aufhebungsvertrag mit Abfindung ist nur möglich, wenn der Mieter freiwillig zustimmt.
Fazit
Eine vermietete Wohnung verkaufen Sie in Gelsenkirchen gut – an Kapitalanleger und manchmal an den Mieter selbst. Der Mietvertrag bleibt bestehen, der Mieter behält seine Rechte. Entscheidend sind ein Preis, der zur Miete passt, vollständige Unterlagen und ein fairer Umgang mit dem Mieter. GOTTSCHLING Immobilien kennt beide Seiten – Verkauf und Verwaltung. Fragen Sie jetzt Ihre kostenlose Ersteinschätzung an.
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