Ratgeber
Mieter zahlt keine Miete – was tun?
Zahlt Ihr Mieter nicht, handeln Sie sofort: Rückstand dokumentieren, schriftlich mahnen, Gespräch suchen. Ab einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen dürfen Sie fristlos kündigen. Jeder Monat Zögern kostet Sie Geld, das oft nicht wiederkommt.
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Kurz gesagtMahnen Sie sofort; ab mehr als einer Monatsmiete Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Terminen dürfen Sie nach § 543 BGB fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen.
Der dritte Werktag ist vorbei – und das Konto bleibt leer
Sie öffnen das Online-Banking. Alle Mieten sind da. Nur eine fehlt. Vielleicht ein Versehen? Sie warten ab. Im nächsten Monat fehlt sie wieder. Jetzt wird es ernst.
Mieter zahlt keine Miete – das ist der Moment, in dem viele Vermieter Fehler machen. Sie warten zu lange. Sie wollen keinen Streit. Oder sie schicken eine wütende Nachricht ohne rechtliche Wirkung. Beides kostet Sie Zeit und Geld.
Die Miete ist laut Gesetz spätestens am dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b BGB). Ab dem Tag danach ist der Mieter automatisch im Verzug. Sie brauchen dafür keine Mahnung. Trotzdem sollten Sie mahnen – aus gutem Grund.
Die ersten 14 Tage: Klären, mahnen, dokumentieren
Am Anfang geht es um Tempo und um saubere Beweise.
- Kontoauszug prüfen: Fehlt die ganze Miete oder nur ein Teil? Kam das Geld vielleicht auf ein altes Konto?
- Kontakt aufnehmen: Ein kurzer Anruf klärt oft viel. Jobverlust, Krankheit, Ärger mit dem Amt – vieles lässt sich lösen, wenn man es früh weiß.
- Schriftlich mahnen: Nennen Sie Betrag, Monat und eine kurze Zahlungsfrist. Die Mahnung zeigt dem Gericht später: Sie haben den Mieter gewarnt.
- Alles notieren: Daten, Beträge, Gespräche, Zusagen. Eine Tabelle reicht.
Bekommt der Mieter Bürgergeld, kann die Miete auch direkt vom Jobcenter an Sie gehen. Wie das in Gelsenkirchen läuft, steht im Ratgeber Vermieten an Jobcenter-Mieter in Gelsenkirchen.
Ratenzahlung: Chance oder Falle?
Der Mieter bietet Raten an. Das kann gut sein. Es kann aber auch Ihre Rechte schwächen.
- Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest, mit festen Daten und Beträgen.
- Vereinbaren Sie, dass die laufende Miete zusätzlich pünktlich kommt.
- Schreiben Sie hinein, dass Ihr Recht zur Kündigung bestehen bleibt.
Wichtig: Warten Sie mit einer Kündigung nicht monatelang, wenn Sie schon kündigen dürfen. Lassen Sie sich viel Zeit, kann ein Gericht später fragen, ob Ihnen der Rückstand wirklich unzumutbar war.
Wann Sie fristlos kündigen dürfen
Das Gesetz nennt klare Grenzen für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und § 569 Abs. 3 BGB):
- Fall A: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand.
- Fall B: Über einen längeren Zeitraum sind zwei volle Monatsmieten zusammengekommen.
Gemeint ist die Miete einschließlich der Vorauszahlung für Nebenkosten.
Beispiel: Die Warmmiete beträgt 600 €. Im März fehlen 600 €, im April 100 €. Der Rückstand an zwei Terminen liegt bei 700 €, also über einer Monatsmiete. Sie dürfen fristlos kündigen.
Die Kündigung muss schriftlich sein, mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 BGB). Nennen Sie den Grund und den genauen Rückstand. Eine E-Mail reicht hier nicht.
Der wichtigste Trick: zusätzlich ordentlich kündigen
Der Mieter hat eine zweite Chance. Zahlt er den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt auch, wenn das Jobcenter oder Sozialamt die Zahlung zusagt. Man nennt das Schonfristzahlung.
Darum kündigen erfahrene Vermieter hilfsweise auch ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die ordentliche Kündigung wird durch die Schonfristzahlung nicht automatisch geheilt. So geht Ihre Kündigung nicht ins Leere.
Die Frist für die ordentliche Kündigung hängt von der Mietdauer ab: drei, sechs oder neun Monate. Mehr dazu im Ratgeber Mieter kündigen: Gründe, Fristen, Fehler.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenDer Mieter zieht nicht aus: Räumungsklage
Eine Kündigung allein bringt Ihnen die Wohnung nicht zurück. Bleibt der Mieter, brauchen Sie ein Urteil. Zuständig ist das Amtsgericht Gelsenkirchen in der Bochumer Straße. Selbst die Tür öffnen oder Schlösser tauschen ist verboten. Das wäre eine strafbare Selbsthilfe.
Verbinden Sie die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage für die offene Miete. Wie lange das dauert und was es kostet, erklärt der Ratgeber Räumungsklage: Dauer, Ablauf, Kosten. Den Begriff kurz erklärt finden Sie im Lexikon zur Räumungsklage.
Ihr Geld zurückholen
Auch nach dem Auszug bleibt die Forderung bestehen.
- Kaution: Sie dürfen offene Miete mit der Kaution verrechnen. Während des laufenden Mietverhältnisses geht das nur eingeschränkt. Mehr dazu im Ratgeber Mietkaution richtig anlegen und abrechnen.
- Gerichtliches Mahnverfahren: Für reine Geldforderungen ohne Räumung ist der Mahnbescheid schnell und günstig.
- Verjährung: Mietforderungen verjähren nach drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres der Fälligkeit (§§ 195, 199 BGB).
Und für die Zukunft gilt: Der beste Schutz beginnt vor dem Mietvertrag. Eine gründliche Prüfung des Mieters verhindert die meisten Ausfälle. Lesen Sie dazu Mietnomaden erkennen und vermeiden.
Mahnwesen abgeben – und ruhig schlafen
Mahnen ist unangenehm. Vor allem, wenn Sie den Mieter persönlich kennen. Eine Verwaltung hat diesen Abstand. Sie prüft die Zahlungseingänge jeden Monat und mahnt nach festem Ablauf.
GOTTSCHLING Immobilien betreut rund 4.000 Einheiten im Ruhrgebiet. Das Mahnwesen in der Mietverwaltung greift früh. So wird aus einer fehlenden Miete kein Rückstand über Monate. Die gesamte Mietverwaltung in Gelsenkirchen kostet ab 24 € netto je Einheit im Monat. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner.
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Ab wann darf ich kündigen, wenn der Mieter keine Miete zahlt?
Fristlos, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist. Oder wenn sich über längere Zeit zwei Monatsmieten Rückstand angesammelt haben. Grundlage ist § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine ordentliche Kündigung kann schon bei geringerem, aber erheblichem Rückstand möglich sein.
Muss ich vor der fristlosen Kündigung abmahnen?
Bei Zahlungsverzug ist eine Abmahnung gesetzlich nicht nötig. Eine schriftliche Mahnung ist trotzdem sinnvoll. Sie dokumentiert den Rückstand und zeigt, dass Sie den Mieter gewarnt haben. Das hilft vor dem Amtsgericht Gelsenkirchen.
Was ist die Schonfristzahlung?
Der Mieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug heilen. Dazu muss er den gesamten Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage zahlen. Auch eine Zusage des Jobcenters reicht. Das geht nur einmal in zwei Jahren. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.
Darf ich die Wohnung betreten oder das Schloss tauschen, wenn der Mieter nicht zahlt?
Nein. Das ist verbotene Eigenmacht und kann strafbar sein. Auch Strom oder Wasser abzustellen ist riskant. Der einzige sichere Weg ist die Räumungsklage und danach die Räumung durch den Gerichtsvollzieher.
Darf ich die Kaution für Mietschulden verwenden?
Während des Mietverhältnisses nur eingeschränkt. Nach dem Auszug dürfen Sie offene Mieten mit der Kaution verrechnen. Die Kaution deckt bei Wohnraum aber höchstens drei Nettokaltmieten. Bei längeren Rückständen reicht sie selten.
Was tun, wenn der Mieter nicht erreichbar ist?
Schicken Sie Mahnung und Kündigung an die Wohnungsadresse, am besten per Bote mit Zeugen oder per Einwurf-Einschreiben. Der Zugang zählt, nicht das Lesen. Ist der Mieter verschwunden, aber die Wohnung nicht geräumt, brauchen Sie trotzdem einen Räumungstitel.
Kann ich Mietausfall von der Steuer absetzen?
Nicht gezahlte Miete müssen Sie nicht versteuern, weil Sie sie nicht eingenommen haben. Ihre Kosten wie Zinsen, Abschreibung und Verwaltung bleiben Werbungskosten. Gerichts- und Anwaltskosten für die Räumung sind in der Regel ebenfalls Werbungskosten. Klären Sie Details mit Ihrem Steuerberater.
Hilft eine Mietverwaltung bei Mietrückständen?
Ja, vor allem durch Tempo. Die Verwaltung prüft jeden Monat die Zahlungseingänge und mahnt sofort. So fallen Rückstände früh auf. Bei GOTTSCHLING Immobilien ist das Mahnwesen Teil der Mietverwaltung. Die Verwaltung kostet ab 24 € netto je Einheit im Monat, die einzelne Mahnung wird transparent nach dem Preisverzeichnis zum Vertrag berechnet.
Fazit
Zahlt Ihr Mieter nicht, zählt jeder Tag. Mahnen Sie sofort und dokumentieren Sie alles. Ab mehr als einer Monatsmiete Rückstand an zwei Terminen dürfen Sie fristlos kündigen. Kündigen Sie immer hilfsweise auch ordentlich, damit eine Schonfristzahlung Ihre Kündigung nicht aushebelt. Bleibt der Mieter, führt nur die Räumungsklage zum Ziel. Am besten verhindern Sie Ausfälle schon bei der Mieterauswahl.
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