Lexikon
Mietausfallwagnis – einfach erklärt
Das Mietausfallwagnis ist das Risiko, dass Mieterträge ausfallen – durch uneinbringliche Mietrückstände, Leerstand oder Kosten für Klage und Räumung. In der Kalkulation und bei der Wertermittlung wird es als Prozentsatz der Mieterträge angesetzt. Bei Wohnraum sind das üblicherweise 2 %, bei Gewerbe 4 %.
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Kurz gesagtDas Mietausfallwagnis ist das kalkulierte Risiko von Mietverlust durch Rückstände oder Leerstand, bei Wohnraum meist mit 2 % der jährlichen Mieterträge angesetzt.
Was bedeutet Mietausfallwagnis?
Drei Monate keine Miete. Dann der Auszug. Dann zwei Monate Leerstand, bis der Nachmieter einzieht. Am Ende fehlen Ihnen fünf Monatsmieten. Genau dieses Risiko heißt Mietausfallwagnis.
Es umfasst:
- Mieten, die nicht mehr eingetrieben werden können,
- Leerstand zwischen zwei Mietern,
- Kosten für Mahnung, Klage und Räumungsklage.
Das Mietausfallwagnis gehört nicht zu den Betriebskosten. Sie dürfen es nicht auf Ihre Mieter umlegen.
Rechtsgrundlage und Höhe
Der Begriff stammt aus der Wohnungswirtschaft. Für preisgebundenen Wohnraum begrenzt § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) das Mietausfallwagnis auf höchstens 2 % der Erträge. Bei der Wertermittlung von Immobilien zählt es zu den Bewirtschaftungskosten. § 32 Abs. 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beschreibt, was dazugehört. Die Modellwerte in der Anlage zur ImmoWertV nennen für Wohnnutzung 2 % und für Gewerbe 4 % des Rohertrags.
Beispiel
Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Gelsenkirchen-Hassel bringt 60.000 € Kaltmiete im Jahr. Mit 2 % Mietausfallwagnis rechnet ein Gutachter 1.200 € pro Jahr als Verlust ein. Das senkt den Ertragswert des Hauses. Eine Wohnung, die sechs Monate leer steht, kostet bei 500 € Kaltmiete allein schon 3.000 €.
Typische Fehler
- Gar nicht einkalkuliert: Wer mit 100 % Miete rechnet, rechnet sich die Rendite schön.
- Auf Mieter umgelegt: Das Mietausfallwagnis gehört nicht in die Nebenkostenabrechnung.
- Zu spät gemahnt: Jeder Monat ohne Reaktion erhöht den Schaden. Was zu tun ist, steht unter Mieter zahlt keine Miete – was tun?.
- Bonität nicht geprüft: Die Mieterselbstauskunft ist die erste Verteidigungslinie.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenMietausfallwagnis in Gelsenkirchen senken
Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt standen zuletzt rund 6,4 % der Wohnungen in Gelsenkirchen leer. Das ist ein echtes Risiko für Vermieter. Zwei Hebel helfen: schnelle Vermietung und konsequentes Mahnwesen.
GOTTSCHLING Immobilien hat über 1.000 Vermietungen begleitet. Mehr dazu unter Den passenden Mieter in Gelsenkirchen finden. In der Mietverwaltung in Gelsenkirchen überwacht das Team die Zahlungseingänge. Wie das Mahnwesen läuft, zeigt die Seite Mahnwesen und Mietausfall. Mahnungen stehen transparent im Preisverzeichnis zum Vertrag. Ihren Preis für die Verwaltung berechnen Sie im Preisrechner für die Mietverwaltung. Was im Preis steckt, zeigt die Seite Kosten der Hausverwaltung in Gelsenkirchen.
Das Risiko beginnt schon bei der Auswahl des Mieters. Worauf Sie achten sollten, erklärt der Ratgeber Wohnung vermieten: Das müssen Sie beachten.
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Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?
Bei Wohnraum wird es üblicherweise mit 2 % des Rohertrags angesetzt, also der jährlichen Nettokaltmiete. Bei Gewerbe sind es meist 4 %. So steht es in den Modellwerten der ImmoWertV. In Lagen mit viel Leerstand kann das tatsächliche Risiko höher sein.
Darf ich das Mietausfallwagnis auf den Mieter umlegen?
Nein. Das Mietausfallwagnis gehört nicht zu den Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Es ist ein unternehmerisches Risiko des Vermieters. Es fließt nur in seine eigene Kalkulation ein.
Wofür braucht man das Mietausfallwagnis?
Für die Renditeberechnung beim Kauf und für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte es immer abziehen. Sonst wirkt die Rendite besser, als sie ist.
Was ist der Unterschied zwischen Mietausfallwagnis und Mietausfallversicherung?
Das Mietausfallwagnis ist eine Rechengröße. Eine Mietausfallversicherung ist ein Vertrag, der bestimmte Ausfälle ersetzt. Welche Ausfälle eine Versicherung deckt, hängt von den Bedingungen ab.
Wie senke ich das Risiko von Mietausfall?
Prüfen Sie Bewerber gründlich, verlangen Sie eine Kaution und reagieren Sie sofort auf Rückstände. Eine schnelle Wiedervermietung verkürzt den Leerstand. Beides übernimmt eine professionelle Mietverwaltung.
Ist Mietausfall steuerlich absetzbar?
Ausgefallene Miete ist keine Ausgabe, sie fehlt einfach als Einnahme. Kosten für Anwalt, Gericht oder Räumung können aber Werbungskosten sein. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Fazit
Das Mietausfallwagnis ist der Preis für das Risiko, dass Miete fehlt. Rechnen Sie es immer ein, meist mit 2 %. Senken können Sie es durch gute Mieterauswahl, schnelles Mahnen und kurze Leerstände. Gerade in Gelsenkirchen lohnt sich dieser Blick.
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