Ratgeber
Leerstand in Gelsenkirchen – was Vermieter jetzt tun
In Gelsenkirchen standen laut Wohnungsmarktbericht der Stadt zuletzt 9.190 Wohnungen leer, das sind 6,37 % aller Wohnungen. Wer hier vermietet, konkurriert also um Mieter. Mit dem richtigen Preis, gutem Zustand, professioneller Vermarktung und sauberer Mieterauswahl ist eine leere Wohnung trotzdem schnell wieder vermietet.
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- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtGegen Leerstand in Gelsenkirchen helfen ein marktgerechter Preis, ein gepflegter Zustand, starke Inserate und schnelle Besichtigungen – jeder Monat Leerstand kostet Miete und Nebenkosten.
Was kostet Sie ein leerer Monat?
Die Wohnung ist seit zwei Monaten leer. Drei Interessenten kamen zur Besichtigung. Keiner hat sich gemeldet. Und jeden Monat überweisen Sie Hausgeld, Heizung und Grundsteuer – ohne einen Cent Miete.
Rechnen Sie es einmal ehrlich durch. Beispiel (frei gewählt): 60 m² zu 6,50 €/m² nettokalt. Das sind 390 € Miete. Dazu laufen Nebenkosten weiter, die sonst der Mieter trägt, zum Beispiel 150 €.
- 1 Monat Leerstand: rund 540 € Verlust
- 3 Monate Leerstand: rund 1.620 €
- 6 Monate Leerstand: rund 3.240 €
Ein Leerstand von drei Monaten frisst damit oft mehr, als eine etwas niedrigere Miete über Jahre kostet. Die wichtigste Regel lautet deshalb: Schnell vermieten schlägt hoch vermieten.
Wie hoch ist der Leerstand in Gelsenkirchen?
Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen standen zuletzt 9.190 von rund 144.000 Wohnungen leer. Das sind 6,37 %. Der Leerstand verteilt sich über das ganze Stadtgebiet.
Woran liegt das? Die Gründe sind bekannt und sachlich:
- Viel Angebot: Gut drei Viertel der Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern. Mieter haben die Wahl.
- Alter Bestand: Wohngebäude in Gelsenkirchen sind im Schnitt rund 64 Jahre alt. Unsanierte Wohnungen verlieren gegen modernisierte.
- Stadtumbau: Stadt und Land haben das Ziel, den Leerstand auf rund 5 % zu senken. Dazu gehört auch Rückbau. Mehr dazu im Ratgeber Problemimmobilien und Stadterneuerung.
Die gute Nachricht: Gepflegte Wohnungen mit fairer Miete finden in Gelsenkirchen Mieter. Die Nachfrage ist da. Sie geht nur an die Wohnungen, die am besten zum Preis passen.
Die 5 häufigsten Gründe, warum eine Wohnung leer bleibt
- Die Miete liegt über dem Markt. Mieter vergleichen online. Liegt Ihr Preis deutlich über ähnlichen Wohnungen, klickt niemand. Der Mietspiegel Gelsenkirchen ist ein guter Startpunkt.
- Die Fotos sind schlecht. Dunkle Handyfotos, Gardinen zu, Möbel des Vormieters. Das erste Bild entscheidet.
- Der Zustand schreckt ab. Vergilbte Wände, alter Teppich, defekte Steckdosen. Kleine Mängel wirken wie große Probleme.
- Anfragen bleiben liegen. Wer erst nach drei Tagen antwortet, hat den Interessenten verloren.
- Besichtigungen sind schwer zu bekommen. Ein Termin pro Woche ist zu wenig.
So beenden Sie den Leerstand: der Plan in 6 Schritten
- Preis prüfen: Vergleichen Sie mit Mietspiegel und aktuellen Angeboten in Ihrem Stadtteil. Eine Hilfe gibt der Ratgeber Die richtige Miete berechnen.
- Kleine Mängel beheben: Streichen, Böden reinigen oder erneuern, Licht und Steckdosen prüfen. Das kostet wenig und wirkt viel.
- Gute Fotos und ein klarer Text: Helle Bilder, Grundriss, alle Kosten offen. Interessenten wollen wissen, was sie monatlich zahlen.
- Schnell antworten: Anfragen am selben Tag beantworten, Besichtigungen bündeln.
- Bonität prüfen: Selbstauskunft, Einkommensnachweis, Vorvermieterbescheinigung. Ein schneller, aber falscher Mieter kostet mehr als Leerstand. Mehr dazu: Mieterselbstauskunft und Bonität prüfen.
- Zielgruppe erweitern: Auch Mieter mit Leistungen vom Jobcenter können zuverlässige Mieter sein. Was dabei gilt, lesen Sie im Ratgeber Vermieten an Jobcenter-Mieter.
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Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenLeerstand und Nebenkosten: Wer zahlt was?
Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter ihren Anteil an den Betriebskosten. Das gilt für Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister und Treppenhausreinigung. Bei Heizung und Wasser zahlt er die Grundkosten und den eigenen Verbrauch.
In der Eigentümergemeinschaft gilt: Das Hausgeld läuft weiter, egal ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Leerstand ändert daran nichts.
Steuerlich gilt: Wer ernsthaft vermieten will, kann die laufenden Kosten in der Regel weiter als Werbungskosten ansetzen. Dafür sollten Sie Ihre Vermietungsbemühungen belegen, zum Beispiel mit Inseraten und Maklerauftrag. Klären Sie Einzelheiten mit Ihrem Steuerberater.
Vermieten, modernisieren oder verkaufen?
Manchmal ist Leerstand ein Signal. Die Wohnung passt nicht mehr zum Markt, und eine Modernisierung lohnt sich nicht. Dann lohnt der ehrliche Vergleich:
- Vermieten nach kleinen Arbeiten: wenn Lage und Grundriss stimmen.
- Modernisieren: wenn die Miete danach deutlich steigt. In einigen Stadtteilen gibt es Zuschüsse für Fassade und Hof, siehe Haus- und Hofflächenprogramm.
- Verkaufen: wenn Rendite und Aufwand nicht mehr passen. Eine leere Wohnung lässt sich oft leichter verkaufen als eine vermietete, weil auch Selbstnutzer kaufen.
Die Entscheidungshilfe dazu finden Sie unter Vermieten oder verkaufen? Den aktuellen Wert Ihrer Wohnung zeigt die Immobilienbewertung in Gelsenkirchen.
Leerstand beenden mit Profis
Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien hat über 1.000 Vermietungen begleitet. Fotos, Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Mietvertrag kommen aus einer Hand. Die Vermietung kostet zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Nach dem Bestellerprinzip zahlt der Vermieter. Alle Details: Leerstand in Gelsenkirchen beenden.
Danach kann die Mietverwaltung übernehmen: Mieteingang, Mahnwesen, Nebenkostenabrechnung. Für 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. So wird der nächste Mieterwechsel kein Leerstand.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Wie viele Wohnungen stehen in Gelsenkirchen leer?
Laut Wohnungsmarktbericht der Stadt Gelsenkirchen standen zuletzt 9.190 Wohnungen leer. Das entspricht 6,37 % aller Wohnungen. Stadt und Land wollen den Leerstand langfristig auf rund 5 % senken.
Wer zahlt die Nebenkosten bei Leerstand?
Bei Leerstand trägt der Vermieter den Anteil der leeren Wohnung an den Betriebskosten. Er darf diese Kosten nicht auf die anderen Mieter verteilen. In der Eigentümergemeinschaft zahlt der Eigentümer sein Hausgeld unverändert weiter.
Ist Leerstand steuerlich absetzbar?
Laufende Kosten einer leeren Wohnung können in der Regel als Werbungskosten abgezogen werden, wenn Sie ernsthaft vermieten wollen. Belegen Sie Ihre Bemühungen mit Inseraten, Maklerauftrag oder Besichtigungsterminen. Die Einzelheiten klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Wie schnell lässt sich eine Wohnung in Gelsenkirchen vermieten?
Das hängt vor allem von Preis, Zustand und Vermarktung ab. Wohnungen mit marktgerechter Miete, hellen Fotos und schnellen Besichtigungen finden in Gelsenkirchen meist zügig Mieter. Bleibt eine Wohnung lange leer, ist fast immer einer dieser drei Punkte das Problem.
Sollte ich die Miete senken, um Leerstand zu vermeiden?
Oft ja. Ein paar Cent weniger pro Quadratmeter kosten über ein Jahr weniger als ein einziger Monat Leerstand. Prüfen Sie Ihren Preis mit dem Mietspiegel Gelsenkirchen und mit vergleichbaren Inseraten in Ihrem Stadtteil.
Muss ich eine leerstehende Wohnung in Gelsenkirchen melden?
Eine allgemeine Meldepflicht für leere Mietwohnungen gibt es nicht. Einzelne Städte in NRW machen längeren Leerstand aber per Satzung gegen Zweckentfremdung anzeigepflichtig. Fragen Sie im Zweifel bei der Stadt Gelsenkirchen nach. Sie bleiben aber für Sicherheit und Zustand verantwortlich, zum Beispiel für Frostschutz und Verkehrssicherung. Längerer Leerstand sollte außerdem der Gebäudeversicherung mitgeteilt werden, wenn der Vertrag das verlangt.
Lohnt sich ein Makler für die Vermietung in Gelsenkirchen?
Ein Makler lohnt sich vor allem, wenn die Wohnung schon länger leer steht oder Ihnen die Zeit fehlt. Er übernimmt Inserat, Anfragen, Besichtigungen und Bonitätsprüfung. Bei GOTTSCHLING Immobilien kostet das zwei Nettokaltmieten zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt.
Fazit
Leerstand gehört in Gelsenkirchen zum Markt: Rund 6 % der Wohnungen stehen leer. Für Sie zählt nur Ihre eigene Wohnung. Mit fairer Miete, gepflegtem Zustand, guten Fotos und schneller Reaktion vermieten Sie trotzdem zügig. Jeder Monat ohne Mieter kostet Geld – handeln Sie deshalb früh. Und wenn sich Vermieten nicht mehr rechnet, ist ein Verkauf eine ehrliche Option.
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