Ratgeber
Problemimmobilien und Stadterneuerung in Gelsenkirchen
Gelsenkirchen geht gemeinsam mit dem Land NRW gezielt gegen Problemimmobilien vor. Grundlage sind das Wohnraumstärkungsgesetz NRW und ein großes Stadtumbaugebiet in den Bezirken Mitte und Süd, in Horst und in Teilen von Scholven. Für Eigentümer heißt das: Wer sein Haus in Ordnung hält, profitiert von Förderung und Aufwertung – wer Mängel liegen lässt, riskiert Anordnungen und Bußgelder.
- ★★★★★ 4,8 von 5 · über 300 Bewertungen
- rund 4.000 verwaltete Einheiten
- Zertifizierter Verwalter § 26a WEG
- Mitglied im VDIV NRW
Kurz gesagtEine Problemimmobilie ist ein Haus mit erheblichen Mängeln oder ohne Mindeststandard; die Stadt Gelsenkirchen kann dann nach dem Wohnraumstärkungsgesetz NRW Instandsetzung anordnen oder Wohnraum für unbewohnbar erklären.
Was ist eine Problemimmobilie?
Ein Brief der Stadt liegt im Briefkasten. Betreff: Überprüfung Ihres Hauses nach dem Wohnraumstärkungsgesetz. Viele Eigentümer erschrecken an dieser Stelle. Oft zu Recht, denn dann ist schon etwas schiefgelaufen.
Eine „Problemimmobilie“ ist kein fester Rechtsbegriff. Gemeint sind Häuser, die ihren Bewohnern und dem Umfeld schaden. Typische Merkmale:
- Feuchtigkeit, Schimmel, undichte Dächer oder Fenster
- defekte Heizung, fehlendes warmes Wasser, nicht nutzbare Bäder
- Müll in Hof und Keller, kaputte Treppenhausbeleuchtung
- zu viele Bewohner auf zu wenig Fläche
- Leerstand über lange Zeit, Verfall der Fassade
Laut Ratsvorlage zur Zukunftspartnerschaft sind in Gelsenkirchen rund 500 Problemimmobilien bekannt. Das ist ein kleiner Teil des Bestands. Die meisten Häuser sind gepflegt. Aber jedes vernachlässigte Haus drückt auf die Werte der Nachbarhäuser.
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW: Was die Stadt verlangen kann
Das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG) gibt der Stadt klare Werkzeuge. Die wichtigsten Regeln:
- Mindestanforderungen (§ 5): Wohnraum braucht unter anderem Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Sanitäranlagen, Anschlüsse für Herd und Licht, Schutz vor Feuchtigkeit sowie Tageslicht und Lüftung.
- Instandsetzung (§§ 4, 6): Die Stadt soll anordnen, dass Mängel behoben werden, wenn die Wohnnutzung erheblich beeinträchtigt ist. Beispiele im Gesetz: defekte Heizung, undichtes Dach, unbrauchbare Sanitäranlagen, kaputte Treppenbeleuchtung.
- Unbewohnbarkeit (§ 9): Bei schweren Mängeln und Gesundheitsgefahr kann die Stadt Wohnraum für unbewohnbar erklären. Dann darf er nicht mehr vermietet werden.
- Überbelegung (§ 10): Pro Person müssen mindestens 10 m² Wohnfläche zur Verfügung stehen.
- Bußgeld (§ 21): Verstöße können mit bis zu 500.000 € geahndet werden.
Für vermietende Eigentümer ist das ein echtes Risiko. Eine Unbewohnbarkeitserklärung bedeutet: keine Miete, aber weiterlaufende Kosten. Hat der Eigentümer die Mängel zu verantworten, muss er auf Verlangen der Stadt sogar für eine andere Unterkunft der Bewohner sorgen. Sonst kann die Stadt das übernehmen und ihm die Kosten berechnen (§ 9 Abs. 5).
Zukunftspartnerschaft: Stadtumbau in Mitte, Süd und Horst
Land NRW und Stadt Gelsenkirchen haben eine Zukunftspartnerschaft geschlossen. Kern ist ein Stadtumbaugebiet nach § 171b BauGB. Es umfasst laut Ratsbeschluss:
- das gesamte Stadtgebiet südlich des Rhein-Herne-Kanals, also die Bezirke Gelsenkirchen-Mitte und Gelsenkirchen-Süd,
- den Stadtteil Horst vollständig,
- Teile von Scholven.
Die Ziele: Problemimmobilien ankaufen und sanieren oder zurückbauen. Rund 3.000 Wohnungen sollen in etwa zehn Jahren vom Markt gehen. Der Leerstand soll auf rund 5 % sinken. Dafür kaufen die Stadt, die städtische Stadterneuerungsgesellschaft SEG und die Wohnungsgesellschaft ggw gezielt Gebäude an. Die genauen Grenzen zeigt die Übersichtskarte des Fördergebiets.
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?
Liegt Ihr Haus im Fördergebiet, hat das zwei Seiten:
Chancen
- Zuschüsse für Fassade und Hof bis zu 50 % in festgelegten Stadterneuerungsgebieten. Details im Ratgeber Haus- und Hofflächenprogramm.
- Aufwertung des Umfelds, wenn Problemhäuser verschwinden. Das stützt Mieten und Werte.
- Kostenlose Modernisierungsberatung in den Stadtteilbüros.
Pflichten und Risiken
- Vorkaufsrecht: In bestimmten Gebieten kann die Stadt bei einem Verkauf eintreten. Für Schalke-Nord und Bismarck-West gibt es eine Vorkaufsrechtssatzung. Das kann den Verkauf verlängern.
- Sanierungsrecht: In förmlichen Sanierungsgebieten brauchen Verkauf, Grundschulden und Umbauten eine Genehmigung. Ein Beispiel ist das Sanierungsgebiet Bochumer Straße.
- Genaueres Hinsehen: Die Stadt kontrolliert Häuser mit Hinweisen auf Mängel gezielt.
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in GelsenkirchenSo schützen Sie Ihr Haus vor dem Abrutschen
Kein Haus wird über Nacht zur Problemimmobilie. Es beginnt mit kleinen Dingen: eine Mieterbeschwerde ohne Antwort, ein Wasserfleck, Sperrmüll im Hof. Wer früh handelt, spart später viel Geld.
- Regelmäßige Begehungen: Treppenhaus, Keller, Dach, Hof mindestens zweimal im Jahr prüfen.
- Mängelmeldungen schnell bearbeiten: Jede Meldung dokumentieren und zügig beauftragen.
- Instandhaltung planen: Dach, Heizung, Fenster und Leitungen haben feste Lebenszyklen. Rücklagen danach bilden.
- Mieter sorgfältig auswählen: Bonität prüfen, Belegung im Blick behalten.
- Hausordnung durchsetzen: Müll, Ruhezeiten, Treppenhaus.
Ein eigener Hausmeisterservice in Gelsenkirchen sieht Probleme oft, bevor Mieter sie melden.
Eigentumswohnung in einem schwierigen Haus
Besonders schwer haben es Wohnungseigentümer in Häusern, in denen andere Eigentümer nicht mitziehen. Ein paar Eigentümer zahlen kein Hausgeld, die Rücklage ist leer, Reparaturen bleiben liegen. Was hilft:
- eine Verwaltung, die Hausgeldrückstände konsequent eintreibt,
- ein realistischer Wirtschaftsplan mit ausreichender Erhaltungsrücklage,
- klare Beschlüsse zu dringenden Erhaltungsmaßnahmen.
Hat die Gemeinschaft keinen funktionierenden Verwalter, ist der Verwalterwechsel oft der erste Schritt.
Professionelle Verwaltung als Schutzschild
GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Einheiten im Ruhrgebiet und hat einen eigenen Hausmeisterservice. Die Verwaltung ist Mitglied im VDIV NRW und zertifiziert nach § 26a WEG. Die Mietverwaltung und die WEG-Verwaltung kosten jeweils 24 € netto je Einheit und Monat zzgl. USt. Ihren Preis sehen Sie sofort im Preisrechner.
Ist ein Haus zu einer Last geworden, kann auch ein Verkauf die richtige Entscheidung sein. Mehr dazu unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Gelsenkirchen.
4,8★★★★★Sehr gut bei ProvenExpertüber 300 Bewertungen · 100 % Empfehlungen · Freundlichkeit 4,97Häufige Fragen
Was gilt in Gelsenkirchen als Problemimmobilie?
Als Problemimmobilie gelten Häuser mit erheblichen Mängeln, Verwahrlosung, Überbelegung oder langem Leerstand. Einen festen Rechtsbegriff gibt es nicht. Rechtlich entscheidend ist, ob das Haus die Mindestanforderungen des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW erfüllt.
Wie viele Problemimmobilien gibt es in Gelsenkirchen?
Laut Ratsvorlage zur Zukunftspartnerschaft mit dem Land NRW sind in Gelsenkirchen rund 500 Problemimmobilien bekannt. Das ist ein kleiner Teil der rund 40.500 Wohngebäude in der Stadt. Ziel ist, diese Häuser zu sanieren oder zurückzubauen.
Was darf die Stadt nach dem Wohnraumstärkungsgesetz anordnen?
Die Stadt kann die Beseitigung von Mängeln anordnen, wenn die Wohnnutzung erheblich beeinträchtigt ist. Bei schweren Mängeln mit Gesundheitsgefahr kann sie Wohnraum für unbewohnbar erklären. Bei Überbelegung kann sie verlangen, dass so viele Bewohner ausziehen, bis die Wohnung wieder ordnungsgemäß belegt ist. Verstöße können mit Bußgeldern bis 500.000 € geahndet werden.
Welche Gebiete gehören zur Zukunftspartnerschaft in Gelsenkirchen?
Das Stadtumbaugebiet umfasst das ganze Stadtgebiet südlich des Rhein-Herne-Kanals, also die Bezirke Mitte und Süd, dazu den Stadtteil Horst komplett und Teile von Scholven. Die genauen Grenzen zeigt die Übersichtskarte der Stadt.
Kann die Stadt Gelsenkirchen mein Haus kaufen?
Die Stadt, die Stadterneuerungsgesellschaft SEG und die ggw kaufen gezielt Problemimmobilien an. In Gebieten mit Vorkaufsrechtssatzung, etwa Schalke-Nord und Bismarck-West, kann die Stadt bei einem Verkauf außerdem in den Kaufvertrag eintreten. Ein Zwang zum Verkauf ergibt sich daraus nicht.
Wie viel Wohnfläche muss pro Bewohner vorhanden sein?
Nach § 10 Wohnraumstärkungsgesetz NRW müssen in einer Wohnung mindestens 10 m² Wohnfläche pro Person vorhanden sein. Bei einzelnen Wohnräumen mit gemeinsam genutzten Nebenräumen sind es mindestens 8 m² pro Person.
Hilft eine Hausverwaltung gegen Probleme mit der Wohnungsaufsicht?
Ja. Eine Verwaltung mit regelmäßigen Begehungen, schneller Mängelbearbeitung und Instandhaltungsplanung verhindert, dass Mängel sich aufstauen. Kommt doch ein Schreiben der Stadt, reagiert sie fristgerecht und koordiniert die Handwerker.
Fazit
Gelsenkirchen arbeitet entschlossen daran, Problemimmobilien zu beseitigen. Für Problemimmobilien in Gelsenkirchen gelten klare Regeln aus dem Wohnraumstärkungsgesetz. Für gepflegte Häuser ist das eine gute Nachricht: Das Umfeld wird besser, und Förderung ist möglich. Für vernachlässigte Häuser steigt das Risiko von Anordnungen und Bußgeldern. Regelmäßige Kontrolle, schnelle Reparaturen und gute Mieterauswahl sind der beste Schutz.
Das könnte Sie auch interessieren
Ihr Preis in 30 Sekunden
Geben Sie die Zahl der Einheiten ein. Sie sehen den Preis sofort und bekommen Ihr Angebot per E-Mail – ab 24 € je Einheit.
Kostenlos und unverbindlich · Termine vor Ort in Gelsenkirchen