Ratgeber
Eigenbedarfskündigung richtig machen
Eine Eigenbedarfskündigung ist erlaubt, wenn Sie die Wohnung für sich, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts brauchen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Sie muss schriftlich sein und Person und Grund genau nennen. Die meisten Kündigungen scheitern nicht am Bedarf, sondern an der Begründung.
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Kurz gesagtEigenbedarf besteht, wenn Sie die Wohnung ernsthaft für sich oder nahe Angehörige brauchen; kündigen Sie schriftlich mit Name, Beziehung und konkretem Grund und beachten Sie 3 bis 9 Monate Frist.
Ihr Kind zieht zurück nach Gelsenkirchen – und die Wohnung ist vermietet
Die Tochter beginnt eine Ausbildung in Buer. Die Eltern werden älter und sollen näher wohnen. Oder Sie selbst wollen nach Jahren im Ausland zurück. Und dann fällt Ihr Blick auf die eigene, vermietete Wohnung.
Eine Eigenbedarfskündigung ist in solchen Fällen erlaubt. Sie ist aber eines der strengsten Themen im Mietrecht. Gerichte prüfen genau. Und wer Eigenbedarf nur vortäuscht, haftet auf Schadensersatz.
So machen Sie es richtig. Weitere Themen rund um Ihre Mietwohnung finden Sie im Ratgeber für Vermieter.
Für wen dürfen Sie Eigenbedarf anmelden?
Das Gesetz erlaubt die Kündigung, wenn Sie die Wohnung brauchen für:
- sich selbst,
- Familienangehörige: Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister, Großeltern; auch Nichten und Neffen hat der BGH anerkannt,
- Angehörige Ihres Haushalts, etwa der Lebensgefährte oder eine Pflegekraft, die bei Ihnen lebt.
Entfernte Verwandte wie Cousins oder Schwager zählen nur, wenn eine besonders enge Bindung besteht. Das müssen Sie dann gut begründen.
Wichtig: Eine GmbH oder andere Gesellschaft kann keinen Eigenbedarf anmelden. Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gibt es Sonderregeln.
Was ist ein „vernünftiger Grund“?
Der Bedarf muss ernsthaft sein und auf nachvollziehbaren Gründen beruhen. Typische anerkannte Gründe:
- Umzug wegen Arbeit, Ausbildung oder Studium
- Pflege von Angehörigen in der Nähe
- Familienzuwachs oder Trennung
- Wunsch, nach dem Ruhestand im Eigentum zu wohnen
Der Bedarf darf nicht nur „irgendwann“ bestehen. Eine Vorratskündigung für eine unbestimmte Zukunft ist unwirksam.
Und die Wohnung muss passen. Wollen Sie eine 120-m²-Wohnung für eine einzelne Person, fragt das Gericht nach. Überhöhter Wohnbedarf kann zur Unwirksamkeit führen.
So muss das Kündigungsschreiben aussehen
Die Kündigung braucht Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Inhaltlich gehört hinein:
- Name der Person, die einziehen soll
- Verwandtschaftsverhältnis zu Ihnen
- Konkreter Grund, warum sie gerade diese Wohnung braucht
- Kündigungsfrist und Ende des Mietverhältnisses
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB, mit Form und Frist
Ein Satz wie „Ich kündige wegen Eigenbedarf“ reicht nicht. Der Mieter muss prüfen können, ob der Grund stimmt.
Die Fristen
Es gelten die normalen Fristen nach § 573c BGB: drei Monate bis fünf Jahre Mietdauer, sechs Monate über fünf Jahre, neun Monate über acht Jahre. Mehr zu allen Kündigungsarten im Ratgeber Mieter kündigen: Gründe, Fristen, Fehler.
Sperrfrist nach Kauf und Umwandlung
Haben Sie eine vermietete Wohnung gekauft, die vorher in Eigentum umgewandelt wurde? Dann dürfen Sie nicht sofort wegen Eigenbedarf kündigen. Es gilt eine Sperrfrist (§ 577a BGB).
In Gelsenkirchen beträgt sie drei Jahre ab dem Erwerb. Gelsenkirchen gehört nicht zu den NRW-Kommunen, in denen per Verordnung bis zu acht Jahre gelten. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor einer Kündigung.
Außerdem wichtig: Der Mieter einer umgewandelten Wohnung hat beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. Mehr dazu im Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters.
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Anbietpflicht
Wird bis zum Ende der Kündigungsfrist eine andere Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, müssen Sie sie dem Mieter anbieten. Das verlangt die Rechtsprechung des BGH. Versäumen Sie das, kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
Wegfall des Bedarfs
Fällt der Grund vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, müssen Sie den Mieter informieren. Zieht etwa Ihre Tochter doch nicht um, darf der Mieter bleiben.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Wer Eigenbedarf erfindet, um neu zu vermieten oder zu verkaufen, haftet auf Schadensersatz. Dazu zählen Umzugskosten, Maklerkosten und Mietdifferenz. Ziehen Sie nach dem Auszug nicht selbst ein, müssen Sie das gut erklären können.
Härtefall: wenn der Mieter widerspricht
Der Mieter kann nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte wäre. Beispiele sind hohes Alter, schwere Krankheit, lange Verwurzelung im Viertel oder fehlender Ersatzwohnraum.
Dann wägt das Gericht ab. Manchmal verlängert es das Mietverhältnis befristet oder auf unbestimmte Zeit. Bei langjährigen, älteren Mietern sollten Sie früh das Gespräch suchen. Eine Einigung mit Umzugshilfe ist oft schneller als ein Prozess.
Bleibt der Mieter trotz wirksamer Kündigung, hilft nur die Räumungsklage.
Alternativen zur Eigenbedarfskündigung
Nicht immer ist die Kündigung der beste Weg. Manchmal passt eine andere Lösung besser:
- Aufhebungsvertrag mit Abfindung – schnell und ohne Gericht.
- Andere Wohnung aus Ihrem Bestand für den Angehörigen.
- Verkaufen und neu kaufen – vermietete Wohnungen lassen sich an Kapitalanleger verkaufen. Mehr unter vermietete Wohnung verkaufen in Gelsenkirchen.
Für alle anderen Wohnungen gilt: Mit einer guten Mietverwaltung behalten Sie Fristen, Mietverträge und Kommunikation im Griff. GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner.
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Für wen kann ich Eigenbedarf anmelden?
Für sich selbst, für Familienangehörige wie Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister und Großeltern sowie für Angehörige Ihres Haushalts. Entferntere Verwandte zählen nur bei besonders enger Bindung. Juristische Personen wie eine GmbH können keinen Eigenbedarf geltend machen.
Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?
Es gelten die normalen gesetzlichen Fristen: drei Monate bei bis zu fünf Jahren Mietdauer, sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und neun Monate nach mehr als acht Jahren. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen.
Wie lange ist die Sperrfrist für Eigenbedarf in Gelsenkirchen?
Nach dem Kauf einer in Eigentum umgewandelten Mietwohnung gilt in Gelsenkirchen eine Sperrfrist von drei Jahren (§ 577a Abs. 1 BGB). Gelsenkirchen gehört nicht zu den Städten mit verlängerter Sperrfrist. Für Wohnungen, die schon vor dem Mietbeginn Eigentumswohnungen waren, gilt die Sperre nicht.
Was muss in der Eigenbedarfskündigung stehen?
Name der Person, die einziehen soll, ihr Verhältnis zu Ihnen und der konkrete Grund für den Bedarf. Dazu das Ende des Mietverhältnisses und der Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Ohne diese Angaben ist die Kündigung meist unwirksam.
Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, etwa für Umzug, Makler und höhere Miete in der neuen Wohnung. In schweren Fällen kann das auch strafbar sein. Ziehen Sie nach dem Auszug nicht selbst ein, müssen Sie nachvollziehbar erklären, warum.
Muss ich dem Mieter eine andere Wohnung anbieten?
Ja, wenn bis zum Ende der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei wird. Diese Anbietpflicht hat der Bundesgerichtshof entwickelt. Eine Verletzung kann zu Schadensersatz führen.
Kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?
Ja, nach § 574 BGB, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet, etwa wegen hohen Alters oder schwerer Krankheit. Das Gericht wägt dann Ihre Interessen gegen die des Mieters ab. Im Ergebnis kann das Mietverhältnis verlängert werden.
Fazit
Eigenbedarf ist ein legitimer Grund, einem Mieter zu kündigen. Er muss aber echt, konkret und gut begründet sein. Nennen Sie Person, Verwandtschaft und Grund im Schreiben. Halten Sie Fristen und in Gelsenkirchen die dreijährige Sperrfrist nach Umwandlung ein. Bieten Sie freie Alternativwohnungen an und melden Sie es, wenn der Bedarf wegfällt. Bei langjährigen Mietern ist eine einvernehmliche Lösung oft der schnellere Weg.
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