Ratgeber
Mieter kündigen: Gründe, Fristen, Fehler
Als Vermieter dürfen Sie einen unbefristeten Wohnungsmietvertrag nur mit gesetzlichem Grund kündigen. Die Kündigung muss schriftlich sein, eigenhändig unterschrieben und begründet. Die Frist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtVermieter brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Zahlungsverzug oder Eigenbedarf, und müssen schriftlich mit 3, 6 oder 9 Monaten Frist kündigen.
„Kann ich dem Mieter nicht einfach kündigen?“
Sie wollen das Haus verkaufen. Oder Ihre Tochter braucht eine Wohnung. Oder der Mieter macht seit Monaten nur Ärger. Der Gedanke liegt nahe: Ich kündige einfach. Es ist ja meine Wohnung.
Leider ist es nicht so einfach. Im deutschen Mietrecht ist der Mieter stark geschützt. Eine Kündigung ohne Grund ist bei Wohnraum fast nie erlaubt. Jeder Fehler macht die Kündigung unwirksam – und Sie verlieren oft Monate.
Wer einen Mieter kündigen will, braucht drei Dinge: einen erlaubten Grund, die richtige Frist und die richtige Form.
Die erlaubten Kündigungsgründe
Für eine ordentliche Kündigung brauchen Sie ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Das Gesetz nennt drei Hauptfälle:
1. Erhebliche Pflichtverletzung
Der Mieter verletzt seine Pflichten schuldhaft und nicht nur geringfügig. Typisch: wiederholt verspätete Zahlungen, Mietrückstände, unerlaubte Untervermietung, ständige Störung des Hausfriedens. Meist ist vorher eine Abmahnung nötig.
2. Eigenbedarf
Sie brauchen die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts. Alles dazu im Ratgeber Eigenbedarfskündigung richtig machen.
3. Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung
Sie würden ohne Kündigung erhebliche Nachteile erleiden, etwa bei einem notwendigen Abriss. Die Hürden sind sehr hoch. Ein Verkauf allein reicht nicht.
Fristlos bei schweren Verstößen
Bei schweren Verstößen ist eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB möglich. Der häufigste Fall ist Zahlungsverzug. Lesen Sie dazu Mieter zahlt keine Miete – was tun?
Kein Kündigungsgrund: Verkauf und höhere Miete
Zwei Gründe nennen Vermieter oft – beide zählen nicht:
- Verkauf: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Der Käufer übernimmt den Mietvertrag. Eine vermietete Wohnung lässt sich trotzdem gut verkaufen, nur zu anderen Bedingungen. Mehr unter vermietete Wohnung verkaufen.
- Neuvermietung zu höherer Miete: Das schließt das Gesetz ausdrücklich aus (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der richtige Weg ist eine Mieterhöhung nach Mietspiegel.
Wurde die Wohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft, gilt außerdem eine Kündigungssperre. In Gelsenkirchen beträgt sie drei Jahre (§ 577a BGB). Längere Sperrfristen gelten nur in Städten der NRW-Verordnung – Gelsenkirchen gehört nicht dazu.
Die Kündigungsfristen
Für Vermieter wächst die Frist mit der Mietdauer (§ 573c BGB):
| Mietdauer seit Überlassung | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| über 5 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter sein. Dann zählt dieser Monat mit.
Beispiel: Der Mieter wohnt seit sieben Jahren in der Wohnung. Ihre Kündigung geht am 2. April zu. Die Frist beträgt sechs Monate. Das Mietverhältnis endet am 30. September.
Sonderfall Einliegerwohnung
Wohnen Sie selbst im Haus mit höchstens zwei Wohnungen, dürfen Sie auch ohne Grund kündigen (§ 573a BGB). Die Frist verlängert sich dann um drei Monate.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSo muss die Kündigung aussehen
- Schriftform (§ 568 BGB): Papier mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, Fax oder WhatsApp reichen nicht.
- Alle Vermieter unterschreiben, an alle Mieter adressiert. Bei Ehepaaren also beide.
- Begründung im Schreiben (§ 573 Abs. 3 BGB). Gründe, die nicht drinstehen, zählen später nicht.
- Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB – mit Form und Frist (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt er, kann der Mieter noch im Prozess widersprechen.
- Zugang beweisen: am besten per Bote mit Zeugen, der den Einwurf protokolliert.
Die fünf häufigsten Fehler
- Kündigung per E-Mail – unwirksam.
- Ein Mieter vergessen – die Kündigung gilt gegenüber keinem.
- Grund zu knapp – „Eigenbedarf“ ohne Person und Grund reicht nicht.
- Keine Abmahnung bei Verhaltensverstößen – das Gericht weist die Klage ab.
- Frist falsch berechnet – meist wirkt die Kündigung dann zum nächsten zulässigen Termin, aber Sie verlieren Zeit.
Widerspricht der Mieter wegen einer Härte, etwa hohem Alter oder Krankheit, wägt das Gericht ab (§ 574 BGB). Rechnen Sie bei sehr langen Mietverhältnissen damit.
Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, folgt die Räumungsklage. Den Ablauf erklärt der Ratgeber Räumungsklage: Dauer, Ablauf, Kosten.
Konflikte früh lösen statt kündigen
Viele Kündigungen wären vermeidbar. Ein früher Anruf, eine saubere Abmahnung oder eine klare Hausordnung lösen oft das Problem. Wenn nicht, haben Sie Ihre Beweise beisammen.
In der Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien kümmert sich das Team um Mieteranliegen, Abmahnungen und Fristen. So bleiben Sie außen vor, wenn es emotional wird. Für die Kündigung selbst und eine Klage ist ein Fachanwalt für Mietrecht der richtige Partner. Was die Verwaltung für Ihr Haus kostet, zeigt der Preisrechner sofort: ab 24 € netto je Einheit im Monat. Weitere Tipps finden Sie im Ratgeber für Vermieter.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Kann ich einem Mieter ohne Grund kündigen?
Bei Wohnraum in der Regel nicht. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Ausnahme: Sie wohnen selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen. Dann dürfen Sie nach § 573a BGB ohne Grund kündigen, mit drei Monaten längerer Frist.
Welche Kündigungsfrist gilt für Vermieter?
Drei Monate bei einer Mietdauer bis fünf Jahre, sechs Monate nach mehr als fünf Jahren und neun Monate nach mehr als acht Jahren. Maßgeblich ist die Zeit seit der Überlassung der Wohnung. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen.
Darf ich kündigen, weil ich das Haus verkaufen will?
Nein. Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Der Käufer tritt in alle Mietverträge ein (§ 566 BGB). Wer in Gelsenkirchen eine vermietete Wohnung verkauft, sollte den Preis und die Zielgruppe darauf ausrichten, etwa Kapitalanleger.
Darf ich per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrags braucht die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Eine E-Mail, ein Fax oder eine Nachricht im Messenger ist unwirksam. Schicken Sie das Original per Bote oder Einschreiben.
Brauche ich vor der Kündigung eine Abmahnung?
Bei Verhaltensverstößen wie Lärm oder unerlaubter Untervermietung meistens ja. Die Abmahnung gibt dem Mieter die Chance, sein Verhalten zu ändern. Bei Zahlungsverzug ist sie für die fristlose Kündigung dagegen nicht nötig.
Wie lange gilt die Kündigungssperre nach Umwandlung in Gelsenkirchen?
Drei Jahre ab dem Verkauf der umgewandelten Wohnung an den neuen Eigentümer (§ 577a Abs. 1 BGB). In dieser Zeit sind Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen ausgeschlossen. Längere Fristen bis zu acht Jahren gelten nur in Städten der NRW-Verordnung, zu denen Gelsenkirchen nicht gehört.
Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?
Der Mieter kann nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte wäre. Dann wägt das Gericht die Interessen ab. Der Widerspruch muss schriftlich bis zwei Monate vor Ende der Mietzeit kommen, wenn Sie korrekt darauf hingewiesen haben.
Hilft eine Hausverwaltung bei der Kündigung von Mietern?
Eine Mietverwaltung dokumentiert Verstöße, schreibt Abmahnungen und überwacht Fristen. Das schafft die Grundlage für eine wirksame Kündigung. Die Kündigung selbst und die Räumungsklage sollten Sie mit einem Fachanwalt für Mietrecht abstimmen.
Fazit
Einen Mieter zu kündigen ist möglich, aber nur mit gutem Grund und sauberer Form. Erlaubt sind vor allem Pflichtverletzungen, Eigenbedarf und in seltenen Fällen die wirtschaftliche Verwertung. Die Frist beträgt drei, sechs oder neun Monate. Kündigen Sie schriftlich, mit Unterschrift, Begründung und Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Verkauf und höhere Miete sind keine Gründe. Wer früh dokumentiert und abmahnt, hat später die besseren Karten.
Das könnte Sie auch interessieren
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen