Lexikon
Räumungsklage – einfach erklärt
Eine Räumungsklage ist die Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, nachdem das Mietverhältnis beendet ist. Sie ist nötig, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht. Erst mit einem Urteil darf ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen.
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Kurz gesagtDie Räumungsklage ist die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB, wenn der Mieter nach Kündigung nicht auszieht.
Gekündigt – und der Mieter bleibt einfach
Seit drei Monaten keine Miete. Sie haben fristlos gekündigt. Der Auszugstermin ist vorbei. Doch der Mieter wohnt weiter in der Wohnung. Schlüssel austauschen? Strom abstellen? Verboten. Das wäre verbotene Eigenmacht. Der einzige legale Weg ist die Räumungsklage.
Häufige Anlässe:
- fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
- ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf
- Kündigung wegen schwerer Störungen des Hausfriedens
So läuft das Verfahren ab
- Wirksame Kündigung: schriftlich, mit Begründung. Ohne sie scheitert jede Klage.
- Klage beim Amtsgericht: Zuständig ist immer das Amtsgericht am Ort der Wohnung. In Gelsenkirchen ist das das Amtsgericht Gelsenkirchen, für das ganze Stadtgebiet.
- Verfahren: Räumungssachen sollen vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden.
- Urteil: Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist geben.
- Zwangsräumung: Der Gerichtsvollzieher setzt das Urteil durch.
Beispiel: Ein Vermieter in Gelsenkirchen-Schalke kündigt fristlos, weil zwei Monatsmieten fehlen. Der Mieter zahlt innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage alles nach. Die fristlose Kündigung wird dadurch unwirksam (Schonfrist). Hat der Vermieter zusätzlich ordentlich gekündigt, kann diese Kündigung trotzdem greifen.
Schritt für Schritt erklärt der Ratgeber Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten.
Rechtsgrundlage
- § 546 BGB: Der Mieter muss die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben.
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug, etwa wenn an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mehr als eine Monatsmiete fehlt.
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Schonfrist – zahlt der Mieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage alles nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
- § 272 Abs. 4 ZPO: Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen.
- § 721 ZPO: Das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren.
- § 885a ZPO: Beschränkter Vollstreckungsauftrag („Berliner Räumung“), der Kosten sparen kann.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenWas Sie vor einer Klage in Gelsenkirchen vorbereiten sollten
Eine gute Vorbereitung spart Monate. Legen Sie diese Unterlagen griffbereit:
- den Mietvertrag mit allen Nachträgen
- die Kündigung und den Nachweis, dass sie zugegangen ist
- eine Aufstellung aller offenen Mieten mit Fälligkeit
- Mahnungen und Schriftverkehr mit dem Mieter
Klären Sie außerdem, ob weitere Personen in der Wohnung leben. Gegen alle erwachsenen Bewohner sollte ein Räumungstitel vorliegen. Sonst kann die Räumung am Ende scheitern. Lassen Sie sich bei der Klage von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten.
Typische Fehler
- Formfehler in der Kündigung: Dann beginnt alles von vorn. Hilfe bietet der Ratgeber Mieter kündigen.
- Zu lange warten: Jeder Monat ohne Miete ist verlorenes Geld. Ein konsequentes Mahnwesen hilft früh, siehe Mieter zahlt nicht.
- Nur fristlos gekündigt: Zusätzlich ordentlich zu kündigen, kann sinnvoll sein. Fragen Sie Ihren Anwalt.
- Selbst räumen: Das ist verbotene Eigenmacht und kann teuer werden.
- Mieter nicht geprüft: Die beste Vorsorge ist eine gründliche Auswahl, etwa mit der Mieterselbstauskunft.
Die Mietverwaltung von GOTTSCHLING Immobilien überwacht Mieteingänge und mahnt konsequent. Mahnungen sind eine Zusatzleistung. Die Kosten stehen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Die Verwaltung ersetzt keine Rechtsberatung durch einen Anwalt. Den Grundpreis berechnen Sie im Preisrechner für die Mietverwaltung.
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Wie lange dauert eine Räumungsklage in Gelsenkirchen?
Eine pauschale Dauer gibt es nicht. Sie hängt davon ab, ob der Mieter sich wehrt, ob ein Versäumnisurteil möglich ist und wie schnell der Gerichtsvollzieher einen Termin hat. Rechnen Sie eher mit Monaten als mit Wochen. Zuständig ist das Amtsgericht Gelsenkirchen.
Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage?
Grundsätzlich trägt die Partei die Kosten, die den Prozess verliert, meist also der Mieter. Der Vermieter muss Gerichtskosten und Gerichtsvollzieher aber zunächst vorstrecken. Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter oft auf den Kosten sitzen.
Darf ich als Vermieter die Wohnung selbst räumen?
Nein. Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Möbel ausräumen ist verbotene Eigenmacht. Das kann Schadensersatz und sogar Strafanzeigen nach sich ziehen. Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher auf Grundlage eines Urteils.
Was ist die Schonfrist bei Zahlungsverzug?
Zahlt der Mieter die gesamten Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt auch, wenn das Jobcenter oder Sozialamt die Zahlung übernimmt. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt.
Was ist eine Berliner Räumung?
Bei der Berliner Räumung nach § 885a ZPO beschränkt der Vermieter den Auftrag auf die Besitzverschaffung. Der Gerichtsvollzieher tauscht die Schlösser, die Sachen des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung. Das spart Transport- und Lagerkosten, bringt aber eigene Pflichten für den Vermieter.
Kann man eine Räumungsklage vermeiden?
Oft ja, durch eine sorgfältige Mieterauswahl und ein schnelles Mahnwesen. Bei Rückständen hilft ein frühes Gespräch mit dem Mieter. Manchmal ist auch eine Einigung über einen Auszugstermin günstiger als ein langes Verfahren.
Fazit
Die Räumungsklage ist der einzige legale Weg, einen Mieter nach Kündigung aus der Wohnung zu bekommen. Zuständig ist in Gelsenkirchen das Amtsgericht Gelsenkirchen. Eine fehlerfreie Kündigung ist die Grundlage für alles. Am besten verhindern Sie das Verfahren mit guter Mieterauswahl und konsequentem Mahnwesen.
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