Ratgeber
Verkaufen im Sanierungsgebiet: Genehmigung nach § 144 BauGB
Liegt Ihre Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, braucht der Verkauf in der Regel eine schriftliche Genehmigung der Stadt (§ 144 BauGB). Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein. In Gelsenkirchen betrifft das vor allem das Sanierungsgebiet Bochumer Straße in Ückendorf.
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Kurz gesagtIm Sanierungsgebiet braucht der Verkauf meist eine Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Ohne sie wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen.
Ein Vermerk im Grundbuch, der alles verlangsamt
Sie holen den Grundbuchauszug. Und in Abteilung II steht ein Satz, den Sie nicht kennen: „Ein Sanierungsverfahren wird durchgeführt.“ Was heißt das? Dürfen Sie überhaupt verkaufen?
Die gute Nachricht: Ja, Sie dürfen. Aber nicht ohne die Stadt. Wer das nicht weiß, plant den Notartermin zu knapp. Der Käufer wartet auf seinen Eintrag. Die Bank wartet auf die Grundschuld. Und Ihr Geld lässt auf sich warten.
Mit etwas Planung klappt der Verkauf trotzdem zügig. Wichtig: Das ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall klären Notar und Stadt die Details.
Was ein Sanierungsgebiet ist
Eine Stadt kann ein Gebiet förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (§ 142 BauGB). Das geschieht per Satzung. Ziel ist, städtebauliche Missstände zu beheben. Etwa Leerstand, verfallene Häuser oder fehlende Grünflächen.
Damit die Sanierung nicht durch einzelne Geschäfte erschwert wird, gelten Regeln. Die wichtigste: Bestimmte Vorhaben und Verträge brauchen eine Genehmigung der Stadt. Im Grundbuch wird ein Sanierungsvermerk eingetragen (§ 143 Abs. 2 BauGB). So erfährt jeder Käufer davon.
Zwei Verfahren
- Umfassendes Verfahren: Hier gelten zusätzlich besondere Preisvorschriften. Nach Abschluss kann ein Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte Wertsteigerungen fällig werden.
- Vereinfachtes Verfahren: Die Preisvorschriften und der Ausgleichsbetrag gelten nicht. Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB gilt aber, solange die Stadt sie in der Satzung nicht ausgeschlossen hat.
Wofür Sie die Genehmigung brauchen
§ 144 BauGB nennt die genehmigungspflichtigen Vorgänge. Für Eigentümer sind diese besonders wichtig:
- Verkauf: Die Veräußerung eines Grundstücks oder einer Wohnung (§ 144 Abs. 2 Nr. 1).
- Grundschuld: Die Bestellung eines Grundpfandrechts, etwa für die Finanzierung des Käufers (§ 144 Abs. 2 Nr. 2).
- Teilung: Die Teilung eines Grundstücks (§ 144 Abs. 2 Nr. 5).
- Bauliche Änderungen: Größere Umbauten und wertsteigernde Maßnahmen (§ 144 Abs. 1 Nr. 1).
- Lange Mietverträge: Miet- oder Pachtverträge mit einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr (§ 144 Abs. 1 Nr. 2).
Für den Verkauf heißt das: Kaufvertrag und Finanzierungsgrundschuld des Käufers müssen genehmigt werden. Ohne Genehmigung ist der Vertrag schwebend unwirksam. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn die Genehmigung vorliegt.
So läuft die Genehmigung ab
- Kaufvertrag beurkunden: Der Notar schließt den Vertrag wie üblich.
- Antrag stellen: Meist beantragt der Notar die Genehmigung bei der Stadt.
- Prüfung: Die Stadt prüft, ob der Verkauf die Sanierungsziele gefährdet.
- Entscheidung: Sie muss grundsätzlich innerhalb eines Monats entscheiden. Die Frist kann um bis zu drei Monate verlängert werden (§ 145 Abs. 1 BauGB). Entscheidet die Stadt nicht rechtzeitig, gilt die Genehmigung als erteilt.
- Vollzug: Mit der Genehmigung kann der Notar den Vertrag weiter vollziehen. Der Käufer zahlt, das Grundbuch wird umgeschrieben.
Versagt werden darf die Genehmigung nur, wenn der Verkauf die Sanierung wesentlich erschwert oder ihren Zielen widerspricht (§ 145 Abs. 2 BauGB). Ein normaler Verkauf an einen Käufer, der selbst wohnt oder ordentlich vermietet, wird in der Regel genehmigt.
Vorkaufsrecht der Stadt
In Sanierungsgebieten hat die Stadt zusätzlich ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Sie kann also in den Kaufvertrag eintreten. Der Notar fragt das bei der Stadt ab. Mehr zu Vorkaufsrechten im Ratgeber Vorkaufsrecht des Mieters.
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Bochumer Straße in Ückendorf
Die Stadt Gelsenkirchen hat rund um die Bochumer Straße ein Sanierungsgebiet von etwa 16 Hektar festgelegt. Es wird im vereinfachten Verfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB geführt. Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB gilt dort. Ein Teil der Neustadt liegt ebenfalls im Gebiet. Die Stadterneuerungsgesellschaft SEG hat im Quartier bereits mehrere Häuser gekauft und saniert. Alles Wichtige zum Gebiet erklärt der Ratgeber Sanierungsgebiet Bochumer Straße. Mehr zum Stadtteil lesen Sie unter Hausverwaltung Gelsenkirchen-Ückendorf.
Schalke-Nord und Bismarck-West
Für das Stadterneuerungsgebiet Schalke-Nord/Bismarck-West hat die Stadt eine Vorkaufsrechtssatzung erlassen. Dort kann sie bei Verkäufen eintreten. Ob und wo dort zusätzlich Sanierungsrecht gilt, klärt der Notar mit Grundbuch und Stadt. Mehr unter Hausverwaltung Gelsenkirchen-Schalke-Nord.
Einen Überblick über die Stadterneuerung gibt der Ratgeber Problemimmobilien und Stadterneuerung in Gelsenkirchen.
Fünf Tipps für einen zügigen Verkauf
- Grundbuch früh prüfen: Steht ein Sanierungsvermerk drin? Dann wissen Sie Bescheid.
- Käufer informieren: Sagen Sie offen, dass eine Genehmigung nötig ist. Das schafft Vertrauen.
- Zeitpuffer einplanen: Rechnen Sie zwischen Notartermin und Zahlung mit einigen Wochen mehr.
- Bank des Käufers einbinden: Auch die Grundschuld braucht die Genehmigung. Die Bank sollte das wissen.
- Förderung nennen: In Stadterneuerungsgebieten gibt es teils Zuschüsse für Fassade und Hof. Für Käufer ist das ein Argument. Mehr unter Bis zu 50 % Zuschuss für Fassade und Hof.
Das Maklerteam von GOTTSCHLING Immobilien kennt die Abläufe in Gelsenkirchen und stimmt sich mit Notar und Stadt ab. Es hat über 400 Verkäufe begleitet. Für Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage, wie sie an der Bochumer Straße häufig sind, zahlt nur der Käufer 4,76 % inkl. MwSt.; der Verkäufer ist courtagefrei. Bei Einfamilienhaus und Eigentumswohnung zahlen beide Seiten je 3,57 % inkl. MwSt. Fällig wird die Provision erst nach dem Notartermin. Mehr unter Immobilienmakler für Gelsenkirchen-Ückendorf. Den Wert ermittelt eine Immobilienbewertung in Gelsenkirchen. Weitere Themen im Ratgeber Immobilienverkauf.
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Brauche ich im Sanierungsgebiet eine Genehmigung für den Verkauf?
In der Regel ja. Nach § 144 Abs. 2 BauGB braucht die Veräußerung eines Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet eine schriftliche Genehmigung der Stadt. Im vereinfachten Verfahren gilt das, wenn die Stadt die Genehmigungspflicht nicht ausgeschlossen hat. Im Sanierungsgebiet Bochumer Straße gilt sie.
Wie lange dauert die Genehmigung nach § 144 BauGB?
Die Stadt muss grundsätzlich innerhalb eines Monats entscheiden. Sie kann die Frist um bis zu drei Monate verlängern (§ 145 Abs. 1 BauGB). Entscheidet sie nicht rechtzeitig, gilt die Genehmigung als erteilt.
Kann die Stadt den Verkauf verbieten?
Nur in Ausnahmefällen. Die Genehmigung darf versagt werden, wenn der Verkauf die Sanierung wesentlich erschwert oder den Sanierungszielen widerspricht (§ 145 Abs. 2 BauGB). Ein gewöhnlicher Verkauf an einen ernsthaften Käufer wird in der Regel genehmigt.
Muss ich im Sanierungsgebiet einen Ausgleichsbetrag zahlen?
Nur im umfassenden Verfahren. Dort kann nach Abschluss der Sanierung ein Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte Wertsteigerungen fällig werden. Im vereinfachten Verfahren, wie an der Bochumer Straße, gelten diese Vorschriften nicht.
Woran erkenne ich, ob mein Haus im Sanierungsgebiet liegt?
Am Sanierungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs (§ 143 Abs. 2 BauGB). Außerdem veröffentlicht die Stadt Gelsenkirchen die Satzung mit Gebietsplan. Im Zweifel fragt der Notar bei der Stadt nach.
Hat die Stadt im Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht?
Ja. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten steht der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Sie kann in den Kaufvertrag eintreten. Der Notar holt dazu eine Erklärung der Stadt ein.
Braucht auch die Grundschuld des Käufers eine Genehmigung?
Ja. Die Bestellung eines Grundpfandrechts ist im Sanierungsgebiet genehmigungspflichtig (§ 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Informieren Sie die Bank des Käufers früh, damit die Finanzierung nicht ins Stocken gerät.
Fazit
Im Sanierungsgebiet können Sie verkaufen, brauchen aber die Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB. Das gilt für den Kaufvertrag und die Grundschuld des Käufers. Die Stadt entscheidet meist innerhalb eines Monats, kann aber verlängern. In Gelsenkirchen betrifft das vor allem die Bochumer Straße in Ückendorf. Prüfen Sie das Grundbuch früh und planen Sie einen Zeitpuffer ein.
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